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    房地產(chǎn)開發(fā)商們坐不住了。

    “現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的項目很多，我們都來不及做！”2月25日，某股份制銀行負責(zé)房地產(chǎn)業(yè)貸款的相關(guān)人士直言，而其中開發(fā)商需要置換貸款的情況較多。

    所謂置換貸款，是指開發(fā)商在某家銀行申請的開發(fā)貸款到期，甚至經(jīng)展期(期限重組)后，依然無法按時還款，并尋求另一家銀行來接盤，而銷售不景氣乃是主因。

    一位權(quán)威人士透露，截至2008年12月末，上海市商品房空置面積絕對量達到歷史最高記錄，增幅高出全國平均水平20多個百分點；而住宅空置面積的同比增幅更為驚人，遠遠超過全國平均水平。

    在本報記者與數(shù)家銀行人士交流時發(fā)現(xiàn)，置換貸款需求增加乃是當(dāng)前的一個普遍現(xiàn)象。

    最近，“我跑了幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們的想法是保持現(xiàn)金流，收縮戰(zhàn)線。而在房價上，則采取明不降暗降的銷售策略”。2月25日，一家大型銀行上海分行人士稱。在他看來，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一個“難熬”的階段。

    本報記者從銀行業(yè)渠道輾轉(zhuǎn)獲悉，正是因為上海房價可能仍存在下跌動力，房地產(chǎn)市場走勢又面臨諸多不確定性，2月中旬，上海銀監(jiān)局以分析報告的形式，提示銀行業(yè)機構(gòu)關(guān)注四大問題，分別為商業(yè)銀行個人房貸政策變動、房地產(chǎn)業(yè)信貸集中性、商業(yè)用房開發(fā)貸款風(fēng)險和外資進出房地產(chǎn)市場動態(tài)。

    房地產(chǎn)業(yè)“負貢獻”

    房地產(chǎn)業(yè)“負貢獻”的問題已不可回避。

    上海市政府公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年全年該市實現(xiàn)生產(chǎn)總值13698.15億元，按可比價格計算，比上年增長9.7%；而同期房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值747億元，比上年下降13.7%。

    據(jù)本報記者測算，2008年全年，上海市房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增量為-38.84億元，同期GDP的同比增量為1696.99億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增量占GDP的-2.3%。

    其實，“只要房地產(chǎn)業(yè)增加值的增幅為負，其對經(jīng)濟增長就是負貢獻”。2月25日，一位接近上海市統(tǒng)計局的專家表示。

    2008年7月24日，上海市統(tǒng)計局總經(jīng)濟師、新聞發(fā)言人蔡旭初表示， 2008年上半年，上海房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率為負數(shù)，導(dǎo)致GDP少增0.4個百分點。

    2008年，上海市房地產(chǎn)業(yè)增長乏力也反映在供求關(guān)系上。

    從市場供應(yīng)來看，2008年，上海市商品房新開工面積2586.57萬平方米，同比增長14.9%，其中住宅新開工面積1762.01萬平方米，同比增長7.8%。業(yè)內(nèi)人士指出，這是新開工面積經(jīng)歷連續(xù)三年滑坡后出現(xiàn)反彈。

    但在需求一方，蔡旭初表示，2008年，上海市商品房成交量下降；全年新建商品住宅銷售面積為1965.86萬平方米，下降40.1%，銷售額為1608.47億元，下降40.6%；二手房銷售面積為1413.41萬平方米，下降29.1%。

    業(yè)內(nèi)人士指出，2008年，上海市新建商品住宅銷售面積為2003年以來最低，相當(dāng)于此前五年年均成交面積的七成左右。

    多位受訪的銀行業(yè)內(nèi)人士指出，銷售不景氣的主因是當(dāng)前房價超出居民的承受范圍，從而抑制了正常的住房需求。

    據(jù)銷售額和銷售面積計算得出2008年上海市新建商品住宅銷售均價為8182元/平方米。但業(yè)內(nèi)人士指出，這一簡單的計算方式并未剔除動遷配套房的因素，所以，實際均價可能更高。

    而上海市統(tǒng)計局公布的2008年城市居民人均可支配收入為26675億元，據(jù)此計算，一個三口之家，年收入合計為8萬元。如果購買一個90平方米的住房，按照8182元/平方米的保守均價計算，房價收入比達到9.2倍。前述業(yè)內(nèi)人士稱，一般房價超過戶均收入6倍的區(qū)域被經(jīng)濟學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。

    監(jiān)管部門提示“關(guān)注”

    交通銀行研究部表示，2008年，在國內(nèi)外因素的共同作用下，中國房地產(chǎn)市場開始進入周期性調(diào)整。

    交行的研究員觀察到，2009年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.2%，連續(xù)第六個月下降；而整體房屋銷售價格環(huán)比下跌的城市從2008年4月份的5個增加到12月份的56個；“這說明房價已經(jīng)由原來的局部城市調(diào)整向全國性房價下跌發(fā)展?！?

    以上海市為例，經(jīng)驗數(shù)據(jù)也表明，當(dāng)前房價調(diào)整尚未見底。

    中房上海住宅指數(shù)顯示，從1999年上海房價開始啟動以來，出現(xiàn)兩個明顯的頂部，一個是2005年5、6月，另一個是2008年6、7月。前一個頂部形成后，歷時10個月(2006年3月)房價達到階段性底部，之后又歷時17個月(2007年8月)房價突破前期頂部，從頂部形成到筑底破頂?shù)恼{(diào)整時間為27個月。

    若以此推算，近一輪上海房價在2008年6月形成新的頂部之后，房價至少要經(jīng)歷10個月，在2009年4月探底。但多位業(yè)內(nèi)人士指出，此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整與上輪存在一個重要的差異，即全球金融危機對實體經(jīng)濟的沖擊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場所依賴的基本面發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

    經(jīng)濟下行風(fēng)險可能使房地產(chǎn)調(diào)整時間延長，而救市政策的出臺帶來回暖憧憬。但前述交行研究員直言，救市政策不足以改變市場調(diào)整態(tài)勢，但可減輕房價大幅下降風(fēng)險。原因有二，一是歷史數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場周期一般會持續(xù)三到四年，而中國房地產(chǎn)市場2008年才剛開始調(diào)整；其次，由于貸款利率下浮和降低首付比例這兩個政策都可能增加銀行的風(fēng)險和縮小銀行的利差，因此商業(yè)銀行在執(zhí)行新政方面會相對謹慎。

    正是看到房地產(chǎn)市場走勢存在較大的不確定性，監(jiān)管部門提示上海銀行業(yè)關(guān)注四大問題。

    首先是關(guān)注商業(yè)銀行個人房貸政策的變動。監(jiān)管部門已經(jīng)觀察到幾個新的動向，如目前享受最低優(yōu)惠利率的客戶趨向普及化。

    “這是沒辦法的事情！”2月25日，一家中小銀行授信人士直言，“這次優(yōu)惠利率可以下浮30%，實際上是將個貸領(lǐng)域的利率市場化向前推進一步，而個貸是充分競爭的市場，結(jié)果顯然是消費者享受到實惠”。在這位中小銀行人士看來，如果說原來個貸政策的寬松有個區(qū)間，那么，現(xiàn)在銀行就可能按照最寬松的要求來做。

    監(jiān)管部門也發(fā)現(xiàn)，一些商業(yè)銀行對于首套非普通自住房和首套普通自住房政策基本沒有差異；而對改善型住房界定模糊，朝有利于能享受最優(yōu)惠政策方面靠。令監(jiān)管部門擔(dān)憂的是，當(dāng)前，商業(yè)銀行在個人房貸上存在過度競爭和風(fēng)險管理隱患。

    近兩年，上海市的樓宇經(jīng)濟進入較快發(fā)展軌道，對商業(yè)用房投資熱情較高，商業(yè)用房開發(fā)貸款在增幅和增量上均明顯超過住房開發(fā)貸款。2008年，上海市中外資銀行商業(yè)用房開發(fā)貸款比年初增加113億元，同比多增48億元。

    但監(jiān)管部門此番提示銀行業(yè)需要關(guān)注的，正是商業(yè)用房開發(fā)貸款風(fēng)險。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2009年上海甲級寫字樓空置率將攀升至20%以上(2008年年初在5%左右)，平均租金水平將繼續(xù)回落5%至15%。監(jiān)管部門表示，由此牽連的商用房開發(fā)貸款風(fēng)險也值得關(guān)注。

    實際上，風(fēng)險已經(jīng)有所顯現(xiàn)，2008年商業(yè)用房開發(fā)不良貸款余額和比率比年初均有所增加，其中當(dāng)年最后兩個月暴露的不良貸款占據(jù)大頭。

    同樣具有“羊群效應(yīng)”的還有外資進出。監(jiān)管部門提醒銀行業(yè)關(guān)注，出于危機自救和獲利了結(jié)需要，以往“只進不出”的以投資銀行為主的外資機構(gòu)開始拋售在滬物業(yè)；在金融危機還未見底的大背景下，外資動態(tài)對房地產(chǎn)市場影響較大。

    改變對房地產(chǎn)貸款的過度依賴

    “到目前來說，今年的房地產(chǎn)貸款頭寸(行業(yè)限額)還是比較寬松的?！?月25日，前述股份制銀行人士說。

    據(jù)這位股份制銀行人士透露，在2008年的大部分時間內(nèi)，該行的房地產(chǎn)貸款頭寸均非常緊張，要求的貸款利率也比較高；其他銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款政策大體如此，尤其是個別銀行因為需要股改上市，自然需要收緊，而房地產(chǎn)貸款規(guī)模居前的大型銀行也很緊張。

    但在適度寬松貨幣政策和保增長政策出臺后，“去年年底，上海某家大型銀行儲備了一些項目，今年1月份以來，這家大行突擊投放了很多房地產(chǎn)貸款，基本把上半年房貸指標(biāo)都用完了”。上述股份制銀行人士續(xù)稱，而這家大行在2008年全年基本沒有新增房地產(chǎn)項目。

    然而，適度“解禁”并不具有“羊群效應(yīng)”。

    “雖然一些銀行總行希望增加貸款，配合拉動內(nèi)需、四萬億投資的政策，在房地產(chǎn)業(yè)貸款上略有寬松，但幅度肯定不大。”前述中小銀行授信人士直言，“而且從我們與同業(yè)交流的情況看，各行還是不看好房地產(chǎn)，尤其是我們小銀行沒有任何松動?！?

    今年1月19日，上海銀監(jiān)局就明確提醒轄內(nèi)中資銀行業(yè)金融機構(gòu)負責(zé)人，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，潛在信用風(fēng)險加大。而關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)信貸集中性，是此番四大“關(guān)注”的一個重點。

    2008年四季度上海銀行業(yè)宏觀經(jīng)濟金融形勢問卷調(diào)查顯示，多數(shù)銀行繼續(xù)將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險作為當(dāng)前最大的信用風(fēng)險。

    而房地產(chǎn)壓力測試也表明，房價下降10%時對上海房地產(chǎn)貸款質(zhì)量影響有限，但當(dāng)房價下降20%時，房地產(chǎn)貸款不良率和預(yù)計損失將明顯上升。當(dāng)前房價已有一定跌幅，隨著房價進入下降通道，行業(yè)信貸風(fēng)險將不斷顯現(xiàn)。

    監(jiān)管部門表示，盡管2008年以來房地產(chǎn)貸款增長較慢，房地產(chǎn)貸款比重略降，但銀行信貸資源聚集在房地產(chǎn)業(yè)的集中度仍較高，中資商業(yè)銀行四成以上的貸款與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)。

    對此，監(jiān)管部門建議各家商業(yè)銀行，應(yīng)進一步加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，定期開展房地產(chǎn)壓力測試，及時掌握風(fēng)險變動趨勢并提前采取防范措施；各行要制定合理的行業(yè)信貸投向政策，逐步減少對房地產(chǎn)信貸的過度依賴，分散潛在的行業(yè)集中風(fēng)險。

    “雖然目前我們房地產(chǎn)業(yè)貸款與去年相比，還略有下降，但我們不會因為出現(xiàn)下降，就沒有選擇的去做(房地產(chǎn)開發(fā)貸款)?！鼻笆龉煞葜沏y行人士坦言，目前，“我們選擇做的項目，要求具有長期投資價值，開發(fā)商的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗豐富，資質(zhì)比較好，以及樓盤的地理位置出色”。（21世紀經(jīng)濟報道）