下游數(shù)據(jù)

上海商品空置房面積再創(chuàng)新高

2009年03月24日07:12   來(lái)源：西本資訊
摘要：

     觀望之勢(shì)尚未盡數(shù)散開(kāi),上海商品房空置紀(jì)錄卻被節(jié)節(jié)突破。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局3月20日公布的數(shù)據(jù)顯示,由于2008年以來(lái)樓市銷售面積明顯回落,截止至2009年2月末,上海商品房空置面積已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1211.75萬(wàn)平方米。

　　本報(bào)記者從上海市政府某部門獲得的權(quán)威數(shù)據(jù),在2008年12月末時(shí),滬商品房空置面積接近1100萬(wàn)平方米的歷史最高記錄,空置面積同比增長(zhǎng)48.4%,增幅高出全國(guó)平均水平26.6個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅空置面積同比增長(zhǎng)82.3%,高出全國(guó)平均水平50個(gè)百分點(diǎn)。

　　2個(gè)月后,紀(jì)錄被刷新。

　　此前多年并不尖銳的供需對(duì)峙,讓上海在2008年之初,累積了735.46萬(wàn)平方米的商品房空置量。但2008年樓市供求關(guān)系突變,與當(dāng)下的1211萬(wàn)平方米相比,一年多,上海空置率迅速翻了接近一倍。

　　值得注意的是,已公布的《上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》顯示,年內(nèi),上海在建及新開(kāi)工商品住房建設(shè)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)面積約2400萬(wàn)平方米。加上累積的空置面積,上海今年待售商品房超3600萬(wàn)平方米。

　　上海官方網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),2008年商品住宅預(yù)售登記面積較去年下降了42%,為1560萬(wàn)平方米,按這靜態(tài)速度,上海消化今年待售商品房,約計(jì)需27個(gè)月。

　　需注意的是,托底在向房地產(chǎn)上游突圍,區(qū)縣房地產(chǎn)公司亦出沒(méi)于該區(qū)土地市場(chǎng)出讓之中。

　　對(duì)此,摩根士丹利中國(guó)策略師婁剛對(duì)本報(bào)表示:“按眼下的商品房囤積量來(lái)看,政府及地產(chǎn)商只有一個(gè)辦法可以刺激剛性需求,那就是想方設(shè)法讓房?jī)r(jià)降到位,其余方式值得商榷。”

　　政府加緊托市

　　上海市一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者,面對(duì)居高不下的空置率,政府在1、2月低谷之時(shí),開(kāi)始采取真正的托市措施。

　　“包括黃浦、靜安、徐匯、浦東新區(qū)等各個(gè)區(qū)政府,對(duì)區(qū)內(nèi)的國(guó)資房地產(chǎn)公司存量房進(jìn)行了一次集中'清理’?！睋?jù)透露,清理的途徑十分單一,即讓區(qū)內(nèi)關(guān)聯(lián)的國(guó)有企業(yè)進(jìn)行購(gòu)買。

　　“尚且不知道政府在團(tuán)購(gòu)后的具體意圖,但這是政府引導(dǎo)下與市場(chǎng)進(jìn)行的對(duì)抗行為,救得了一時(shí)的空置量,對(duì)樓市市場(chǎng)走向并無(wú)多大幫助?！痹撊耸勘硎?。

　　事實(shí)上在2008年年底,浦東政府就開(kāi)始采取過(guò)類似的托市舉措,即團(tuán)購(gòu)區(qū)內(nèi)存量房。

　　2008年11月22日,陸家嘴集團(tuán)與上海中星集團(tuán)舉行了購(gòu)房簽約儀式。3天后,陸家嘴集團(tuán)以17918元/平方米的價(jià)格收購(gòu)中星恬園的36套房產(chǎn),總價(jià)約7800萬(wàn)元。其后又出資2.7億元分3次團(tuán)購(gòu)了中星恬園的公寓,總計(jì)成交約180套。陸家嘴集團(tuán)表示,此舉是為儲(chǔ)備人才公寓做準(zhǔn)備。

　　同年12月,浦東樓盤被政府性公司“集中團(tuán)購(gòu)”現(xiàn)象層出不窮。易居房地產(chǎn)研究院提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示,一手商品住宅“鼎鑫名流苑”,12月18日當(dāng)天剛出售就被團(tuán)購(gòu)全部66套集資樓。而張江的陽(yáng)光花城、張江名流豪庭及鼎鑫名流苑4個(gè)樓盤的絕大批房源也被團(tuán)購(gòu)。

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心教授顧建發(fā)對(duì)此表示,大批“團(tuán)購(gòu)”對(duì)市場(chǎng)推動(dòng)不小,據(jù)其了解,相當(dāng)一部分是被國(guó)有開(kāi)發(fā)商團(tuán)購(gòu)下用作將來(lái)的人才公寓或保障性住房的。

　　摩根士丹利中國(guó)策略師婁剛則對(duì)此分析,如此高昂的樓價(jià),與人才公寓的實(shí)際住宅需求情況并不吻合。“不會(huì)有那么多人才需居住如此高檔的住宅。政府與市場(chǎng)角力的結(jié)果一定是政府吃虧,房?jī)r(jià)肯定要跌。

　　更為關(guān)鍵的是,上海區(qū)縣政府對(duì)房地產(chǎn)的“托底”,已經(jīng)伸至上游的土地出讓市場(chǎng)。

　　本報(bào)從上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局獲悉,據(jù)第6號(hào)和第7號(hào)土地成交結(jié)果顯示,最引人矚目的“靜安區(qū)15號(hào)街坊交通樞紐綜合項(xiàng)目地塊（東塊）”,被靜安區(qū)國(guó)資系上海靜安城建配套發(fā)展公司以7.4億低價(jià)獲得。

　　無(wú)獨(dú)有偶,嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)新漕河北側(cè)、徐潘公路南側(cè)地塊,被嘉定區(qū)國(guó)資企業(yè),上海市嘉定區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(集團(tuán))有限公司以2.1億摘下。需要注意是,這兩幅成交地塊,是上海今年鮮有成交的非工業(yè)性質(zhì)建設(shè)用地。

　　開(kāi)發(fā)商降價(jià)求生

　　上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-2月,上海商品房銷售面積為338.07萬(wàn)平方米,比去年同期下降了18.8%,降幅比1月減少24.3%,比去年全年減少19.1%。

　　而在進(jìn)入3月時(shí),上海樓市呈現(xiàn)一股“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。

　　易居中國(guó)提供的數(shù)據(jù)顯示,3月份第2周,滬商品住宅成交量回到了2007年10月份的市場(chǎng)高峰水平,全市共成交商品住宅32.38萬(wàn)平方米,環(huán)比上升38.3%。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對(duì)本報(bào)表示,此前成交量上漲,主要是由于3月12日至15日的春季房展促成。此前觀望的剛性需求,在房展會(huì)進(jìn)行了09年的第一波釋放。

　　據(jù)春季房展主辦方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),4個(gè)展覽日,近13萬(wàn)客流參加展會(huì)。房展會(huì)總意向交易金額2億元,而現(xiàn)場(chǎng)成交總交易額1.2億元。陸騎麟分析,成交的背后是開(kāi)發(fā)商的促銷所致。

　　23日,易居中國(guó)再次向本報(bào)提供了3月份第2周統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),在3月16日-22日,商品房成交量65.85萬(wàn)平方米,環(huán)比增幅再次拉高18%。與此相對(duì)應(yīng)的是,成交均價(jià)為9787元/平方米,環(huán)比下跌240元,跌幅2.39%。

　　“之前上海各開(kāi)發(fā)商手上積壓的房源和土地都超負(fù)荷,總體供應(yīng)壓力巨大,隨著了新一輪的推盤計(jì)劃的啟動(dòng),降價(jià)勢(shì)在必行?！币拙又袊?guó)分析師薛建雄對(duì)本報(bào)表示。

　　“上?，F(xiàn)在許多高檔樓盤降價(jià)幅度較大,去年底上市的世茂濱江花園5號(hào)樓,網(wǎng)上報(bào)價(jià)是7.5萬(wàn)元/平方米,3月份成交的11套房源均價(jià)僅3.6萬(wàn);前期報(bào)價(jià)達(dá)5.7萬(wàn)/平方米的經(jīng)典茂名公寓,3月成交的13套房源價(jià)格僅3.6萬(wàn);古北國(guó)際花園也從3.2萬(wàn)跌到2.7萬(wàn)?！?/P>

　　薛建雄認(rèn)為,這些樓盤的價(jià)格開(kāi)始進(jìn)行理性回歸。

　　婁剛對(duì)本報(bào)表示:“房?jī)r(jià)如果要跌,不會(huì)只跌3%或5%,過(guò)去一年就漲30%-50%,只跌這么一點(diǎn)不足以說(shuō)明問(wèn)題,房?jī)r(jià)還需要降到位?！?/P>

　　婁剛進(jìn)一步分析,從目前并不樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看,一方面國(guó)內(nèi)購(gòu)房群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是在下降,而國(guó)際方面,海外游資原本日子就不好過(guò),隨著人民幣已經(jīng)完成了大幅升值過(guò)程,來(lái)中國(guó)一線城市投資樓市的故事已經(jīng)講完。

　　“誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn)降多少才叫到位,只有讓老百姓都去買房子才是一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn),政府以及開(kāi)發(fā)商需要找準(zhǔn)一個(gè)房?jī)r(jià)的平衡點(diǎn)?！眾鋭?cè)缡钦f(shuō)。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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