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    “過去兩三年幾乎全線虧損” 中國資本醞釀趁機(jī)接盤

　　外資房地產(chǎn)基金長久以來光鮮的表面終于被戳破。昨天在上海舉行的中國房地產(chǎn)投資世界2009峰會一場主題為“亞太和中國國內(nèi)房地產(chǎn)基金”的論壇上，外資投資基金高管們紛紛首次承認(rèn)，過去兩年在中國的投資幾乎全都陷入虧損。

    幾乎每筆投資都虧

　　2007年9月，英國地產(chǎn)基金高富諾宣布完成對上海“翠湖天地”6、7號樓的收購，耗資5.4億元左右，折合每平方米成交價6萬元。一年多之后，在世界金融風(fēng)暴沖擊下，豪宅價格回調(diào)程度大大出乎這家英國投資商的預(yù)期。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年底翠湖天地價格普降20%左右，其中二期御苑成交價最低一單僅為4.8萬元/平方米，同時一期雅苑均價下跌至4.2萬元/平方米。

　　面對投資縮水的問題，高富諾集團(tuán)董事總經(jīng)理JohnSo昨天沒有正面回答。但他表示，中國目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)改變，對于外資基金來說，已經(jīng)開始承擔(dān)比預(yù)期更大的風(fēng)險。

　　相比高富諾高管的尷尬隱晦，私募基金ColonyCapitalAsia董事總經(jīng)理劉彥燊更加直白表示，在過去的兩三年里，凡是在中國投資地產(chǎn)的基金，無論是黑石、凱雷，還是大摩等，目前都面臨著虧損。

　　對一些私募基金而言，其募資成本已經(jīng)達(dá)到20%以上，這就意味著投資項目要求追求超過30%甚至更高的利潤。在收購物業(yè)價格不升反降的情形下，這種利潤顯然屬于天方夜譚。

　　更糟糕的情況在于，劉彥燊稱，房地產(chǎn)風(fēng)險投資基金財務(wù)杠桿驚人的高，往往70%甚至80%以上的收購資金都來源于銀行或者其他投資者?，F(xiàn)在他們不得不為了應(yīng)對銀行的催債而進(jìn)行周旋，盡量拖延償還時間然后等著將物業(yè)拋售以度過難關(guān)。

　　狼狽的外資基金

　　摩根士丹利最新發(fā)布的《2009經(jīng)濟(jì)報告》中寫道，在中國，“世界最后一個資產(chǎn)泡沫正在破裂。”

　　報告之前，從2008年年中開始，大摩幾乎將手頭所有物業(yè)放出尋找買家。如今近一年時間過去，上海物業(yè)至今毫無戰(zhàn)績傳出，而去年在香港成交的一單則是一樁賠本買賣。2008年年底，大摩以6.9億港元的價格出售香港星展銀行大廈，相比半年前的報價縮水三成。僅比2006年3月買入時高出5000萬港元。扣除稅收、貸款利息、中介費(fèi)用以及匯率的波動等成本因素，該筆投資虧損可能性非常高。

　　緊跟大摩，花旗、雷曼兄弟、美林證券等金融巨頭名下房地產(chǎn)基金紛紛將手頭物業(yè)拋向市場。摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理李晶表示，對于拋售物業(yè)的這些地產(chǎn)基金來說，自身的困難程度可能更加高過其對于目前市場的判斷準(zhǔn)則。

　　中資開始打掃戰(zhàn)場

　　現(xiàn)在，打掃戰(zhàn)場的成了中國人。

　　3月19日，陸家嘴集團(tuán)名下兩家公司聯(lián)合以17.6億（約2.5億美元）將浦項商務(wù)廣場全部股權(quán)收入囊中。最終成交價格相比該大樓最初報價4億美元折價近40%。

　　太平星管理咨詢有限公司執(zhí)行副總裁劉瑋向記者表示，浦項廣場的交易應(yīng)該只能是一個個案，由于項目交易采取公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，并不能夠了解其中可能包含的所有交易成本，因此不能只以現(xiàn)行成交價格簡單計算最終價格。

　　但不論如何，陸家嘴此次收購可以說是相當(dāng)劃算。劉彥燊指出，陸家嘴這筆交易的投資年收益可以達(dá)到17%，這是任何一個外資公司在中國收購產(chǎn)品時無法想象的。

　　上海財經(jīng)大學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家印堃華有過一個很上?；谋扔鳎贤庖?yàn)橘Y金困難將手頭資產(chǎn)拋售，上海人無疑得到了一個“撿皮夾子”的機(jī)會。

　　還有人對“撿皮夾子”蠢蠢欲動。SOHO中國主席潘石屹不久前稱，攜200億資金，SOHO中國未來數(shù)月將大舉收購北京及上海的商業(yè)物業(yè)。“盡管目前未必是市場的最低點(diǎn)，但卻是入市的好時機(jī)?！惫臼紫瘓?zhí)行官張欣表示，急于出售的物業(yè)主要來自海外基金以及部分國內(nèi)開發(fā)商。（東方早報）