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     盛夏的北京忽然天降大雨，但這似乎合了地產(chǎn)名人潘石屹的心意。因?yàn)榍∏≮s到這一天，他一手操辦的朝陽(yáng)門SOHO開(kāi)盤，商人相信“水聚財(cái)”。事實(shí)也確實(shí)如此，這一天，潘石屹賣掉了價(jià)值9.6億元人民幣的房子。
 
　　上天并不只恩賜潘石屹一個(gè)人。從2009年的4月開(kāi)始，在中國(guó)的一線城市，賣掉房子就已經(jīng)不再是一件難事。國(guó)家發(fā)改委對(duì)70個(gè)城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，剛剛過(guò)去的6月，房?jī)r(jià)已經(jīng)環(huán)比上漲0.1%，而剛剛進(jìn)入7月，北京、上海、深圳等城市的開(kāi)發(fā)商們，“慶功酒宴”已經(jīng)不斷。

　　然而，值得高興的似乎只有開(kāi)發(fā)商。因?yàn)楸本?、上海等一線城市的房產(chǎn)租金回報(bào)水平已在連續(xù)下跌。這一幕幾乎是2004~2007年的重演，當(dāng)時(shí)在租金房?jī)r(jià)“剪刀差”持續(xù)將近三年之后，中國(guó)樓市迎來(lái)了一輪持續(xù)一年的猛烈調(diào)整。

　　剪刀差重現(xiàn)

　　“從截止到6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)的租金回報(bào)率已經(jīng)只有4%了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部副部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者。作為市場(chǎng)的第三方研究機(jī)構(gòu)，楊紅旭常年往返于北京、上海、廣州、杭州等主要房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)之間，這個(gè)4%便是綜合測(cè)算了10個(gè)主要大中城市的租金回報(bào)比例得出的。

　　與此同時(shí)，楊紅旭發(fā)現(xiàn)，雖然按照國(guó)家發(fā)改委70城市房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)上漲僅有0.1%，但北京、上海、廣州、杭州幾地的房?jī)r(jià)上漲幅度最低已經(jīng)逼近7%，高的已經(jīng)在10%左右徘徊，而這些城市的租金水平卻普遍下滑2%~5%不等。

　　位處北京CBD核心區(qū)的雙井，一直是住宅租金最為堅(jiān)挺的區(qū)域。但即便如此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)鏈家寶業(yè)富力城門店的經(jīng)紀(jì)人孫峰還是在勸前來(lái)“掛牌”的業(yè)主降低一些租金，這位業(yè)主的一套120平方米的精裝兩居室，他的預(yù)期價(jià)格在7800元/月，但孫峰希望能把租金降到6500元/月，這樣比較符合租客的預(yù)期。

　　“很難說(shuō)服。”孫峰有點(diǎn)兒無(wú)奈，“他最大的理由，就是富力城的二手房單價(jià)平均都漲到22000元/平方米了，而2008年最低時(shí)，這里二手房的售價(jià)大概只有18000元/平方米的水平，業(yè)主的想法是，房?jī)r(jià)漲上去了，租金就應(yīng)該水漲船高，但現(xiàn)在情況真不是這樣?！?

　　孫峰遇到的情況并非局部特例。中原地產(chǎn)的指數(shù)研究表明，截至6月，北京“租賃領(lǐng)先指數(shù)”環(huán)比下降0.07%，同比則下降高達(dá)6.2%，一、二、三居室的租金分別為2867元/月、4448元/月和6112元/月。

　　房?jī)r(jià)在漲，租金下跌的卻不僅僅是住宅。世邦衛(wèi)理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米192.5元，比去年同期下降幅度達(dá)9％。

　　投資由來(lái)

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位專家告訴記者，相對(duì)于房?jī)r(jià)收入比、空置率等技術(shù)指標(biāo)，房?jī)r(jià)租金比受到的關(guān)注很少，而實(shí)際上，房?jī)r(jià)和租金比如果形成剪刀差，可以很好地從側(cè)面間接反映購(gòu)房需求中投資者的大致情況。

　　“此前，我們一直希望通過(guò)空置率的調(diào)查來(lái)摸清楚樓市中投資性購(gòu)房，但是我們現(xiàn)在的空置率統(tǒng)計(jì)口徑，是針對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證但未售出的商品房，而不是統(tǒng)計(jì)購(gòu)買以后沒(méi)有實(shí)際居住的商品房，所以，這個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑還沒(méi)有房?jī)r(jià)租金比反映的全面?！彼f(shuō)。

　　記者了解到，對(duì)于投資性購(gòu)房，我國(guó)一直沒(méi)有明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰提醒記者，通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)租金比，還是有歷史經(jīng)驗(yàn)可以遵循，以便從側(cè)面了解投資性購(gòu)房的大致情況。

　　按照楊紅旭的統(tǒng)計(jì)，2001年時(shí)，中國(guó)平均的租金回報(bào)率還高達(dá)30%，但到2009年已經(jīng)低至4%，而在2008年樓市深度調(diào)整的之前的一年中，北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)漲幅通常高達(dá)15%~20%，但平均租金下跌的幅度通常都超過(guò)10%，中間存在將近30%的差距，而后，在達(dá)到峰值之后，在2008年開(kāi)始調(diào)整。

　　“房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期，大量的非自住需求進(jìn)入了樓市購(gòu)房，在一定時(shí)期之后形成閑置，大部分人都希望升值，這些閑置的住房會(huì)逐步進(jìn)入租賃市場(chǎng)，從而造成租賃市場(chǎng)的房源增加，從而造成租金的下跌?！鼻笆鲎》亢统青l(xiāng)建設(shè)部的專家對(duì)記者說(shuō)。

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，從目前的情況看，租金與房?jī)r(jià)的“剪刀差”在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整之后，又從低位向高位展開(kāi)，所以從這個(gè)角度來(lái)看，投資性的需求又有所抬頭，而這又從另一個(gè)層面解釋了為什么這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇的原因。

　　資產(chǎn)泡沫

　　“剪刀差是一個(gè)發(fā)展過(guò)程，初期出現(xiàn)的預(yù)兆是資產(chǎn)泡沫形成，然后逐漸增加，再然后進(jìn)入調(diào)整期?！崩钗慕鼙硎?。

　　一位大型國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)的副總則告訴記者，這個(gè)剪刀差增大到租金無(wú)法滿足償還貸款時(shí)，劇烈的調(diào)整就會(huì)到來(lái)，他認(rèn)為，現(xiàn)在還只是資產(chǎn)泡沫的初期。以他所開(kāi)發(fā)的東北四環(huán)的某項(xiàng)目為例，一套商品房的價(jià)格按照現(xiàn)在的定價(jià)，主流戶型總價(jià)在140萬(wàn)元左右。按照目前七折房貸利率，以25年貸款年限計(jì)算，每月需要還款6658元。而這個(gè)數(shù)額，就成為了標(biāo)桿所在，也正是這個(gè)標(biāo)桿，將受到剪刀差的持續(xù)影響。

　　記者了解到，該區(qū)域?qū)儆诒本┑狞S金地段，由于環(huán)境較好，租金水平一直比較穩(wěn)定在較高的水平。目前，通常商品房精裝兩居室的租價(jià)可以達(dá)到6500~6800元/月的水平，以這個(gè)租價(jià)與月還款額度相比，基本可以抵消或者持平。

　　“當(dāng)然，最好的情況是可以有盈余，就是租金高過(guò)月還款額，但現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域商品房的放量很大，原來(lái)的租金水平最高到過(guò)7000元/月，現(xiàn)在6500~6800/月的水平已經(jīng)是降下來(lái)的了，但現(xiàn)在還有繼續(xù)向下降的趨勢(shì)，而房?jī)r(jià)還在上漲?！鄙鲜龈笨倢?duì)記者說(shuō)。

　　按照這樣的邏輯，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：剪刀差的最初出現(xiàn)不會(huì)對(duì)投資性的購(gòu)房需求造成威脅，因?yàn)楹芏嗳耸亲鲩L(zhǎng)線投資，房?jī)r(jià)本身在短時(shí)期內(nèi)的升值，可以滿足他們的心理預(yù)期，同時(shí)租金和月供差不太多，也造成大部分貸款由租金歸還。

　　“但是長(zhǎng)此以往就不行了，如果這個(gè)剪刀差變得很大，房租的大部分不能抵償月供還款，虧得太多，投資客就會(huì)想把房子賣掉，但這時(shí)，很可能已經(jīng)因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高就賣不掉了，那時(shí)就是泡沫調(diào)整的開(kāi)始。”前述副總說(shuō)，這才是他和他的同行們?cè)趦?nèi)心最為忌憚的所在。（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）