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 　09年3月以來，上海的樓市成交量，成交價格雙雙達到07年最高峰的時段，房價走勢越來越高，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。不同的階層、不同的利益群體對此有不同的看法和意見。有關(guān)專家分析認(rèn)為，風(fēng)險信貸的大量投放;住房稀缺，供不應(yīng)求;民間資本對通脹的預(yù)期是導(dǎo)致上海房價飛速上漲的重要原因。
 
　　銀行投放風(fēng)險貸款 導(dǎo)致通脹預(yù)期

　　對于從今年3月份以來，上海房價走勢持續(xù)上漲的行情，復(fù)旦房地產(chǎn)研究中心尹伯城專家分析說，國家去年第4季度出臺了一些政策：銀行放松貸款，利率打7折，稅費減免，促使剛性需求的人在今年的第一季度買房，帶動成交量的大幅度上升。第二季度開始，國家投入信貸的貨幣，大量的信貸資金流失，造成流動性過剩，導(dǎo)致預(yù)期通貨膨脹。

　　在通脹的條件下，資產(chǎn)最好的保值增值手段就是買住房。所以導(dǎo)致了又一輪炒房的高峰。在樓盤銷售處工作了5年的徐先生告訴記者，以溫州炒房團為代表來說，溫州炒房團代表了一種需求，它可能有幾億資金在那里饑渴，沒有地方投資，現(xiàn)在濕地經(jīng)濟很差，相比于股市，房地產(chǎn)的風(fēng)險固然小了很多，買了房子可以出租，有穩(wěn)定的收入。在上海，在買進之后的第2天，就會有人加10%或者20%來買，所以用他們手里的熱錢去投資房市是最好不過的了。

　　受經(jīng)濟危機的影響，很多行業(yè)都很不緊氣，國家為了拉動內(nèi)需，就實行寬松的貨幣政策，就要大量的投放風(fēng)險信貸，信貸投放里面風(fēng)險最能控制的是房地產(chǎn)投放。所以投資者急切的選擇房地產(chǎn)來保值是可以理解的。同時，這也可以視為放松房貸政策的滯后反應(yīng)。但是，公款的大量投資利用率低，效應(yīng)差，使得市場上貨幣的發(fā)行量，超過了流通中的必要量，所以從長遠(yuǎn)來看，可能很難避免會出現(xiàn)通脹。

　　接受采訪的各方專家多數(shù)認(rèn)為，民間資本一方面面臨通脹預(yù)期，一方面覺得投資房地產(chǎn)是最保險的增值手段，從而集中產(chǎn)生投資房地產(chǎn)的沖動。所以導(dǎo)致供不應(yīng)求，投資拉動房價的上漲，使得上海房價居高不下。

　　上海財經(jīng)大學(xué)，上海維斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院印教授認(rèn)為，要解決當(dāng)前民間資本的潛在危險，以房價作為調(diào)控的目標(biāo)，一個重要途徑是嚴(yán)格控制限制需求。同時要進一步開放投資領(lǐng)域，開放市場，為經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展增加動力。

　　有效土地供給不足 推動房價上漲

　　與此同時，在在城市化加速時期，在工業(yè)化現(xiàn)代化的大背景下，住房現(xiàn)在還是稀缺的。在這種情況下，買房子實際是在買地皮。房子是固定在土地上的，房產(chǎn)本質(zhì)上是地產(chǎn)，土地是我們國家最基本的生產(chǎn)要素。隨著人口增加，經(jīng)濟規(guī)模增大，建設(shè)用地總是緊張的，土地總是越來越值錢的。地價是會不斷上升的。

　　土地的價格不斷上漲，會導(dǎo)致開發(fā)商購買土地成本不斷上漲，自然會導(dǎo)致房價不斷上漲。

　　在樓盤銷售處工作了5年的徐先生告訴記者，上海中心地段土地稀缺，地理位置不可能再復(fù)制，動遷成本高，開發(fā)商本身成本高導(dǎo)致房價高。像湯臣一品這樣的高端房，總供應(yīng)量加起來1000套以內(nèi)，供不應(yīng)求。而外環(huán)以為的土地，有效利用率不高，流動性差，所以買房的人不感興趣。

　　房價走勢，價格是反映稀缺性的，所以希望房價不要太高，政府?dāng)U大有效供給，政府提供有效的土地供給量。全國7000多萬平方米的住宅，我們每年1300—1500萬人進城，我們的城市化46%，中央要求20年達到60%。從宏觀經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)還沒到過熱的階段，所以我們應(yīng)該把焦點集中在怎樣合理有效利用土地，從而來調(diào)控房價大幅度上漲。

　　上海財經(jīng)大學(xué)，上海維斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院印教授認(rèn)為，調(diào)控房價的手段有以下幾點：首先要加快有效供給。上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的土地稀缺，加快舊城改造，內(nèi)環(huán)以外加強土地調(diào)整，外環(huán)加快軌道交通建設(shè)，把低效供給變?yōu)楦咝９┙o。其次不能盲目批地，所以我們應(yīng)該改變土地出讓制度，把城鄉(xiāng)郊區(qū)的土地按照城鄉(xiāng) 一體化發(fā)展的規(guī)劃來考慮。最后政府要合理控制土地價格，合理控制拆遷價格。政府讓利于開發(fā)長，合理控制開發(fā)商的成本從而調(diào)控房價。

　　租購并進 梯度改善

　　我們在解決住房問題上要明白，大多數(shù)人民的住房我們要鼓勵他自食其力，量力而行，租供并行，在政府黨和國家的幫助下，實行梯度改善。我們從租房租不起的住廉租屋。稍微有點錢租房的住經(jīng)濟適用房，手頭錢還賺不夠的買二手房，錢多的買新房好房這樣一個梯度改善的過程。這種改善的需求也屬于剛性需求的一種。我們的經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就是在這種梯度改善的過程中不斷壯大，舊房子上市，給下個階梯的人滿足他們的需求。

　　復(fù)旦房地產(chǎn)研究中心尹伯城專家分析說，我國房價的租金比概率比較低，比如，用錢購買一套房子要200萬，拿到市場上出租每個月3000，扣掉水費，物業(yè)管理費等，租金不到2%，這樣收益率大大少于銀行貸款的利率，所以說房價的租金比不合理，通常來說租金一年要有5—7%才是核算的。所以對于租賃市場，政府應(yīng)該減免稅收。鼓勵一部分人成為二房東，增加社會可供的租賃的房源。

　　上海的二手房市場火爆，去年因為市場低迷不得不關(guān)閉部分門店的房屋中介公司也重新紅火起來，有的門店營業(yè)時間已經(jīng)延長到凌晨。一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“客戶興致很高，我們根本打不了烊。”記者從中介公司看房的人口中了解到，之所以選擇二手房，一個主要的原因是二手房地理位置好，周邊環(huán)境比較成熟。

　　我們從市場經(jīng)濟角度來看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與就業(yè)關(guān)系密切。房地產(chǎn)業(yè)本身的前景很好，調(diào)控房產(chǎn)的關(guān)鍵是怎樣讓房地產(chǎn)業(yè)順利的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是三條:1 自然資源的合理配置2 生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合3 土地資產(chǎn)的保值、增值。我們要調(diào)控房價，改革住房制度，解決住房問題關(guān)鍵就在于租購并進 梯度改善，合理優(yōu)化市場配置，按照經(jīng)濟規(guī)律來進行宏觀經(jīng)濟的調(diào)控。（中國廣播網(wǎng)）