下游數(shù)據(jù)

房市又入典型的囚徒困境 再現(xiàn)走弱端倪

2009年05月25日07:16   來源：西本資訊
摘要：

 　幾個月前還備受煎熬的開發(fā)商，目前正被房市的“小陽春”激蕩得有些沉醉不知?dú)w途。近來，因北京、上海、深圳、廣州等主要城市樓市成交量的回暖，開發(fā)商收緊的現(xiàn)金流終于有了些許舒緩的機(jī)會。而現(xiàn)金流的舒緩似乎也“壯大”了開發(fā)商的膽，他們再次用漲價策略碰撞市場的神經(jīng)，投行也開始集中式唱多，甚至部分機(jī)構(gòu)投資者做多。然而，伴隨著漲價的是許多城市住房成交量出現(xiàn)了環(huán)比回落，進(jìn)入5月份以來，樓市再次偏離了傳統(tǒng)銷售旺季的軌道，再現(xiàn)走弱端倪。房市無疑陷入了典型的囚徒困境之中。

　　借勢提價 房市險象環(huán)生

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商借勢4月“小陽春”來提價，為房市營造買漲不買跌的氣勢，將很可能扼殺掉市場很不容易才聚斂起來的活躍人氣。

　　對于購房者來說，提價行為將使他們再次陷入買還是不買的兩難選擇中，從而使房市進(jìn)一步失去成交量的支撐。另一方面，對于開發(fā)商來講，當(dāng)前漲房價無疑帶有明顯的對賭特征。開發(fā)商賭的是購買者的等待耐力，其賭注是企業(yè)的命運(yùn)。筆者認(rèn)為，不管開發(fā)商賭贏賭輸，開發(fā)商都是最后的輸家。賭贏了確實(shí)在單位住房上提高了凈利潤，但犧牲的是成交量。畢竟目前經(jīng)濟(jì)、市場、個人就業(yè)和收入等都存在明顯不確定性，漲價收攬的是那些急迫購房且購買力相對較高的人，但與此同時，卻遏制了大量潛在的購買者——這部分人雖然需要住房，但當(dāng)前房價超越了其購買力和風(fēng)險承受能力。因此，開發(fā)商賭若贏了，是賺了現(xiàn)在迷失了未來；開發(fā)商若賭輸了，就意味著其漲價行為將加劇市場萎縮，房價將面臨更大幅度的調(diào)整，畢竟再次激活房市自住型需求者的成交人氣需要付出更大的代價。

　　投機(jī)濃重 如同殺雞取卵

　　4月房市的“小陽春”不僅誘惑開發(fā)商的跟進(jìn)漲價，而且投機(jī)氣氛也再次籠罩下來。日前，瑞銀證券等國際投行發(fā)布的最新報告稱，受終端需求的拉動，中國房地產(chǎn)投資市場將在今年下半年實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢復(fù)蘇，從而將中國房地產(chǎn)業(yè)帶入整體復(fù)蘇的軌道。

　　而國內(nèi)的部分機(jī)構(gòu)投資者據(jù)稱已開始做多地產(chǎn)股。確實(shí)，股市從低點(diǎn)反彈至最高的2600多點(diǎn)，許多行業(yè)的股票已經(jīng)漲了接近一倍，地產(chǎn)板塊則相對漲幅有限。按照之前股市的運(yùn)行軌跡，板塊的輪動效應(yīng)相當(dāng)明顯，特別是在弱勢中板塊的輪動走勢最為突出。然而，不論是國際投行的唱多，還是國內(nèi)部分機(jī)構(gòu)投資者的謹(jǐn)慎做多，筆者認(rèn)為其中摻雜更多的是投機(jī)性的炒作。

　　首先，當(dāng)前房市是否如國際機(jī)構(gòu)所說的那樣受最終需求拉動進(jìn)入復(fù)蘇軌道？至少現(xiàn)在并沒有看出房市走出調(diào)整期的有力佐證。在房市調(diào)整期，房價的調(diào)整客觀上會帶來需求的非持續(xù)釋放，原因是由于個體購買力的不同，房價到某個價位就會增加對應(yīng)購買力的迫切需求者的購買行為的可能性。因此，在房市調(diào)整期也會出現(xiàn)一波波小購買潮。但顯然這種購買潮不是反彈的標(biāo)志，而是繼續(xù)調(diào)整的信號。

　　其次，當(dāng)前房產(chǎn)保值成為炒作房價和地產(chǎn)股的一種重要口號。部分機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為，在可預(yù)見的通脹壓力下，投資房產(chǎn)可以保值。正如人民幣升值提高房產(chǎn)價值一樣，通脹下房產(chǎn)保值或許也只是一種炒作借口。從長周期來看，通脹對房價的影響是中性的。因?yàn)橥浭菃挝回泿刨徺I力下降的問題，在通脹下投資房產(chǎn)，實(shí)際上是把高能貨幣變成沉淀資產(chǎn)。更進(jìn)一步講，一旦出現(xiàn)通脹，房地產(chǎn)這一資本密集型的資產(chǎn)的流動性和交易活躍度將更低，畢竟在通脹下購置資本密集型不動產(chǎn)是代價高昂的投資。

　　由此看來，目前制約中國房市的根本原因是價格泡沫。從房價收入比看，中國許多城市的房價收入比在10倍以上，表明目前的房市處于高泡沫高風(fēng)險階段；從銀行主要衡量的指標(biāo)——居民收入償債比來看，有關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示該指標(biāo)目前達(dá)到了50%以上，北京甚至達(dá)到了77%。該指數(shù)意味著居民收入的一半以上需要還銀行的按揭款，高房價正在或已經(jīng)開始影響到銀行的按揭貸款質(zhì)量。

　　因此，4月的“小陽春”若成為開發(fā)商漲價和國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者的炒作題材，無疑將是一個沒有贏家的博弈。來源:中國證券報

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