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    《瞭望東方周刊》記者 姜智鵬 上海報道

    “4月份，一個浙江的業(yè)主，想拋兩套明珠城的房子，第一天中午來掛牌一套，開價是每平方米1.9萬元，晚上就賣出去了，第二天來掛第二套房的時候，開價已經(jīng)是2.1萬元了?！泵缆?lián)物業(yè)古北分行營業(yè)經(jīng)理馮青告訴《瞭望東方周刊》，這是她2年來第一次看到上海古北地區(qū)的“追漲”行情。

    新房市場似乎也在回暖，2009年五一“假日樓市”房展會上，參觀人次、成交(含意向)金額和成交(含意向)面積三個數(shù)據(jù)分別為17萬、19.2億元和13萬平方米。據(jù)展覽主辦方提供的數(shù)據(jù)，2008年春秋兩季的“假日樓市”，參觀人次分別為8萬和13萬，成交(含意向)金額分別為5.5億元和11.7億元。

    “自2007年房地產(chǎn)調(diào)控以來，積壓的剛性需求是此波回暖的主要原因，但實際情況也并不像外界傳言的那么樂觀?！毙录悠录t木集團總經(jīng)理張永河告訴《瞭望東方周刊》，上海一些開發(fā)商正利用剛性需求釋放的機會，用漲價的方式試探購房者的底線，“但這卻是非常危險的”。

    二手房2年來的第一次“追漲”

    馮青所在的古北，是上海傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)。受金融危機的影響，從2008年下半年開始，原本租住在這里的大批外籍高管的住房租賃補貼也出現(xiàn)2~3成的縮水，這讓馮青一度非常憂心今年的業(yè)績，因為按常理，“租賃不好，就會有更多的房源出售，進而壓低價格，促使購房者繼續(xù)觀望?！?/P>

    但從2009年3月開始，傳統(tǒng)的經(jīng)驗似乎不管用了。

    以明珠城為例，一套105平方米左右的兩室房源，春節(jié)前的成交價在190萬~210萬左右，“一樓的一套還賣過167萬元”，但現(xiàn)在，成交價最少也在220萬元。

    “春節(jié)前均價是每平方米2萬，但3月以后，卻從2萬到2.1萬，再到2.3萬一路走高，就這樣，也是出來一套就賣掉一套，我們在櫥窗里掛了很多樓盤推薦的廣告，后來都來不及換?！瘪T青說，這種現(xiàn)象幾乎在古北所有的中介門店里都存在。

    “浦東濱江板塊，最牛的一個中介，4月份做了200多萬的業(yè)績?！泵缆?lián)物業(yè)東昌分行營業(yè)經(jīng)理宗華告訴《瞭望東方周刊》，中介門店的業(yè)績，就是占成交房源總價1%的手續(xù)費，“何況，很多中介為了做成交易，還是免收這1%的手續(xù)費的”。宗華所在的美聯(lián)物業(yè)門店，過去兩個月也保持了幾十萬的業(yè)績。

    中檔房源集中的虹口板塊，二手房成交均價也上漲了3%~5%?！?~4月份，門店都成交了12套房源，而在2008年和2009年春節(jié)前，每個月能交易四五套，就已經(jīng)算是相當不錯的業(yè)績了。”美聯(lián)物業(yè)虹口區(qū)域經(jīng)理高一定告訴《瞭望東方周刊》。

    根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究部提供的數(shù)據(jù)，二手房交易的回暖，在3月變得明顯。

    3月，上海二手房成交均價為19381元/平方米，環(huán)比下跌2%，跌幅縮小，交通便捷又相對低價位的二手房源還很“搶手”。

    例如，一直狂跌不止的普陀中遠兩灣城。3月二手房成交均價為16500元/平方米，環(huán)比上漲5%。

    4月初，上海二手房成交量比上月同期增長近70%，全月的成交面積為252萬平方米，比3月的231萬平方米增長了9%以上，同比增幅達71%。

    但高一定對未來卻并不樂觀，因為在他看來，3、4月份的二手房交易回暖，只是剛性需求積累了2年的結(jié)果，而隨著這些需求的逐步釋放，“6、7月份成交量和價格，肯定會重新下滑。”

    剛性需求終現(xiàn)上海樓市

    宗華和馮青也認為，3、4月份，當?shù)囟址拷灰资袌龅南M主力，就是被開發(fā)商和中介盼望了2年的“剛性需求”，也就是“自住客”，依據(jù)是：在二手房交易回暖的同時，租賃市場卻在持續(xù)惡化。

    在浦東濱江板塊，“去年每月1.1萬元的兩房，現(xiàn)在租7500元；去年每月2.6萬元，現(xiàn)在每月只要2萬元”。而在古北明珠城，“兩房和三房的租金分別在5500~6500元和8000~1萬元左右，而去年底還分別是1萬元和1.2萬~1.4萬元左右，”馮青說，這證明“從2007年以來積累的剛性需求是這波購買的主力，因為投資者是不會在租賃市場惡化的時候進場的，只有自住客才會對租金不敏感”。

    宗華說，在她經(jīng)手的業(yè)務(wù)中，自住客在購房者中的比例在90%以上，成交的大多數(shù)房源價位也在200萬~400萬之間。

    美聯(lián)物業(yè)研究部的數(shù)據(jù)也顯示，上海4月份成交的二手房中，單價在7000元/平米以下的房源占38%，7000~10000元/平米的房源占27%，10000~17500元/平米的房源占24%，17500元/平米以上的占11%。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部4月份的一個調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，47%以上的受訪者總價承受能力在100萬以下，約62%的受訪者家庭月收入低于8000元/月，也就是說，價格較低的房源占據(jù)了主流的市場。

    其實，僅從看房的風格上，自住客和投資客就很容易分辨，“自住客對房子的每一方面都非常挑剔，要看非常多的房源，同一套房子看很多遍，我上個月成交了一套房子，買主從2007年就開始在這里看房，后來大家?guī)缀醵汲珊门笥蚜?，才剛剛出手，而投資客，看房的次數(shù)要少得多，時間也短得多?！?/P>

    但問題是，五一長假過后，“來看房的客戶已經(jīng)明顯少了”，和這些客戶接觸后，馮青最深刻的感受是，“自住的剛性需求幾乎已經(jīng)爆發(fā)完了，何況之前兩個月還有一定程度的追漲，接下來肯定又是長期的低迷。”

    而美聯(lián)物業(yè)4月份的內(nèi)部報告也顯示，“美聯(lián)物業(yè)上海各門店來客數(shù)量，環(huán)比3月同期有10%左右的下降”，重新下調(diào)的趨勢已很明顯。

    5月市場急轉(zhuǎn)直下

    新房市場的“回暖”也面臨同樣的問題。

    2009年五一“假日樓市”房展會期間，4天的參觀人次是17萬，成交金額(包括意向金額)為19.2億元。而2008年春秋兩季“假日樓市”房展會中，參觀人次分別為8萬和13萬，成交金額(包括意向金額)分別只有5.5億元和11.7億元。

    這次房展會上，成交樓盤的均價也達到12000元/平方米，比2008年秋季“假日樓市”10000元/平方米的成交均價高了20%。

    “這是一個危險的信號?！毙录悠录t木集團總經(jīng)理張永河說，大部分開發(fā)商也認為支撐這波小反彈的動力是剛性需求，但是，“剛性需求的反彈力度并不強勁，但市場反應(yīng)卻過熱，這對中長期市場反而會有殺傷力?！?/P>

    與剛性需求相適應(yīng)的市場走勢，應(yīng)該是逐步回暖，“但現(xiàn)在均價上漲兩成，卻可能將剛剛有點復(fù)蘇的需求打壓下去，引起市場大幅波動，從而再次加劇觀望情緒?！?/P>

    事實上，即使有房展會的成交支撐，5月上海樓市的成交量與3、4月相比，仍在直線下降。

    網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月27日到5月3日，上海房產(chǎn)成交量下滑23%，平均成交價格也大幅下滑9.09%，為12775元/平方米。而克爾瑞(中國)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，2009年5月1日至3日期間，上海全市成交面積100374平方米，與4月1日至3日這幾天相比，環(huán)比跌幅為41.9%。

    也就是說，5月份，上海樓市已經(jīng)結(jié)束了一波反彈，開始重新下調(diào)。

    2009年全年走勢的關(guān)鍵，還是在4~6月份的傳統(tǒng)旺季上，美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉說：“之前的設(shè)想是，如果4~6月能持續(xù)現(xiàn)在的走勢，那7~8月的淡季萎縮將被控制在20%~30%之內(nèi)，9~10月就會出現(xiàn)超越3月的另一波行情，那才是今年真正的爆發(fā)期。”

    但從現(xiàn)在的情況看，情況卻在向反方向發(fā)展，“如果5、6月成交清淡，那7、8兩個月恐怕將很有可能出現(xiàn)一片慘淡景象。今年5月份一手房的上市體量非常巨大，開發(fā)商為減輕資金壓力很有可能再度采取大幅降價的行動，這對二手房市場的沖擊也是不言而喻的。”

    溫水煮青蛙式“摸底”

    在開發(fā)商中間，樓盤“漲價”還被戲稱為“摸底行動”。

    “這其實是最近幾個月，比較普遍采用的營銷策略，”上海一家中型房產(chǎn)公司董事長王城(化名)對本刊記者說， “房價一路走低，卻始終沒有看到需求的回升，于是，一些開發(fā)商決定聯(lián)手摸一摸購房者的心理底線?！彼?，一些樓盤較大的開發(fā)商，以多批次、每批少量房源的形式推出新盤。

    “最先推的，當然是樓層、環(huán)境不好的房源，定價比均價低1~2成，這也是春節(jié)前后，上海樓市出現(xiàn)眾多大力度促銷的原因”，接下來，房源的質(zhì)量會一批比一批好。價格也越來越高?！暗珶o論怎么樣，最后算起來，均價是沒有變的?！?/P>

    “一方面是起溫水煮青蛙的作用，一般剛性需求購房者會經(jīng)常去感興趣的樓盤看房，他們看到質(zhì)量越來越好，而價格比上次看的時候增加得也不多，心理上會比較容易接受；另一方面，價格越來越高，也符合買漲心理?！备匾氖?，“開發(fā)商能夠憑借市場反應(yīng)準確地界定價位，看房者和成交額如迅速下降，就說明突破剛性需求的心理底線了，再根據(jù)這些數(shù)據(jù)，決定下面的銷售策略，”王城說。

    促成剛性需求爆發(fā)的另一個原因，是中介、開發(fā)商聯(lián)手為購房者違規(guī)獲得貸款提供了渠道。上海某房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理萬翔(化名)告訴《瞭望東方周刊》，正好也是從5月份開始，這種違規(guī)操作的漏洞被政府堵上，“至少有1/3的成交量下跌是直接受此影響的?！?/P>

    “大概從2月份開始，中介開始做‘零首付’，到3、4月份市場最熱的時候，就我所知的中介門店中，成交的二手房大概有20%~40%是靠這個做成的。”上海漕寶路光大會展中心附近的一家地產(chǎn)中介門店經(jīng)理李云(化名)告訴本刊記者。

    “零首付”的流程是，先由評估公司將房價抬高20%左右，“如果跟購房者談好價格是200萬元，那評估出來就是240萬元，房東出具一張48萬元的收據(jù)，就可以從銀行貸款192萬元，所以，購房者實際首付才8萬?！蓖瑫r，購房者和房東會簽一個秘密的補充協(xié)議，聲明有40萬元的首付款并沒有實際支付。

    而這整個過程，甚至幫購房者制作符合要求的“收入”證明，中介公司也“免費承包”。李云說，“銀行的監(jiān)管，也是一陣松一陣緊的，過去一定要等21個工作日后，房產(chǎn)交易中心出了產(chǎn)證才能放款，但后來資料檢查也不嚴了，有了首付收據(jù)就放款?！倍恍╅_發(fā)商也拿出新房，委托中介公司進行類似的操作。

    開發(fā)商假按揭?guī)缀踉谕粫r期也有抬頭。“假按揭”，即開發(fā)商以內(nèi)部職工或發(fā)展商親屬的名字購買自己的房產(chǎn)，從銀行套取購房貸款以套現(xiàn)?！拔艺J識的幾乎所有開發(fā)商都或多或少在這么做，因為除了套現(xiàn)，還能制造熱銷的景象，具體比例可能在10%和40%之間?！比f翔說。

    但4月21日，上海銀監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》，矛頭直指“假按揭”和“零首付”?！肮倦S后也發(fā)了通知，從5月11日起，所有的相關(guān)業(yè)務(wù)全都不做了，據(jù)說這次會查得很嚴?！崩钤普f。

    “現(xiàn)在大家都覺得得不償失?！蓖醭钦f，由于3月份的銷量回升，很多開發(fā)商正打算用這種“打擦邊球”的方式套現(xiàn)，獲得充裕資金后，“該拿地的拿地，該捂盤的繼續(xù)捂盤”。但現(xiàn)在看來，“這種做法犯了大忌，因為這等于是在重復(fù)美國房地產(chǎn)業(yè)次貸的錯誤，政府今后肯定會采用更嚴格的監(jiān)管政策?，F(xiàn)在購房者都是看政策的，政策再一緊，剛性需求的購房者，起碼又要再觀望半年了?！?/P>