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新華網(wǎng)福州1月31日專電題：空置率夸大誤市 政府收購應(yīng)有度

    記者來建強

    近期，開發(fā)商就商品房空置面積大做文章，將空置率夸大引人關(guān)注，一些地方政府因此作出收購空置商品房的表態(tài)。專家認為，開發(fā)商夸大空置率是在誤導(dǎo)市場，當前空置房面積增加主要是房價過高、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等原因造成的，地方政府收購空置商品房應(yīng)把握好度。

    被夸大的空置率

    近期，一些房地產(chǎn)開發(fā)巨頭制造了一波“空置率危言”，他們根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎(chǔ)，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算，自然而然地推算出2009年全國商品房空置率將達30%以上，這將“大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線?！?/P>

    各地開發(fā)商紛紛響應(yīng)，商品房空置率高企的消息頻頻見諸當?shù)孛襟w。在福州，一些開發(fā)商甚至傳出這個城市商品房空置率將達50%的高危水平的說法，并要求政府進一步采取措施“救市”。

    浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認為，開發(fā)商們錯誤計算得出了一個夸大的空置率，誤導(dǎo)市場的用意明顯。按國際慣例，空置率是把一級市場待售、待租的房產(chǎn)面積除以可用住房和其他商品用房的全部存量面積的結(jié)果，而不是商品房空置面積除以當年竣工商品房的面積。

    “2007年底，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積104.35億平方米，當年商品房空置面積1.23億平方米，空置率僅為1.2%。2008年全國商品房空置面積雖有所增加，但我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積總數(shù)也在增長，因此空置率在1%至1.5%的正常范圍，距開發(fā)商所謂的‘商品房空置率10%的警戒線’甚遠。”景乃權(quán)說。

    空置面積增加的真正原因

    “2008年以來，在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時，房地產(chǎn)開發(fā)量延續(xù)了2006年以來的增長勢頭，而需求量卻突然大幅萎縮，市場供求陷入嚴重失衡的狀態(tài)?！睆B門大學(xué)教授陳培愛認為，目前，商品房空置面積的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場供大于求，根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系。

    以廈門市為例，2008年，這個城市的商品房均價從最高時的每平方米15000多元跌到了萬元以下。專家認為，目前該市房價仍顯偏高，阻礙了市場需求的進一步釋放。按這個城市工薪家庭年均收入4萬多元計算，普遍承受不了50萬元以上的住房；如果按90平方米計算，工薪家庭能夠承受的合理房價不應(yīng)高于每平方米5500元。

    福州市房地產(chǎn)指數(shù)報告顯示，2008年，福州市新建商品房建筑總面積500多萬平方米，90平方米以下的普通商品房占50%左右。福建省內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司企劃部負責(zé)人告訴記者，2008年，新建商品房竣工前出售30%至50%已是相當不錯的業(yè)績，50%的空置率也是正常的。從福州市商品房空置情況來看，130平方米以上的大戶型占了空置面積的大多數(shù)，而中小戶型處于熱銷狀態(tài)，空置的不多。

    “當前，房價仍然偏高、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)投資功能被過分夸大等，才是造成商品房空置面積增加的真正原因。”景乃權(quán)說。