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本文刊于02月02日出版的2009年第3期《財(cái)經(jīng)》雜志  作者胡舒立

    房地產(chǎn)市場下滑及其連鎖反應(yīng)，成為近期中國經(jīng)濟(jì)局勢的重要看點(diǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的壓力加劇之時(shí)，政府究竟應(yīng)當(dāng)做些什么？是否應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整施加政策干預(yù)？時(shí)至今日，在政府和市場間，中央與地方政府間，乃至地方政府之間，不僅分歧仍未消弭，反有加劇之勢。

    政府層面存有分歧，主要在于中央政府和地方政府對房地產(chǎn)市場有不同的利益關(guān)系和政策目標(biāo)。中央政府關(guān)注房地產(chǎn)周期性調(diào)整可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)心相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)的萎縮對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響；而地方政府的憂慮則集中于地價(jià)跌落、房地產(chǎn)投資下滑和相關(guān)稅收損失。市場中的分歧源于房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者的博弈，一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)對“政府拯救樓市”心存僥幸，對主動(dòng)降價(jià)銷售猶豫不決；另一方面，購房者則在等待更好的購房時(shí)機(jī)，繼續(xù)持幣觀望。

    我們以為，市場的分歧在很大程度上受到政策走向分歧的影響，因?yàn)椴糠值胤秸挪粨衤返摹熬仁小眲?dòng)作，已經(jīng)誤導(dǎo)了市場。當(dāng)前，需要更好地規(guī)范這只“看得見的手”。

    應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)市場調(diào)整屬于正常的周期性變化，有其自身的市場邏輯，合理的調(diào)整不僅有助于擠出市場泡沫，而且可以逐步釋放不斷累積的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。故政府應(yīng)以長遠(yuǎn)的眼光和審慎的態(tài)度加以應(yīng)對，給市場自我健康調(diào)整的時(shí)間和空間。

    當(dāng)前，政府除了通過減息和信貸政策調(diào)整來釋放合理需求、放松對改善住房需求的控制等宏觀政策手段，緩解調(diào)整之痛，應(yīng)將主要精力集中于保障性住房建設(shè)，以此滿足低收入民眾的基本住房需求。政府投入的保障性住房建設(shè)本身，也可拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資和就業(yè)，沖抵房地產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整對經(jīng)濟(jì)全局可能帶來的負(fù)面影響。而直接插手市場房價(jià)調(diào)整和支撐交易量的“維穩(wěn)”之舉，無論出于什么樣的動(dòng)機(jī)，事實(shí)上都只會(huì)扭曲價(jià)格信號(hào)、形成尋租空間，是必須糾正的不當(dāng)之舉。

    自1998年中國實(shí)施住房體制改革以來，房地產(chǎn)業(yè)壯大有成，城市中高收入居民住房改善顯著，但由于種種原因，政府對于為低收入群體提供保障性住房作為有限，幾無成效。此次房地產(chǎn)市場周期性下調(diào)，私人投資減少，事實(shí)上正為政府履行職責(zé)提供了更大的運(yùn)作空間，近年來充裕的稅收也為這一符合公共財(cái)政轉(zhuǎn)型方向的惠民之舉提供了可靠財(cái)力。當(dāng)然，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，也要著眼于完善制度體系。最重要的是將保障性住房的供應(yīng)對象明確界定為低收入人群，同時(shí)劃定保障性住房與普通商品房的界限：一方面，保障性住房與普通商品房在戶型、規(guī)劃、配套、價(jià)格等方面均應(yīng)有明顯區(qū)別；另一方面，保障性住房主要依靠政府投入，應(yīng)主要采取“公屋”廉租方式，輔以個(gè)人部分出資的“小產(chǎn)權(quán)”模式。目前半官半商的“經(jīng)濟(jì)適用房”“限價(jià)房”等模式都應(yīng)轉(zhuǎn)型或退出。惟如此，才能有效杜絕保障性住房功能變形，不致淪為特權(quán)群體的“福利住房”和投機(jī)工具。

    從根本上看，中國房地產(chǎn)市場大起大落波動(dòng)過甚，與地方政府的“土地財(cái)政”模式密不可分。在2006年以來的新一輪房價(jià)飆升過程中，最先攀升的就是土地價(jià)格。握有土地出讓權(quán)的地方政府，其實(shí)和開發(fā)商共同成為市場的供方主體，在周期波動(dòng)的上行期頗具主導(dǎo)力，造就了遠(yuǎn)超市場現(xiàn)實(shí)需求支撐的畸高房價(jià)。誠然，由于中國人消費(fèi)信貸文化相對保守等諸多原因，中國并沒有出現(xiàn)美國次貸危機(jī)那樣的金融危機(jī)，但市場周期波動(dòng)過于劇烈，帶來的痛苦仍會(huì)相當(dāng)深重。身兼多重角色的政府于痛定思痛之后，應(yīng)當(dāng)在制度層面進(jìn)行反思，把結(jié)束“土地財(cái)政”提上改革議程。在未來，通過稅收分配制度安排，重新調(diào)整土地收入的利益格局，讓地方政府?dāng)[脫依靠土地收入維持公共支出的財(cái)政困局，應(yīng)成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一項(xiàng)制度保證。地方政府從“土地財(cái)政”脫身，也有助于征地制度改革并“還利于民”，提高民眾的消費(fèi)意愿。

    從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，住房和土地都兼具公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的屬性，在政府與市場之間截然劃出界限相當(dāng)困難，在中國這樣一個(gè)行政權(quán)力強(qiáng)大、房地產(chǎn)市場發(fā)育只有十余年歷史的國度難度只會(huì)更大。但在市場經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)程中，這種分野畢竟是存在的，也是必須辨清的。當(dāng)前，解決好住房問題事關(guān)刺激國內(nèi)消費(fèi)，事關(guān)民生，事關(guān)政府與國民的關(guān)系，其重要性再怎樣估計(jì)也不為過；而政府對房地產(chǎn)市場的發(fā)展及相應(yīng)改革更應(yīng)有清晰思路和通盤考慮，避免為未來留下棘手的亂局。由此，從多重意義上說，“看得見的手”是應(yīng)當(dāng)也必須在改革框架內(nèi)加以規(guī)范的。■