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    【21世紀經濟報道 記者 趙飛飛】5月15日，上海市人才服務中心人頭攢動，一場特殊的大學生招聘會在此舉行，清一色的招聘單位為——上海市各大拆遷公司。

    這是個特殊的信號。步入5月，上海今年新啟動的800萬平方米舊城改造驟然加快，面對繁重的任務，上海眼下已有的1.1萬人拆遷隊伍，顯然無法適應需求。

    這背后是，通過舊城改造這個杠桿，間接撬動新一輪樓市內需，成為上海各級政府的重點推進工作。在上海此輪舊城改造布局中，虹口、楊浦、黃浦、閘北、普陀5個區(qū)成為重中之重。

    中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞對此分析，舊改不僅將被動釋放出樓市需求，對于土地市場也是巨大的利好消息。“這些位于上海中心城區(qū)的土地，不愁沒有買家?！?

    易居中國分析師薛建雄分析，800萬平米舊改，按上海中心城區(qū)原有的舊里1.0的容積率計算、可撬動2.0容積率的居住需求，這個需求就達1600萬方。事實上，中心區(qū)2.0容積率都是保守估計，這樣產生的新房需求的容積率可達到2.5左右，這樣或可撬動2000萬平米。

    顯然，突然加快的舊城改造——這種并非完全的市場行為，對上海市房地產市場的影響將是巨大的。

    舊改“救市”

    易居臣信市場研究中心的數(shù)據顯示，進入4月份，上海全市的二手住宅成交套數(shù)近2.9萬套，環(huán)比上月提升11.3%，創(chuàng)下了上海單月二手房成交量最高紀錄。

    上海二手房指數(shù)辦公室公布的數(shù)據顯示，上海二手房價格指數(shù)為2348點，環(huán)比漲幅為1.26%，漲幅居前的是閔行區(qū)，達1.66%。其余依次為普陀區(qū)1.46%，閘北區(qū)1.28%，虹口區(qū)1.2%。

    值得注意的是，這些區(qū)域，基本都為舊城改造重點。

    薛建雄告訴記者，對于上海市政府而言，舊城改造是極為有效的樓市杠桿。他回憶，2007年樓市火熱之時，上海當時啟動的舊改數(shù)據是600萬平米，而且進展不大，政府通過延緩動拆遷從而把控樓市需求的意圖非常明顯。

    上海猛推舊改的同時，采取的安置舉措主要是：在實行貨幣補償或跨區(qū)域異地安置的基礎上，增加本區(qū)域就近安置方式。其方式主要為，在本區(qū)中盡可能建造一些緊湊型、小戶型的就近安置房，供居民選擇。

    事實上，一些已經拿到動遷補償款的居民，進入2009年，就已陸續(xù)成為了區(qū)域內二手房市場的主導群。

    隨著舊改進入縱深，其對樓市的杠桿效應很快彰顯。已經拿到貨幣補償?shù)木用瘢懤m(xù)成為區(qū)域內二手房市場購買的主導群體。樓市的供需方，開始隨之發(fā)生變化。

    上海市人大代表、上海望源房地產開發(fā)有限公司董事長季寶紅告訴本報:“二手房成交的上升，對樓市鏈條來說是一個驅動的先決，另一方面，已經出手二手房的居民，也有換大房的直接需求，這樣又同樣帶動上海郊區(qū)的新房市場。”

    如其所言，二手房的驅動，繼續(xù)帶動上海新房交易的提升，4月，上海新建商品住宅交易量繼續(xù)放大，達189萬平方米，環(huán)比增長了25.2%、同比增長93.0%，達到2007年10月至今的月度峰值，新增供應量為114.61萬平方米，同比增長21.1%；成交均價高達13351元/平方米，環(huán)比上揚1.3%。

    區(qū)域上，松江、浦東、閔行、寶山、嘉定五區(qū)的新房交易量居于全市前五，交易量總和占全市63.6%。

    政府加大介入力度

    5月18日，普陀區(qū)建設和交通委員會一位官員對本報報出了該區(qū)今年舊改的進度：“普陀區(qū)此輪改造的總數(shù)是11906戶，今年上報市政府需要完成的總量是3843戶，截至目前已經完成了486戶?！?

    “今年剩余的3357戶，總面積達到21086平方米，要完成這么大的拆遷量，還是有一定壓力的。”該官員表示。

    在今年的上海市“兩會”上，在本報記者參加的一個會議上，中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲透露，舊城改造與拆遷問題，已列入上海市委今年兩大專項工作，任務繁重，“5大區(qū)的舊改不能壓到沈駿(上海市分管舊改的副市長)一人身上，我是傾向于找5個領導，每人負責一個區(qū)，有什么困難和群眾要求，大家一起研究解決”。

    進入3月，上海頒布《關于進一步推進本市舊區(qū)改造工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)，由市長韓正擔任組長、沈駿副市長任副組長的“上海市舊區(qū)改造工作領導小組”同時成立，該小組辦公室主任由上海市政府副秘書長尹弘兼任。

    《意見》同時公布，擬將舊區(qū)改造工作作為一項重要民生指標，納入各區(qū)政績考核范圍。

    虹口區(qū)的虹鎮(zhèn)老街、楊浦區(qū)的平涼西塊、黃浦區(qū)的董家渡、閘北區(qū)的北廣場地區(qū)以及普陀區(qū)的建民村，即是《意見》公布的5大重點區(qū)域，這其中，位于蘇州河和黃浦江以北地區(qū)，占上海市此輪改造面積的70%。

    閘北區(qū)是上海危棚簡屋最密集的城區(qū)之一，近三年來，這個區(qū)共拆除舊區(qū)64萬平方米，遷出了15500戶居民，連續(xù)數(shù)年拆遷總量居全市中心城區(qū)前列。為了迎接未來難以判斷的資金難題，閘北區(qū)亦在資本市場率先布局。

    就在5月，閘北區(qū)國資委將其控股的房企北方城投，注入ST雅礱，實現(xiàn)借殼上市，藏藥企業(yè)，轉身變?yōu)橹鳂I(yè)為舊區(qū)改造和保障性住房建設的房企。這亦是閘北區(qū)突破舊改資金上的瓶頸所做的一次嘗試。

    為了大力推動舊改工作，目前，上海市各路資源已被充分調動。

    本報記者了解到，目前上海市土地儲備中心、地產集團、市城投公司、久事公司、建工集團、城建集團、綠地集團等上海國資巨頭已陸續(xù)進場。

    上海市土地儲備中心主任、地產集團董事長皋玉鳳此前表示，其已率先和閘北區(qū)、楊浦區(qū)取得合作共識，與此同時，2009年用于舊城改造的土地收儲將高達130億元。

    上海市金融服務辦主任方星海此前也介紹，上海各大金融機構亦會積極支持舊改工作中的保障性住房、配套商品房建設，尤其是在在建項目的信貸支持上。

    本報記者從上海市金融服務辦獲悉，建行上海分行、交行上海分行已分別與上海市城投公司簽訂了共計600億元授信合同。此外，中行上海分行與閔行區(qū)城投公司、建行上海分行與松江城投公司、工行上海分行與楊浦區(qū)城投公司也簽訂了總額達50億元的授信合同。

    但這種并非完全的市場行為到底能否真正激活樓市，并起到“救市”效果，還有待觀察。