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東方早報(bào) 開發(fā)商拿地的熱情并未因?yàn)檎吒邏憾恕?/p>

12日，上海有5幅地塊成功出讓，累計(jì)出讓總面積為23萬平方米，總成交價(jià)為23.7億元。其中，兩幅宅地之一的崇明城橋商品房基地1、2號(hào)地塊，被上海保集(集團(tuán))有限公司和上海佳富投資有限公司以10.0191億元聯(lián)合競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)115%。不到半個(gè)月，崇明的單價(jià)和總價(jià)“地王”紀(jì)錄就雙雙被刷新。

在此前的1月30日，上海綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司剛以7.72億元拿下同樣位于城橋鎮(zhèn)的新城18號(hào)一期地塊，折合樓板價(jià)6073.5元/平方米，溢價(jià)率143%，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)“雙料地王”紀(jì)錄。

當(dāng)日出讓的另一宅地浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊(原金東小區(qū)D-2地塊) ，被上海景瑞投資有限公司以6.6111億元摘得，折合樓板價(jià)高達(dá)21362元/平方米，溢價(jià)率47%。

民營(yíng)開發(fā)商出手

根據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局公告，城橋商品房基地1、2號(hào)地塊東至鼓浪嶼路，南至花鳥路，西至湄州路，北至育麟橋路，出讓總面積155318.5平方米，其中1號(hào)居住地塊容積率為1.2,2號(hào)居住地塊容積率為1.0。據(jù)此前的推介會(huì)介紹，該地塊需配建5%的保障房。

可查資料顯示，近年來已有多家大型開發(fā)集團(tuán)摘得城橋鎮(zhèn)周邊地塊，包括百聯(lián)和綠地。

此番刷新崇明總價(jià)及單價(jià)地王的保集，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)公司，曾在上海開發(fā)過保集歐郡、保集三泉家園等項(xiàng)目。隨著這些項(xiàng)目逐步售罄，保集在滬已經(jīng)難見新項(xiàng)目。此次和保集聯(lián)合拿地的上海佳富投資有限公司，是一家2010年底成立的實(shí)業(yè)投資公司，注冊(cè)住所和保集同處一地。

克而瑞上海事業(yè)部總監(jiān)付琦稱，粗略計(jì)算，該地塊的樓板價(jià)為6450元/平方米，而目前周邊在售的商品房售價(jià)達(dá)到1.2萬-1.3萬元/平方米，價(jià)格并不算高。付琦同時(shí)表示，從前述地塊以及重固鎮(zhèn)等地塊的最終成交價(jià)來看，目前大部分開發(fā)商的出價(jià)已趨于謹(jǐn)慎。一般來說，最終成交價(jià)如果達(dá)周邊在售項(xiàng)目的一半，說明開發(fā)商未來兩年對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和當(dāng)年持平，調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)已經(jīng)形成了影響。

高價(jià)逐地或因儲(chǔ)備不足

12日出讓的另一宅地——浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊東至金業(yè)路，南至現(xiàn)狀農(nóng)民工集體宿舍，西至西溝港20米綠帶，北至現(xiàn)狀六層住宅，出讓面積17193.2平方米，容積率1.8，起始價(jià)4.5億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，從面積而言，這是一幅不折不扣的袖珍地塊，但由于位于金橋，周邊交通和商業(yè)配套已十分成熟，仍屬優(yōu)質(zhì)地塊。

付琦表示，該地塊21362元/平方米的樓板價(jià)，按正常的建安和稅收成本，入市價(jià)格起碼達(dá)到4萬元/平方米，實(shí)在有點(diǎn)貴?！斑@個(gè)價(jià)格只是單一地塊，反映的是個(gè)別開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的樂觀，并不能代表市場(chǎng)的普遍情況。”付琦強(qiáng)調(diào)。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前該地塊周邊的在售項(xiàng)目禹洲藍(lán)爵，公寓價(jià)格也僅在每平方米20000元左右。

業(yè)內(nèi)人士分析，景瑞地產(chǎn)是上海本地開發(fā)企業(yè)，但面臨眾多大型房企的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)在上海的宅地儲(chǔ)備已經(jīng)很少，此次拿地出價(jià)較高，可能也是從戰(zhàn)略上的考量。景瑞地產(chǎn)在寶山顧村開發(fā)美蘭湖嶺域等項(xiàng)目，目前已經(jīng)消化完畢。

某央企開發(fā)商分析，小型宅地往往無法獲得大型企業(yè)的青睞，但這些地塊總投入小，適合一些中小型企業(yè)開發(fā)。

商業(yè)地產(chǎn)溢價(jià)率走高

同一天，進(jìn)入出讓的3幅商業(yè)地塊均以一定溢價(jià)成交。

其中，莘莊商務(wù)區(qū)27A-05A地塊(莘莊商務(wù)區(qū)北M02地塊)被上海強(qiáng)勁置業(yè)股份公司以3.45億元摘得，溢價(jià)率達(dá)178%。出讓公告顯示，該地塊出讓面積為8065.9平方米、容積率3.1、起始總價(jià)1.2430億元。

曹路新市鎮(zhèn)B9-10商業(yè)地塊被上海東士房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司以1.26億元摘得，樓板價(jià)為9744元/平方米，溢價(jià)率達(dá)68%。中津橋路地塊則被上海亞通和諧投資發(fā)展有限公司、上海崇明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海貢霄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合競(jìng)得，成交價(jià)為2.355億元，樓板價(jià)為3225元/平方米，溢價(jià)19%。

付琦分析，從這3幅商業(yè)地塊的成交來看，周邊條件成熟的莘莊獲得不錯(cuò)的市場(chǎng)認(rèn)可，而兩外兩幅地塊雖有一定的溢價(jià)率，但樓板價(jià)并不高。房企向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已是一個(gè)趨勢(shì)，但這種趨勢(shì)并不會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地塊的整體回暖。

“一般而言，只有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地塊才能獲得不錯(cuò)的成交。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投入和風(fēng)險(xiǎn)，令開發(fā)商對(duì)地塊選擇較為苛刻?！备剁f。

對(duì)此，有不愿具名的開發(fā)商稱，目前開發(fā)企業(yè)頻頻向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)的持有及租金回報(bào)，已成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的增長(zhǎng)點(diǎn)。受調(diào)控影響相對(duì)更小，也是商業(yè)地產(chǎn)目前較受開發(fā)商青睞的因素。