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     房價再次上漲緣于投資需求過度、寬松的金融環(huán)境、不合理的行業(yè)壟斷

    今年五六月份以來，房價地價之爭再起。2005年開始的房價快速上漲拉開了房價地價之爭的序幕，而且房價漲得越快，爭論也越激烈。但當(dāng)房價下跌或保持平穩(wěn)時，這個爭論就銷聲匿跡，如2008年下半年到2009年初這段房地產(chǎn)市場低迷時期。由此可見，房價地價之爭，其實質(zhì)并不完全是探究房價與地價之間的關(guān)系，而是另有隱情。

    錯將現(xiàn)象當(dāng)本質(zhì)：爭論轉(zhuǎn)移了公眾視線

    成本能否決定價格，這個在經(jīng)濟學(xué)上簡單而又基礎(chǔ)的問題，卻被用來過度渲染而吸引公眾眼球。在市場經(jīng)濟中，價格最終是由供需決定的。成本會影響價格，但不起決定作用。這是價格形成的普遍規(guī)律。在房價構(gòu)成中，地價是成本，地價當(dāng)然會對房價的形成產(chǎn)生重要影響，但這種影響不是決定性的。同區(qū)位同品質(zhì)的房地產(chǎn)價格會趨同，但其土地取得成本卻不一定相同，甚至相差很大。開發(fā)商在2006年和2007年的購地成本是不一樣的，會相差一倍甚至更大，但若同時在2008年銷售，絕不會因為是在2006年低價購地而低價售房。更不用說，當(dāng)市場低迷或泡沫破滅時，房價會跌破土地購買成本。由此可見，地價不是房價的根本決定因素，也不是房價上漲的根本原因。

    道理非常簡單，但這一問題為什么能夠一而再、再而三地引起轟動，原因是多方面的。但其中有一點，就是錯將現(xiàn)象當(dāng)本質(zhì)。從表面上看，在一段時期內(nèi)，地價上漲，房價上漲；房價上漲，地價上漲。但從本質(zhì)上看，房價和地價上漲的原因是什么呢？地價在房價構(gòu)成中是成本，是要素，但土地本身也是商品，是資源性資產(chǎn)，其價格形成也要受到價值規(guī)律的制約。土地的商品屬性決定了土地價格應(yīng)該由市場形成。在市場經(jīng)濟中，政府可以調(diào)控土地市場，但不可以決定土地價格，不論是高地價還是低地價。因此，從本質(zhì)上講，不論是房價還是地價，其形成都是由市場的力量決定的。

    當(dāng)前，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格再次上漲的原因是多方面的，但其中有三個方面是不容忽視的。第一是過度投資；第二是過度寬松的金融環(huán)境；第三是不合理的行業(yè)壟斷。但是，房價地價之爭在很大層面上淹沒了這些重要的本質(zhì)原因，轉(zhuǎn)移了公眾的視線和關(guān)注點，直接影響了尋找解決問題的有效途徑。

    房地產(chǎn)具有雙重性，特別是住房，既是消費品，又是投資品。因而，既存在消費需求，又存在投資需求。當(dāng)前的情況是，消費需求動力很大，但有效需求不足；投資需求實力雄厚，擇機而動。不論是消費需求，還是投資需求，只要需求總量增加，就會推動房價上漲。不有效遏制過度投資需求，房價快速上漲就不可能從根本上得到解決。

    房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于也依賴于金融業(yè)的支持，但過度寬松的金融支持，會放縱不合理的消費欲望和無節(jié)制的資產(chǎn)價值放大。過度寬松的金融環(huán)境為房價高位運行提供了生存機會和生存空間。如果沒有金融資金的鼎立支持，房價和地價都不可能由下跌走勢快速轉(zhuǎn)為上升態(tài)勢。

    企業(yè)追求利潤是天經(jīng)地義的。只要企業(yè)合法合規(guī)經(jīng)營，就無可厚非，關(guān)鍵是競爭的規(guī)則要合理。房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤，依據(jù)市場競爭情況決定價格也是正常之舉。但由于房地產(chǎn)開發(fā)具有相當(dāng)?shù)拈T檻，因此，極容易形成行業(yè)壟斷，從而形成壟斷價格，獲取超額的壟斷利潤。這就有一個問題值得深思：房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率在我國到底多少是恰當(dāng)?shù)?，?%，還是10%，或者15%，還是更高，達到30%。這一問題值得冷靜地、深入地思考和分析，但恰恰又被熱火朝天的房價地價之爭論忽略了。有一點需要說明的是，研究合理的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率并不是要直接用行政手段限制開發(fā)利潤，因為利潤是伴隨著價格在市場中形成的。尋找合理的利潤率是為了通過征收土地增值稅間接調(diào)節(jié)開發(fā)利潤，政府可以用土地增值稅收入資助興建經(jīng)濟適用房和廉租房，優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，滿足更多人對中低價位商品房的消費需求而不是投資需求。

    錯將現(xiàn)象當(dāng)本質(zhì)：爭論忽略了問題焦點

    在房價地價之爭中，有一類較為突出的觀點，認為地價在房價構(gòu)成中比重過大，土地成了地方政府的財政工具。這一觀點，仍然是抓住了現(xiàn)象，忽略了本質(zhì)。

    首先，地價在房價構(gòu)成中的合理比重到底應(yīng)該是多大呢？有人認為，國際上地價占房地產(chǎn)開發(fā)成本一般為1/3左右，也有人認為是1/4左右。這個籠統(tǒng)的說法所提到的“國際上”，究竟是哪個國家，或是哪些國家？具有可比性嗎？是人多地少的國家，還是人少地多的國家？是經(jīng)濟發(fā)達國家，還是經(jīng)濟落后國家？是處于經(jīng)濟起飛階段的國家，還是處于經(jīng)濟穩(wěn)定階段的國家？不得而知。房地產(chǎn)具有鮮明的地域特征，其價格是由區(qū)域性市場形成的，類似地區(qū)的房地產(chǎn)才具有價格可比性。

    中國幅員遼闊，地區(qū)差異性較大，不能用全國平均地價占房價的比例來衡量地價水平是否合理，即使在同一城市內(nèi)，市中心與城市邊緣的地價占房價比例都會有相當(dāng)大的差異。通常，經(jīng)濟越發(fā)達地區(qū)，區(qū)位越好的地段，地價占房價的比例就越大。

    其次，地價收入中相當(dāng)一部分是拆遷安置費用。在高房價的市場中，被拆遷者必然會尋求較高的拆遷補償，而較高的拆遷補償又會因轉(zhuǎn)化為較高的消費需求而推動房價上漲（注意，這里所說的推動與地價推動房價上漲的說法在機理上是不一樣的），這樣就會形成高房價導(dǎo)致高補償，高補償推動高房價，房價越拆越高的現(xiàn)象。

    在房價與地價之爭中，有多少人關(guān)心拆遷安置成本占房價的比例呢？如果地價占房價的比重下降，拆遷安置補償費也會下降，較低的拆遷安置補償費是否可行呢？因此，探討拆遷成本與房價的互動機制可能要比談?wù)摰貎r占房價的比重更緊迫更務(wù)實一些。

    錯將現(xiàn)象當(dāng)本質(zhì)：爭論誤讀了競爭機制

    在房價與地價之爭中，有觀點認為，是政府通過招拍掛出讓有意推動地價上漲。招拍掛出讓的實質(zhì)是在土地市場中引入競爭機制，顯化土地資產(chǎn)的市場價值。在土地招拍掛出讓實踐操作中，常常發(fā)生成交價格是政府確定底價的一倍、兩倍甚至數(shù)倍的情況，這是市場競爭的結(jié)果。試想，在這種情況下，如果政府以底價出讓土地，這部分土地收益會流入到購房人那里嗎？購房人能夠真正享受到這部分實惠嗎？可以做一個調(diào)查，有多少宗土地是低價購入而又低價售房的。這一理想化的想法倘若能夠夢想成真，房價問題解決起來就會容易多了；倘若只能是想想而不能實現(xiàn)，土地增值收益是歸政府還是歸個別購地者更好呢？當(dāng)然，還有比這一問題更重要的，就是如何用好這部分收益。

    房地產(chǎn)市場是個細分市場，高房價與低房價應(yīng)同時存在。當(dāng)前最重要的，不是討論房價是漲還是跌的問題，也不是爭論地價與房價誰決定誰的問題，更不是討論土地是該招拍掛出讓還是協(xié)議出讓的問題，而是房價需要調(diào)整，應(yīng)有漲有跌，形成合理的多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（來源：國土資源部網(wǎng)站）