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     上海樓市近期出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”已被不斷攀高的銷售數(shù)據(jù)驗(yàn)證，滬上部分開發(fā)商耐不住性子開始小幅提價(jià)。4月9日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)(下稱房協(xié))組織了一次形勢(shì)研討會(huì)，幾乎齊聚滬上大部分知名地產(chǎn)商和專家討論當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　這次會(huì)上，地產(chǎn)商們被潑了一盆冷水：目前成交量上升能否持續(xù)尚未可定論，在保持樓市穩(wěn)定的前提目標(biāo)下，開發(fā)商應(yīng)切忌盲目提價(jià)。

　　房協(xié)：樓市還相當(dāng)脆弱

　　上海房協(xié)是由本市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及相關(guān)企事業(yè)單位依法自愿組成的全市性同業(yè)組織，該會(huì)行業(yè)業(yè)務(wù)主管部門是上海市房屋土地資源管理局。

　　此次座談研討會(huì)實(shí)際上是針對(duì)最近兩個(gè)月來(lái)上海樓市突然間爆發(fā)的火熱行情適時(shí)召集。這次研討會(huì)由上海房協(xié)組織，上海市住房保障和房屋管理局副局長(zhǎng)龐元作為政府代表出現(xiàn)在會(huì)上，包括萬(wàn)科、復(fù)地、綠地、中華企業(yè)、上海城開等數(shù)十家大型房地產(chǎn)開發(fā)商全部派出副總級(jí)以上管理層出席。

　　在過去的兩個(gè)月里，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴，尤其是3月份，成交量更是回到2007年的高峰水平。數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海一手商品住宅(不含動(dòng)遷配套房、不含商辦產(chǎn)品，下同)成交面積達(dá)152萬(wàn)平方米，13548套，創(chuàng)2008年以來(lái)單月最好成績(jī)，這個(gè)成交業(yè)績(jī)，接近火爆的2007年月均成交175萬(wàn)平方米，是2008年月均成交面積75萬(wàn)平方米的兩倍。

　　會(huì)上，房協(xié)負(fù)責(zé)人作了題為《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要珍惜市場(chǎng)回暖，共同維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定》的發(fā)言，呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前形勢(shì)，合理定價(jià)、促進(jìn)銷售。

　　房協(xié)稱，上海面臨的形勢(shì)依然嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。樓市真正回暖有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。要正確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，不能忘記國(guó)情和社情，不能高估老百姓的購(gòu)房能力。商品住房交易回升態(tài)勢(shì)還不夠穩(wěn)定，年內(nèi)樓市還存在諸多不穩(wěn)定因素。

　　房協(xié)分發(fā)給與會(huì)人士的一份文件還指出，目前樓市的回暖一定程度上來(lái)講是去年積蓄已久的剛性需求的集中釋放，并不能證明樓市已經(jīng)真正回暖，后期能否可以持續(xù)還有待觀察。開發(fā)商尤其是幾家大的開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，目前來(lái)看，樓市還是相當(dāng)脆弱，并不能看作是又一個(gè)旺季的到來(lái)，因此不能盲目樂觀，開始又一輪輪番漲價(jià)，樓市可持續(xù)發(fā)展應(yīng)建立在樓價(jià)平穩(wěn)基礎(chǔ)上。

　　房協(xié)還從社會(huì)學(xué)角度分析稱，如果追求短期效益的行為對(duì)單個(gè)企業(yè)可稱為“理性選擇”的話，那么這種“個(gè)體理性”的疊加卻必然導(dǎo)致市場(chǎng)回暖的消失，是一種典型的“群體非理性”現(xiàn)象。

　　開發(fā)商：選擇平穩(wěn)定價(jià)

　　早報(bào)記者獲悉，當(dāng)天會(huì)上，大部分開發(fā)商都對(duì)于上述觀點(diǎn)表示認(rèn)同。實(shí)際上，記者與各開發(fā)商的交流中了解到，開發(fā)商對(duì)于目前樓市的突然恢復(fù)也顯得信心不足。一般來(lái)講，他們都認(rèn)為過去兩三個(gè)月的樓市復(fù)蘇并不可持續(xù)，在慣性效用消失后，很可能在下半年銷售量出現(xiàn)萎縮，加上目前購(gòu)房主力絕大部分集中在自住人群，開發(fā)商紛紛表示目前開盤定價(jià)選擇平穩(wěn)謹(jǐn)慎為主。

　　萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明當(dāng)天解讀了萬(wàn)科集團(tuán)的運(yùn)作策略，一定程度上解釋了萬(wàn)科銷售價(jià)格策略的變化。劉愛明稱，萬(wàn)科經(jīng)歷樓市調(diào)整后更加認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，因此對(duì)旗下上市住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新調(diào)整，改進(jìn)住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)同時(shí)，一些代表過去的設(shè)計(jì)的產(chǎn)品成為所有產(chǎn)品中需要快速消化的部分，因此選擇以低價(jià)模式出貨以盡快回籠資金。而對(duì)于新一代產(chǎn)品，其設(shè)計(jì)在功能、戶型、外觀等方面都有了新的完善之后，其品質(zhì)含量支撐了產(chǎn)品價(jià)格的提升……

　　萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉在一份書面材料中表示，萬(wàn)科將繼續(xù)堅(jiān)持有利于促進(jìn)銷售、活躍市場(chǎng)的定價(jià)策略。

　　早報(bào)記者采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，去年累積至今的資金壓力還是相當(dāng)明顯。有開發(fā)商向記者表示，去年樓市不景氣時(shí)期，土地頻頻流標(biāo)的主要原因并不是自己對(duì)于樓市長(zhǎng)期不再看好，而是緊繃的資金鏈根本不允許其有多余的資金拿地，因而白白喪失了很多良機(jī)。因此，目前來(lái)看，大部分開發(fā)商還是選擇盡快回籠資金。

　　專家：房?jī)r(jià)泡沫還要擠

　　有專業(yè)人士向記者表示，以政府角度而論，上海房?jī)r(jià)目前還是處于“過高”的區(qū)間范疇中，因此在保持穩(wěn)定的前提下，開發(fā)商的適度促銷甚至降價(jià)實(shí)際上是被鼓勵(lì)的。

　　易居研究院一份《我國(guó)房?jī)r(jià)收入比研究》報(bào)告中，在剔除經(jīng)濟(jì)適用房，配套商品房等非市場(chǎng)化住房的情況下，上海的房?jī)r(jià)收入比實(shí)際上已經(jīng)達(dá)到了驚人的17.2，在全國(guó)遙遙領(lǐng)先，并已經(jīng)接近香港房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)期的18警戒線標(biāo)準(zhǔn)。

　　2008年，由于樓市回調(diào)，上海等地的房?jī)r(jià)收入比，在城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積上升的情況下仍然出現(xiàn)下降趨勢(shì)。說明房?jī)r(jià)泡沫有逐步擠出的趨勢(shì)。但是，專業(yè)人士指出，盡管目前尚未達(dá)到泡沫必須破裂的程度，但可以預(yù)期，房?jī)r(jià)還需要繼續(xù)穩(wěn)步調(diào)整，才能通過一段漫長(zhǎng)的時(shí)期將目前現(xiàn)有的泡沫進(jìn)行擠壓。（東方早報(bào)）