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　　樓盤采樣:沒(méi)來(lái)得及漲價(jià)就賣完了

　　短短三個(gè)月間，上海新樓盤漲價(jià)幅度超過(guò)15%，許多樓盤呈現(xiàn)“一房難求”的局面，二手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)同樣火爆。樓市為何突然再次出現(xiàn)井噴？房?jī)r(jià)躁動(dòng)的背后隱藏了什么？

　　理財(cái)一周報(bào)記者走訪了滬上各樓盤售樓處、中介、房地產(chǎn)交易中心，并采集多名研究機(jī)構(gòu)權(quán)威的意見，試圖為廣大購(gòu)房者還原樓市真實(shí)的交易狀況，揭開房?jī)r(jià)迷霧。

　　一周以來(lái)，記者在滬上多處售樓盤深切感受到，房源的確緊俏。年初開盤時(shí)還“膽戰(zhàn)心驚”的開發(fā)商們，現(xiàn)在是另一種姿態(tài)。

　　房子賣得太快

　　從新房網(wǎng)的新房預(yù)告中，最近一個(gè)月內(nèi)環(huán)以內(nèi)新開盤的物業(yè)有不少集中在長(zhǎng)壽路沿線的靜安普陀板塊內(nèi),記者實(shí)地走訪的首站便是這里。

　　距離長(zhǎng)壽路兩條街之隔的陜西北路1688號(hào)樂(lè)活居，房型為57平方米～74平方米的小戶型，均價(jià)3.3萬(wàn)元以上。雖然6月4日新浪網(wǎng)房產(chǎn)訊息公布的預(yù)計(jì)售價(jià)還是150萬(wàn)元起，但記者在現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)時(shí)，售價(jià)卻已高達(dá)180萬(wàn)元～240萬(wàn)元。

　　該樓盤6月27日才正式開盤，但23日已經(jīng)有不少買家提前找上了門。一位姓張的銷售員告訴記者，周一至周五的時(shí)間，看房的人并不算多，每天也就三四十人，周末兩天的看房人達(dá)到了200人以上。“一到周末，售樓處的工作人員不得不在樣板房的軟木地板上鋪上了一層厚厚的塑料毯，以免地板上留下更多的鞋印和凹陷?！彼f(shuō)。

　　有趣的是，這位張姓銷售人員介紹樓盤時(shí)總是時(shí)時(shí)刻刻提到“投資價(jià)值”。他坦言，多半看房人都是帶著投資心態(tài)來(lái)的，除了關(guān)心房?jī)r(jià)和租金，“目前周邊地區(qū)的小戶型租金回報(bào)率大約是4000-5000元/月，但像我們這樣的高端物業(yè)，放到虹橋板塊至少是1.5萬(wàn)元的租金，就算8000元也是不小的回報(bào)?！?/P>

　　與樂(lè)活居相隔不到5分鐘車程的寶華·城市晶典，售樓處則顯得非常冷清，一問(wèn)才得知，不是沒(méi)人買，而是賣得太好?？偣?02套房源，目前僅剩1套尚未售出，是面積160平方米的三房，目前售價(jià)是27500元/平方米，總價(jià)438萬(wàn)元。

　　事實(shí)上，該樓盤4月18日開盤當(dāng)天就售出了75%以上的房子，賣得最火的就是98平方米和117平方米的中小房型。

　　談及周邊地塊高企的房?jī)r(jià)，銷售經(jīng)理虞文濤不免遺憾地告訴記者，因?yàn)榉孔淤u得太快，還沒(méi)來(lái)得及漲價(jià)就幾乎賣完了，如果晚一個(gè)月開盤，房?jī)r(jià)會(huì)更高。

　　購(gòu)房貸款需求增加

　　6月4日正式開盤的申亞瑞庭，是位于延安路高架旁靠近鎮(zhèn)寧路的“老弄堂”風(fēng)格的電梯洋房。

　　售樓處是一間大小20平方米的小屋，記者到達(dá)時(shí)，前臺(tái)小姐正悠然地泡在“開心網(wǎng)”上，沒(méi)有一位看房人或買房人在場(chǎng)。

　　該樓盤的公關(guān)經(jīng)理王珍怡告訴記者，開盤至今，總共53套房源已售出30%，“沒(méi)有大規(guī)模發(fā)布廣告，我們樓盤吸引到的買家主要是周邊住戶，在這里二次置業(yè)。”

　　據(jù)了解，目前該樓盤的每平方米均價(jià)為2.9萬(wàn)元~3.6萬(wàn)元，總價(jià)最低270萬(wàn)元，最高達(dá)到800萬(wàn)元。雖然監(jiān)管層對(duì)二套房貸的管理未見松動(dòng)，但高額的房?jī)r(jià)之下，大多數(shù)買房人的貸款需求也增加。

　　在記者與前臺(tái)小姐對(duì)話時(shí)，農(nóng)行徐匯支行一位姓范的信貸員打來(lái)電話，前臺(tái)小姐當(dāng)著記者的面稱：“大多數(shù)客戶要求，希望貸款成數(shù)增加，最好可以把二套房的貸款成數(shù)做到八成，這種情況現(xiàn)在比較突出……”

　　中介充斥中環(huán)線地塊

　　浦東中環(huán)路段進(jìn)入了緊鑼密鼓的建造階段，這似乎進(jìn)一步推升了周邊樓盤的價(jià)格。位于成山路錦繡路的大華錦繡華城，最近三個(gè)月的漲幅可以用“瘋狂”來(lái)形容。

　　在售樓中心門口的車道上，不下20個(gè)二手房中介手持著房源信息的傳單“把守”在路口，車窗一開，許多小紙片便飛了進(jìn)來(lái)。

　　由于該樓盤目前銷售的是6月份剛開盤的二期公園紀(jì)，而之前的一期、二期、三期均有二手房在售，一定程度上形成了競(jìng)爭(zhēng)，但“僧多粥不少”的格局，讓兩方各得其所。銷售情況看來(lái)很樂(lè)觀，兩棟總共120套房源，不到一個(gè)月已經(jīng)售出了40套，均價(jià)在1.9萬(wàn)元以上。

　　這個(gè)樓盤也養(yǎng)活著成山路兩側(cè)不下10家二手房中介。永升房產(chǎn)的物業(yè)顧問(wèn)陳超向記者描述了最近半年該地塊的走勢(shì)變化：“2月份，這里的均價(jià)還是1.3萬(wàn)元隨便挑，可現(xiàn)在1.7萬(wàn)元只能買到沿馬路的房子，中心區(qū)域的至少1.9萬(wàn)元，我知道有幾套已經(jīng)喊到了2萬(wàn)元。去年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)的時(shí)候，大華的房子也就1.7萬(wàn)元，很多人都說(shuō)，這里的房?jī)r(jià)也就這樣了，不會(huì)再漲了，但今年你看下來(lái)，漲了還要漲。”

　　中原地產(chǎn)錦繡華城一店的張靜說(shuō)：“很多房主動(dòng)不動(dòng)就抬高價(jià)格，一張嘴就是漲5萬(wàn)元，我們標(biāo)出的價(jià)格，基本每天都變?！?/P>

　　無(wú)優(yōu)惠，反收定金

　　外環(huán)以外的別墅房，最近的銷售也很火爆。位于外環(huán)滬南路出口旁的上河院銷售的房源為193平方米以上的別墅。雖然網(wǎng)上公布的開盤日期是6月21日，但一周之前就有投資客陸續(xù)來(lái)看房，到6月24日記者造訪時(shí)，該樓盤的銷售人員稱，首批50套房源已經(jīng)售罄，但第二期在兩個(gè)星期內(nèi)就會(huì)開盤，價(jià)格可能會(huì)比目前23800元/平方米的均價(jià)還要高一些。

　　該樓盤的銷售經(jīng)理朱燕樺告訴記者，來(lái)看房的人普遍能接受總價(jià)400多萬(wàn)的價(jià)格，大多數(shù)購(gòu)房者關(guān)心的是能不能挑到稱心的位置?！半m然第一批房源只有50套，但開發(fā)商賣掉了100多張VIP卡，即提前支付1000元作為定金。這些持有VIP卡的客戶有權(quán)在開盤時(shí)優(yōu)先選擇。”

　　銷售人員還說(shuō)，因?yàn)榈谝慌吭翠N售情況良好，所以VIP卡售價(jià)漲到了10000元，“不過(guò)可以放心，定金是可以退還的。”

　　和上河院兩條街之隔的綠地香頌在8月份也即將開盤，據(jù)了解，這個(gè)樓盤的均價(jià)比上河院還要高，達(dá)到2.7萬(wàn)元/平方米。

　　這也間接推動(dòng)了周邊老的別墅房的價(jià)格?？禈虬雿u二手房的價(jià)格從年初到現(xiàn)在每平方米已經(jīng)漲了4000元。一位二手房中介告訴記者，本月剛剛成交了一套該樓盤房產(chǎn)，均價(jià)為1.8萬(wàn)元，條件是現(xiàn)金全額支付。

　　同樣銷售紅火的還有該地塊的千萬(wàn)豪宅，位于秀沿路旁的十九尊，在年初時(shí)開發(fā)商還向周邊居民寄送“折價(jià)單”，稱“介紹親朋好友購(gòu)買豪宅，現(xiàn)送5萬(wàn)元紅包”。但現(xiàn)在，“優(yōu)惠”二字顯然是沒(méi)人再提了。為該樓盤做銷售代理的漢宇地產(chǎn)，銷售顧問(wèn)周建青告訴記者，去年9月他們接手該房產(chǎn)時(shí)，總共19套豪宅有12套尚未售出，但過(guò)年后投資者紛紛出手，5月份就有一位浙江富商一次買走了3套。目前該樓盤僅剩兩套房源，其中一套是樣板房447平方米售價(jià)1680萬(wàn)元，另一套467平方米的售價(jià)1500萬(wàn)元?！皬默F(xiàn)在的銷售情況看，賣出去不成問(wèn)題?！变N售方信誓旦旦。

　　開發(fā)商:避談漲價(jià)，“都是通脹惹的禍”

　　易居中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商正在加速新盤上市的步伐，6月15日-21日的7天內(nèi)，推出的商品住宅面積比此前一周增加52.4%。而本周末，上海將再推10個(gè)新盤，排隊(duì)搶房之景將重現(xiàn)。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，開發(fā)商去年的停工緩建和年初制定的銷售計(jì)劃，趕不上今年樓市的回暖步伐。因此，各開發(fā)商都加快了施工進(jìn)程，趕在夏季樓市還未降溫前上市銷售。他還認(rèn)為，開發(fā)商急于推盤也是出于對(duì)后市不確定性的擔(dān)憂。目前全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響依然明顯，“量?jī)r(jià)齊升”的樓市可能失去長(zhǎng)期支撐，這也促使開發(fā)商加緊推盤。

　　然而截至記者發(fā)稿前，幾位開發(fā)商選擇了沉默和婉拒來(lái)應(yīng)對(duì)記者的問(wèn)題。某知名品牌開發(fā)商曾坦言，“只有開發(fā)商心里才知道，房地產(chǎn)現(xiàn)在真的不是暴利，而是日子過(guò)得非常的不容易，稍微不謹(jǐn)慎就搭進(jìn)去了?！?/P>

　　觀點(diǎn)一：都是通脹惹的禍

　　中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇曾以“什么價(jià)格都可以降，只有房?jī)r(jià)萬(wàn)萬(wàn)降不得”。他認(rèn)為，站在房子本身的角度來(lái)看，不是房子漲價(jià)了，而是貨幣多了，是衡量房產(chǎn)的貨幣尺度松了。

　　“但通脹是中國(guó)能夠管的事情嗎？全球貨幣體系是建立在美元的基礎(chǔ)上的，美國(guó)開始印鈔票了，中國(guó)也就要跟著印，我們現(xiàn)在說(shuō)要建立一個(gè)超主權(quán)貨幣，但很難做到。”

　　“現(xiàn)在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，發(fā)鈔票是打強(qiáng)心針的做法，是藥三分毒，會(huì)有副作用。這個(gè)問(wèn)題我覺得要認(rèn)真地探討通脹的問(wèn)題，僅僅談房?jī)r(jià)是沒(méi)有用的?！泵蠒蕴K如是說(shuō)。

　　觀點(diǎn)二：土地儲(chǔ)備不足

　　2008年被“折騰”得連土地出讓金都還不出來(lái)的綠城集團(tuán)，今年打了一個(gè)大大的翻身仗，截至6月18日，綠城在全國(guó)的48個(gè)在售項(xiàng)目實(shí)際銷售已達(dá)到176.21億元。

　　綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平認(rèn)為，土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足是困擾地產(chǎn)商的最大問(wèn)題，一方面是房?jī)r(jià)高企，一方面則是后備不足，地產(chǎn)就變得愈加緊俏。

　　“目前的局面是你想買地，往往買不著好地，許多開發(fā)商都很激動(dòng)?！?宋衛(wèi)平對(duì)土地市場(chǎng)的短期與中期判斷是，去年筑底，今年回暖，明后年爬升，此后或?qū)⒊霈F(xiàn)周期性回落?！爸灰袌?chǎng)整體大局穩(wěn)定，就像踢足球一樣，適當(dāng)?shù)脑轿皇强梢缘?，這只是技術(shù)問(wèn)題?！?/P>

　　觀點(diǎn)三：房?jī)r(jià)其實(shí)在跌

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)提出了自己的觀點(diǎn)，他提出，房?jī)r(jià)沒(méi)有漲，反而是跌了，關(guān)鍵是買房人看錯(cuò)了參照物。

　　“如果拿三個(gè)月以前每平方米的平均房?jī)r(jià)來(lái)看，可以在國(guó)際市場(chǎng)買20多桶石油，如果拿今天全國(guó)的平均房?jī)r(jià)來(lái)看，大概在國(guó)際市場(chǎng)只能買8桶石油，下降了3倍。所以從石油情況來(lái)看，我們房?jī)r(jià)不是漲還是跌了，跌得很兇?！?/P>

　　隨后，任志強(qiáng)又拿CPI和PPI做起了文章，他說(shuō)：“在4月份全國(guó)生活物價(jià)指數(shù)調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，北京、上海從全球排名第104位和第111位上升到第26位和28位，在亞洲始終排在香港前面。別的國(guó)家物價(jià)下跌，我們的物價(jià)也下跌，我們生活指數(shù)是在上升的，既然我們生活消費(fèi)指數(shù)在不斷上漲，用消費(fèi)指數(shù)來(lái)衡量房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)還是在下跌，房?jī)r(jià)的高與低可能每個(gè)人都有不同的解釋，最重要是看你的參照物?！?/P>

　　觀點(diǎn)四：房?jī)r(jià)維持不住的

　　總是搶在同行之前宣布降價(jià)的萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石，在高漲的房?jī)r(jià)面前依然保持著固有的悲觀態(tài)度，他大膽預(yù)計(jì)：“這個(gè)房?jī)r(jià)是維持不住的。”

　　王石的“新拐點(diǎn)論”與眾多開發(fā)商的“上漲論”形成鮮明的對(duì)比，而作為支撐觀點(diǎn)的依據(jù)，他認(rèn)為，“從歷史來(lái)看，特別是看了東南亞金融風(fēng)暴后的新加坡、日本以及中國(guó)香港泡沫破滅后連續(xù)10年的房地產(chǎn)慘狀后得出結(jié)論，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲是不可能的?！?/P>

　　交易中心實(shí)錄:周末才火爆

　　理財(cái)一周報(bào)記者/余果

　　踏入靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心二樓的業(yè)務(wù)區(qū)域，眼前的景象就和一個(gè)普通營(yíng)業(yè)的銀行網(wǎng)點(diǎn)一樣，叫人無(wú)論如何也聯(lián)想不到“熱鬧”、“火爆”這樣的字眼。真的有那么多人在買房？懷揣著這樣的疑問(wèn)，記者作了一番實(shí)地打探。

　　一名工作人員告訴記者，前來(lái)辦理過(guò)戶的大多數(shù)買的是自住房，周一至周五來(lái)的人不會(huì)太多。言下之意，工作日的人流情況并不具有代表性?！吧闲瞧谥苣﹥商烊朔浅６?，你要是那時(shí)來(lái)，一看就明白了，買房的人確實(shí)是多，尤其是二手房?！彼f(shuō)。

　　二手房以剛需為主

　　位于該中心左側(cè)的二手房交易區(qū)域里，買賣雙方、中介簇?fù)沓梢粋€(gè)個(gè)小團(tuán)體，零星地分布在柜臺(tái)和幾個(gè)角落里。一個(gè)上午，雖然進(jìn)出了幾撥，但交易者始終維持在稀稀落落的三五人。

　　一對(duì)衣著光鮮、行色匆匆的男女在寬敞的二手房交易大廳里頗為顯眼。記者上前攀談，卻被兩人禮貌地婉拒。記者發(fā)現(xiàn)，整個(gè)過(guò)程中，兩人除了和隨行的中介低聲細(xì)語(yǔ)之外，幾乎沒(méi)有和任何人交談，十分低調(diào)。

　　在兩人離開填寫表格的間隙，身邊的中介悄悄告訴記者，這對(duì)夫妻是浙江人，剛在靜安四季苑買下一套總價(jià)620萬(wàn)元的房產(chǎn)?！八麄?cè)诒R灣區(qū)有一套自住的房子，這套純粹是買來(lái)投資的?！痹撁薪檎f(shuō)。

　　在接下來(lái)和購(gòu)房者的交流中記者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)上午進(jìn)進(jìn)出出十來(lái)筆二手房過(guò)戶登記，投資客出乎意料的只有這一對(duì)夫妻，其余皆是形形色色的剛性需求。

　　購(gòu)房者王女士的兒子2008年剛工作，工作在市區(qū)而王女士一家住在莘莊，上下班很不便利。她和丈夫從去年年底就打算給兒子買房?！澳瓿醯臅r(shí)候想再看看，沒(méi)想到房?jī)r(jià)就一路往上漲了。我們估計(jì)短期內(nèi)也跌不了，所以還不如就現(xiàn)在買了?！蓖跖康囊环捯彩窃趫?chǎng)多數(shù)買家的心聲。

　　跳價(jià)難脫手，有價(jià)無(wú)市？

　　和老伴一起來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)的譚正屏是一位賣家。他和記者說(shuō)起自己的賣房經(jīng)歷，并慶幸“還好沒(méi)跳價(jià)”。

　　1991年退休的譚正屏是一名離休干部，目前和老伴兩個(gè)人住在靜安區(qū)海防路一帶的老公房，總面積不到40平方米。因?yàn)槟晔乱迅?，夫妻有意賣掉現(xiàn)在的住房，轉(zhuǎn)而去楊浦區(qū)買房。

　　“拿靜安區(qū)40平方米的房子換一套楊浦區(qū)60平方米左右的房子，我們只要拿積蓄貼補(bǔ)點(diǎn)裝修費(fèi)就行了，基本沒(méi)有負(fù)擔(dān)?！弊T老先生說(shuō)。于是春節(jié)一過(guò)，他們就找到附近的一家中介掛了牌。

　　“一開始就想掛100多萬(wàn)元的，因?yàn)槲覀兡且粠Ш脦准叶紥炝朔孔釉谶@家中介出售。我們旁邊的小區(qū)，60平方米、條件稍微好一點(diǎn)的房子，掛出來(lái)都是180萬(wàn)元以上。5月份我們?cè)偃タ吹臅r(shí)候，有的已經(jīng)提到了將近220萬(wàn)元?！弊T老先生承認(rèn)，看到這種價(jià)格他心里確實(shí)也動(dòng)搖了，擔(dān)心自己掛得太低了。

　　“我們就和中介商量是不是提個(gè)價(jià)。但他們堅(jiān)持，評(píng)估下來(lái)95萬(wàn)元，建議不要跳價(jià)，否則難賣?！弊T老先生說(shuō)，從掛牌到雙方協(xié)議價(jià)格，已經(jīng)花了幾個(gè)月的時(shí)間，他又急于脫手，不得已只能以讓步的92萬(wàn)元成交。

　　事實(shí)上，譚老先生了解到，那幾家一路提價(jià)的房子迄今也沒(méi)什么買家上門看房?！八麄兌疾焕碇薪榈脑u(píng)估價(jià)，自己定價(jià)。定得高是高了，但賣不掉。”

　　學(xué)者論戰(zhàn):此輪房?jī)r(jià)上漲7月終結(jié)？

　　“從3月到現(xiàn)在的這波上漲行情走到現(xiàn)在量能已經(jīng)快釋放完了，這種情況到7月初就差不多了?！?/P>

　　嘉 賓

　　丁祖昱

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部特聘專家

　　戴曉波

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任

　　理財(cái)一周報(bào)記者/馬一居

　　上海樓市總是讓人意外。

　　去年下半年還在調(diào)整，直到今年2月還毫無(wú)回暖之意。孰料到了3月突然春暖花開，6月已經(jīng)驕陽(yáng)似火，熱得讓人吃不消。過(guò)去三個(gè)月中國(guó)一、二線城市的住宅銷售已上升逾20%。上海方面，短短三個(gè)月新盤漲價(jià)幅度超過(guò)15%，全市房產(chǎn)價(jià)格已逐漸逼近2008年高位水平。

　　全球金融危機(jī)仍未平穩(wěn)度過(guò)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)雖然好轉(zhuǎn)，但前景還不明朗，為什么那么多購(gòu)房者就出手了？房?jī)r(jià)躁動(dòng)的背后隱藏什么？本周理財(cái)一周報(bào)邀請(qǐng)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部特聘專家丁祖昱和上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任戴曉波一起探討上海樓市這波上漲及其背后的因素。

　　話題1

　　如何看待樓市這次“井噴”，這輪買漲的熱潮會(huì)持續(xù)多久？

　　丁祖昱：對(duì)于出現(xiàn)這種情況，個(gè)人沒(méi)有感到太大意外，因?yàn)樵谌ツ昴昴┪覀兒芏嗳硕碱A(yù)計(jì)到今年房?jī)r(jià)會(huì)上漲，不太會(huì)跌。之所以這么說(shuō)是因?yàn)樯虾鞘袃r(jià)格由供求關(guān)系所決定的。

　　來(lái)上海買房的不光有老上海人，也有新上海人，還有外地人和海外投資者等。以我們可以看見的3年內(nèi)為限，供小于求的這種關(guān)系還會(huì)持續(xù)，即使在可以看得到的10年內(nèi)，供小于求的關(guān)系也不會(huì)發(fā)生大的改變，所以上海樓市的房?jī)r(jià)跌的空間很小，上海房?jī)r(jià)會(huì)漲，漲到一定階段后會(huì)逐漸穩(wěn)定。不過(guò)再也不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的局面了。

　　戴曉波：個(gè)人對(duì)這次“井噴”的定義是，這僅僅表明目前上海樓市很熱，但并不一定表示樓市未來(lái)會(huì)全面上漲。因?yàn)橄掳肽晟虾鞘械淖邉?shì)還是不很明朗。這次上漲只是樓市經(jīng)歷了一段長(zhǎng)期壓力后的釋放，只是一個(gè)階段高點(diǎn)。

　　個(gè)人覺得今年房?jī)r(jià)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大起大落，房?jī)r(jià)不可能掉頭向下，也不會(huì)迅速上升。

　　丁祖昱：這次“井噴”只是階段性的釋放，也是階段性結(jié)束的信號(hào)。這種行情持續(xù)到7月就差不多了，不會(huì)一直持續(xù)下去。

　　拐點(diǎn)難以判斷，因?yàn)檗D(zhuǎn)折意味上海樓市供求關(guān)系發(fā)生改變，但這種改變似乎很難實(shí)現(xiàn)。除非上海在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位下降，或者說(shuō)上海不再是金融經(jīng)濟(jì)中心。就如我上面所說(shuō)的，在可以看見的10年內(nèi)，上海樓市的供求關(guān)系是不會(huì)發(fā)生改變的，所以未來(lái)上海樓市價(jià)格均線也會(huì)逐漸抬升。

　　戴曉波：就如我在上一個(gè)問(wèn)題回答的，這只是說(shuō)明當(dāng)前樓市很熱，但下半年樓市究竟如何走，還需要看市場(chǎng)以及我國(guó)的金融政策。

　　具體來(lái)說(shuō)，上海房?jī)r(jià)波動(dòng)將以“S”形出現(xiàn)，4、5月是平臺(tái)，6月樓市上漲。7月8月進(jìn)入平穩(wěn)期間。購(gòu)房者買房意愿不如6月那么強(qiáng)勁。而進(jìn)入9月10月份后，要具體看金融趨勢(shì)，上海樓市的走勢(shì)才會(huì)明顯。

　　話題2

　　這輪上漲的主因是什么？

　　丁祖昱：供求關(guān)系。前期由于沒(méi)有供應(yīng)支撐，大量急于買房的購(gòu)房者擠在少數(shù)樓盤搶購(gòu)，使得房?jī)r(jià)不斷上漲。此外，也是購(gòu)房者的需求在經(jīng)歷了一段時(shí)間的壓抑后的釋放。

　　今年2月份到3月份多以自住型購(gòu)房者為主，而4月到5月則以改善性購(gòu)房者為主，5月以后又以投資性客戶為主。從去年以來(lái)累積的壓抑需求在經(jīng)歷了一波一波的推動(dòng)后，開始釋放。就像多米諾骨牌一樣，從最初到最后，量能會(huì)越來(lái)越大。于是上海樓市現(xiàn)在出現(xiàn)了“井噴”。6月到7月還會(huì)有慣性上漲趨勢(shì)，但量能已經(jīng)釋放完畢，這種情況到7月初就差不多了。

　　戴曉波：到目前階段，樓市已經(jīng)成為開發(fā)商、市場(chǎng)、政府多方博弈的市場(chǎng)。個(gè)人覺得，目前來(lái)看，供求關(guān)系對(duì)上海的房?jī)r(jià)價(jià)格影響已經(jīng)不是決定性的因素了。影響未來(lái)上海樓市價(jià)格走向的因素是金融因素，也就是未來(lái)銀根政策。

　　今年上半年我國(guó)放松銀根，不少銀行信貸量創(chuàng)紀(jì)錄。比如今年一季度一些銀行的放貸額度達(dá)到了當(dāng)年總額度的90%以上，不少資金進(jìn)入市場(chǎng)，使得上半年股市上揚(yáng)。而在全球金融危機(jī)的大背景下，股市如此漲勢(shì)是很難得的。而當(dāng)股指在向3000點(diǎn)沖刺的時(shí)候，人們對(duì)下半年股市的走勢(shì)就不那么看好了。

　　如果銀根不再放松，那么錢勢(shì)必會(huì)回流，股市沒(méi)有后續(xù)資金注入后回落，那么這其中就會(huì)有一部分資金進(jìn)入房市。因?yàn)橹袊?guó)老百姓投資渠道實(shí)在太匱乏，樓市又是一個(gè)重要投資渠道。如果下半年銀根繼續(xù)放松，那么房市勢(shì)必還會(huì)上揚(yáng)。

　　不過(guò)需要說(shuō)明的是，在大環(huán)境下，雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)相對(duì)走好。但中國(guó)GDP的增速不會(huì)如以前是兩位數(shù)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期沒(méi)有以往那么強(qiáng)勁，今年“U”字形增長(zhǎng)可能性最大。

　　話題3

　　在收入沒(méi)有增加、經(jīng)濟(jì)未來(lái)走勢(shì)不明朗前提下，為什么人們還敢出手購(gòu)房呢？

　　丁祖昱：我從兩點(diǎn)來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。首先我們不能用平均收入來(lái)看待買房，或者來(lái)衡量買房能力。今年上海房屋銷售套數(shù)在1100萬(wàn)，但相比上海的人口基數(shù)后，占比僅為1%~2%，上升到家庭后，這個(gè)比例可能會(huì)提高至3%～4%。相信在上?？倳?huì)有那么一部分人能買得起房子。

　　第二，雖然今年很多人的收入沒(méi)有增加，但隨著央行房貸政策的放松，相對(duì)購(gòu)買力絕對(duì)比去年有增長(zhǎng)，而經(jīng)歷了調(diào)整后，基于“買漲不買跌”的規(guī)則，不少購(gòu)房者在看到底部后，就會(huì)出手。于是房?jī)r(jià)漲上來(lái)了，而更多的購(gòu)房者看到底部和上漲后就會(huì)出手。

　　戴曉波：在通貨膨脹預(yù)期和投資渠道有限的情況下，很多手上握有現(xiàn)金的市民愿意將現(xiàn)金轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)，以抵御通貨膨脹中的資產(chǎn)貶值，這是近期投資客紛紛入市的主要原因之一。

　　事實(shí)上上海樓市從2000年以來(lái)還從沒(méi)有套過(guò)人：2005年買房的人在2006年套住了，但是2007年就解套了。2007年買房的人2008年套住了，但是到今天又解套了。因?yàn)樵谕涱A(yù)期下，不動(dòng)產(chǎn)是最好的投資品。

　　根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月商品房銷售增長(zhǎng)19.6%。2009年1-4月出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月的快速上漲，并且在5月一舉突破了200萬(wàn)平方米，而2006年至今也只不過(guò)有8個(gè)月的成交量突破200萬(wàn)平方米，其中5次都出現(xiàn)在樓市最為火爆的2007年。

　　話題4

　　現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？

　　丁祖昱：個(gè)人看法，只要是個(gè)人剛性需求該出手時(shí)就出手。但如果買房屬于非自用型，我建議還是最好等一等。

　　話題5

　　我們需要關(guān)注哪些指標(biāo)來(lái)判斷未來(lái)樓市走勢(shì)？

　　丁祖昱：和新盤市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的局面不同，前期已經(jīng)大幅上漲的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的觀望氣氛。在依舊旺盛的購(gòu)房需求推動(dòng)下，全市房產(chǎn)價(jià)格已逐漸逼近2008年高位水平。而成交均價(jià)的連續(xù)上漲，將會(huì)抑制對(duì)于價(jià)格相對(duì)敏感的剛性需求，如果這種情況在下一階段延續(xù)下去，那么上海樓市新一輪的調(diào)整將不可避免。

　　戴曉波：我現(xiàn)在更關(guān)心的是“存量房”的價(jià)格。因?yàn)榇媪糠績(jī)r(jià)格才是市場(chǎng)的主流價(jià)格。據(jù)我所知上海樓市一些地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格一直在慢慢增長(zhǎng)，那么上海樓市未來(lái)還是會(huì)向上的。

　　其次我覺得我們還需要關(guān)注“空置率”指標(biāo)。在2004年、2005年上海樓市的“空置率”很高，這表明樓市未來(lái)的投資機(jī)會(huì)被看好。

　　獨(dú)立評(píng)論人袁劍:樓市已在泡沫頂部，隨時(shí)破滅

　　袁劍

　　1964年生于湘西。南開大學(xué)社會(huì)學(xué)系研究生畢業(yè), 曾任教于南京理工大學(xué)，后歷任《價(jià)值》雜志主筆、《董事會(huì)》雜志主編?，F(xiàn)為獨(dú)立評(píng)論人。

　　人們認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，但少有人意識(shí)到樓市其實(shí)是處在泡沫的頂部——雖然短期內(nèi)這個(gè)泡沫還可能繼續(xù)擴(kuò)張，但破滅的可能性很高。

　　理財(cái)一周報(bào)記者/余果

　　萬(wàn)眾矚目的中國(guó)樓市在經(jīng)歷了2008年下半年和今年年初的短暫回調(diào)后，從今年3月份起環(huán)比價(jià)格連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)上漲。

　　一半是火焰，一半是海水。在各地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心、售樓處、中介公司，隨處都可聽到銷售“火爆”的字眼；另一方面，指責(zé)哄抬房?jī)r(jià)、樓市數(shù)據(jù)不可信的聲音也不絕于耳。

　　房?jī)r(jià)到底怎么了？理財(cái)一周報(bào)記者近日就此焦點(diǎn)話題采訪了財(cái)經(jīng)作家、獨(dú)立評(píng)論人袁劍。

　　10月前后樓市下跌

　　理財(cái)一周報(bào)：很多人恐慌，樓市是否再度進(jìn)入了上升通道。您如何看待這兩個(gè)月房?jī)r(jià)的井噴現(xiàn)象？

　　袁劍：我不知道怎么定義所謂的“上升通道”。確實(shí)，現(xiàn)在無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格都出現(xiàn)了一個(gè)比較明顯的反彈，但是，投資的上升通道是隨時(shí)可以改變的，不可能永遠(yuǎn)都是向上通。

　　我們現(xiàn)在看到的“量?jī)r(jià)齊升”現(xiàn)象只能說(shuō)是一個(gè)短期的反彈，這樣理解比較好。我的判斷今年房地產(chǎn)會(huì)是一個(gè)過(guò)山車行情，向上爬的這段路已經(jīng)出現(xiàn)了，而下半年更大可能會(huì)進(jìn)入向下的這半段路。

　　具體何時(shí)回落很難說(shuō)，我猜測(cè)會(huì)在10月份左右。至于所謂的樓市拐點(diǎn)其實(shí)就和股市一樣難以判斷，我所能肯定的是，基本面是絕對(duì)不能支撐這種上漲的。

　　理財(cái)一周報(bào)：外來(lái)“炒房團(tuán)”歷來(lái)被認(rèn)為對(duì)上海樓市的影響巨大。您認(rèn)為就本次上漲而言，投資資金殺入和剛性需求推動(dòng)之間哪個(gè)因素更影響房?jī)r(jià)？

　　袁劍：那肯定是投資需求的影響大于剛性需求的影響。不過(guò)需要指出一點(diǎn)，鑒于目前樓市的資金回報(bào)率已經(jīng)比較低，投資心態(tài)和過(guò)去的短期投機(jī)有所不同，投資資金應(yīng)該是保值、避險(xiǎn)目的大于投機(jī)目的。

　　我不認(rèn)為剛需是推動(dòng)此番房?jī)r(jià)上漲的主要因素。剛需是一直存在的，前兩三個(gè)月顯示的那些成交數(shù)據(jù)可以說(shuō)明，剛需的量并不足以帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)樯虾Ｓ写罅康拇媪糠?，供給量足以滿足未來(lái)2-3年的剛性需求，那么多的供給起到的作用應(yīng)該是壓制價(jià)格才對(duì)，但事實(shí)卻是相反的。

　　所以顯然，有更多的投資客以保值為主要目的進(jìn)行大量囤積，這才是更主要的因素。

　　理財(cái)一周報(bào)：這次上漲最大的因素是什么？ 房產(chǎn)投資需求緣何突然飆升？

　　袁劍：相比于真實(shí)的供求關(guān)系，我認(rèn)為金融因素影響較大。國(guó)家放松銀根，使得資金充裕，而這種貨幣政策的寬松使通脹預(yù)期也在不斷上升，但當(dāng)時(shí)大家還沒(méi)有及時(shí)反應(yīng)過(guò)來(lái)。

　　直到今年2、3月份，一部分剛性需求釋放，大量投向小面積、低價(jià)房，通脹預(yù)期進(jìn)一步加深，所以到了4、5月份，投資客的保值避險(xiǎn)需求才大面積爆發(fā)，涌入樓市。目前僅僅是通脹的“預(yù)期”就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)大漲，其實(shí)，預(yù)期會(huì)不會(huì)實(shí)現(xiàn)還是個(gè)問(wèn)題。

　　不久前，我正好和一個(gè)房地產(chǎn)商聊起。他告訴我，目前唯一的想法就是“盡快出貨、能出就出”，因?yàn)樗约阂膊⒉豢春梦磥?lái)的房?jī)r(jià)。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上呈現(xiàn)出來(lái)的火爆景象，除了供需本身的原因之外，當(dāng)然還有很多因素，比如開發(fā)商狡猾的營(yíng)銷手段、誤導(dǎo)，以及地產(chǎn)商對(duì)媒體宣傳導(dǎo)向的影響過(guò)大等等，哪個(gè)影響更重要?jiǎng)t很難說(shuō)清。

　　我的判斷是，除非出現(xiàn)了真正的、而且是非常嚴(yán)重的通脹——一般的通脹程度也不行，才有理由支撐房?jī)r(jià)上漲。

　　理財(cái)一周報(bào)：近日關(guān)于“地價(jià)是否推動(dòng)房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)執(zhí)也讓人看不懂：國(guó)土資源部公布的全國(guó)土地價(jià)格占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，而兩會(huì)期間全國(guó)工商聯(lián)提到的是58.2%。您覺得哪個(gè)數(shù)字才是真實(shí)的？

　　袁劍：我手頭沒(méi)有足夠的研究數(shù)據(jù)作出孰是孰非的判斷，不過(guò)，這個(gè)數(shù)據(jù)之所以有出入，主要是因?yàn)椴煌臄?shù)據(jù)代表了兩撥人的立場(chǎng)。

　　比如工商聯(lián)肯定是站在開發(fā)商角度上說(shuō)話的，這個(gè)數(shù)據(jù)較高無(wú)非說(shuō)明了土地成本很高，開發(fā)商沒(méi)有能力控制這一成本，所以他們對(duì)高房?jī)r(jià)是沒(méi)什么責(zé)任的。同樣的，國(guó)土資源部則正好說(shuō)明了相反的立場(chǎng)。

　　但不可否認(rèn)的是，我國(guó)本身土地利用效率很低，造成大量房源的囤積和浪費(fèi)。我在北京、上海、南京可以看到大量的閑置房源。有這么多房子空關(guān)著，市場(chǎng)上居然還是呈現(xiàn)出“一房難求”的局面，說(shuō)到底還是制度問(wèn)題。

　　目前就是泡沫頂部

　　理財(cái)一周報(bào)：就上海而言，目前居民平均月收入不到3000元，而全市房屋均價(jià)超過(guò)1.3萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比處于一個(gè)非常高的位置，這是否合理？如果明知不合理，購(gòu)買者為什么會(huì)有勇氣出手？

　　袁劍：和國(guó)外相比，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比的確是嚴(yán)重畸形的，絕大部分人的收入完全不能支持房產(chǎn)的消費(fèi)。但大家卻還是要買，其中不可忽視的一個(gè)原因是文化因素的影響——中國(guó)人對(duì)住房的需求不可替代，比如租房結(jié)婚在中國(guó)人的觀念中就很難被接受。

　　雖然許多年輕人工資收入有限，但實(shí)際情況是，很多中國(guó)家庭都是集兩代人的資金、全家人出資給年輕一輩買房，所以即使房?jī)r(jià)再高，大家還是會(huì)買。

　　理財(cái)一周報(bào)：許多消費(fèi)者有急迫感，覺得如果再不買房，可能永遠(yuǎn)買不起了。您是怎么看這個(gè)問(wèn)題的？大家應(yīng)該盡早買房嗎？

　　袁劍：我始終覺得，房?jī)r(jià)不可能長(zhǎng)上天。無(wú)論是收入、消費(fèi)能力、未來(lái)的租金回報(bào)率還是其他諸多因素，都不能支撐地產(chǎn)商漫天要價(jià)。加上未來(lái)政策影響，比如加重稅率，會(huì)使得囤房的動(dòng)力減弱。我是一定不看好未來(lái)房?jī)r(jià)的上升空間的。

　　理財(cái)一周報(bào)：最近有人預(yù)言，未來(lái)2-10年，中國(guó)99%的白領(lǐng)有破產(chǎn)的可能性。因?yàn)槿绻袊?guó)樓市如此快速上漲，可能會(huì)出現(xiàn)類似于美國(guó)次貸式的風(fēng)險(xiǎn)。您怎么看年輕人買房？

　　袁劍：99%不敢說(shuō)，但我相信他的整體判斷是對(duì)的。

　　中國(guó)人買房首付比例相對(duì)于外國(guó)要高，從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)年輕白領(lǐng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力稍強(qiáng)一些。但是每月還貸資金占收入的比例太高，隱藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)——很多小家庭都是用收入的50%～60%去還按揭貸款，但未來(lái)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很難說(shuō)，一旦有危機(jī)出現(xiàn)，斷供的可能性很大。

　　現(xiàn)在樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)較多的都是正反饋，所以人們認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，但少有人意識(shí)到樓市其實(shí)是處在泡沫的頂部——雖然短期內(nèi)這個(gè)泡沫還可能繼續(xù)擴(kuò)張，但破滅的可能性很高。一旦樓市有了負(fù)反饋——房?jī)r(jià)下跌、開發(fā)商貸款的滾雪球效應(yīng)破滅、銀行大量壞賬等等就來(lái)了。