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　　最近一段時間,不少地方房價紛紛創(chuàng)出新高,炒房客也異?；钴S。“溫州炒房團(tuán)”再次引起了關(guān)注。那么他們是不是又開始大舉買樓了呢？記者專門前往溫州進(jìn)行了調(diào)查,卻發(fā)現(xiàn)不少溫州投資客已經(jīng)開始出貨了。

    記者:溫州購房團(tuán)其實一直是一個不固定的團(tuán)體,隨著六月份樓市回暖以來溫州購房團(tuán)又頻頻見諸于報端,根據(jù)我們對溫州某一購房團(tuán)的了解,他們現(xiàn)在賣出房子的數(shù)量比買入的多。

　　黃冬升已經(jīng)有十幾年的炒房經(jīng)歷了,因為他的判斷準(zhǔn)確,很多人都跟著他買房,面對最近房價的快速上漲,他卻選擇了賣出房子。

　　溫州某購房團(tuán)成員黃冬升說:“去年年底我們組織幾個團(tuán)在外面周邊城市購入的比較多,像現(xiàn)在達(dá)到一個預(yù)期的目的了,利潤空間在15％－20％之間了,我們這個團(tuán)隊的一部分人我勸他賣掉,最近就是放手的多。最近我們也是屬于潛伏下來的階段?！?/P>

　　黃冬升介紹說,從上世紀(jì)90年代末溫州購房團(tuán)開始登上房地產(chǎn)市場舞臺以來,買進(jìn)做多一直是主要方向,但是去年以來的全球金融危機(jī)對部分溫州炒房團(tuán)成員的觀念影響很大,美國和歐洲樓市的低迷以及深圳等城市房價的急速回落,讓他們明白了房價不可能永遠(yuǎn)走上升通道,所以他們的投資策略也從以前的出手快、規(guī)模大、炒長線轉(zhuǎn)變成出手謹(jǐn)慎、組團(tuán)少、打短線,購房團(tuán)的規(guī)模也從原來多達(dá)100多人,變成了幾個人十幾個人。

　　溫州某購房團(tuán)成員黃冬升:“我現(xiàn)在認(rèn)為房價已經(jīng)失去它的真正的意義了,房子拿過來居住的話,這個價格根本不能炒,拿過來炒的話這個價格也已經(jīng)高了。”

　　對于前一階段一些媒體報道的溫州炒房團(tuán)又大批入市買樓的消息,黃冬升表示,雖然溫州投資客依舊把房地產(chǎn)當(dāng)作重要投資渠道,但其中一些很可能是開發(fā)商借溫州炒房團(tuán)的消息炒高樓價的手段。在記者的調(diào)查中,不少購房團(tuán)成員都認(rèn)為,對快速上漲的房價不看好。

　　溫州房產(chǎn)投資者邱先生表示:“目前可能國家資金收緊,收緊肯定價格會穩(wěn)住,但一些好的房源價格還是會漲,不好的收緊以后可能會跌?！?/P>

　　溫州投資客目光轉(zhuǎn)向二線城市

　　的確,溫州投資客的一舉一動可以說是備受關(guān)注,那么他們又是怎么選房的呢？最新的目標(biāo)又是哪些城市呢？

　　說起10多年的買房經(jīng)歷,黃冬升介紹說,他所在的購房團(tuán)的成員并不固定,誰有興趣都可以加入,平時在和朋友吃飯或者閑聊時,他們都會交換一些各地的房價信息,這些信息有的來自于溫州在各地的商會,有的來自溫州在外地的開發(fā)商、學(xué)生和生意人,他們還有自己的一個信息網(wǎng)絡(luò)中心,各種不同的樓盤信息會用QQ發(fā)送過來。

　　溫州某購房團(tuán)成員黃冬升說:“那得到信息以后是怎么行動的？得到信息以后就是大家都集中到我這里,分析這個樓盤增值空間以及當(dāng)?shù)厮慕?jīng)濟(jì)狀態(tài)以及領(lǐng)導(dǎo)在那一方面發(fā)展,還有一個地段,是出租好、出手好還是增值,分析有些意見后大家再出手跟它說買下來?！?/P>

　　黃東升還向記者透露,要看買的房子是不是正確,除了看地段和國家政策外,還有一個訣竅,那就是把房子資料拿到中介那里詢問價錢和品質(zhì),這樣得出的結(jié)論會比開發(fā)商真實可信得多。他周圍的投資客現(xiàn)在都認(rèn)為北京、上海的房價太高,而把目光投向了二線城市。

　　溫州某購房團(tuán)成員黃冬升說:“北京的房子我們最近有幾個團(tuán)也出去買過,但沒有像前幾年那么大手地買,上海就是說最近的樓盤價格比較高,主要現(xiàn)在我們出現(xiàn)在二線城市,比如說重慶也是一個方面,比如說江蘇、南昌、深圳這塊也在漲。好像發(fā)展空間大一點的然后出租率高一點的,升值的空間好一點?！?/P>

　　專家認(rèn)為,在各地“地王”頻出的背景下,人們對房價上漲的預(yù)期也在增加,而溫州購房團(tuán)的資金一旦大量涌入二線城市,可能將對這些城市造成新的房價上漲的壓力。

　  溫州市民“買不起”溫州房

　　溫州購房團(tuán)確實在買房投資方面有獨到的眼光,不過,記者卻發(fā)現(xiàn),雖然溫州人在全國各地買房,但是他們在溫州本地卻很難買到房子。

    記者:“我現(xiàn)在是在溫州一家樓盤的售樓處,這里的相關(guān)工作人員告訴我雖然這里還沒有開盤,但是每天已經(jīng)有幾百人過來詢問和預(yù)定,雖然昨天這里已經(jīng)截止了預(yù)報名,但是我們可以看到不停地還是有人過來了解情況?！?/P>

　　像這個樓盤一樣需要在開盤前排號,甚至排不上號的情況,最近在溫州新開的樓盤中很常見。而來買房的人則大都是溫州本地人,他們買房的目的也主要是為了改善自己的居住條件,并不是進(jìn)行投資。很多人為了買房,甚至需要托人找開發(fā)商走后門。

　　房子賣得這么火,是不是房價便宜呢？人民銀行溫州市中心支行的統(tǒng)計顯示,今年上半年,溫州市區(qū)新建商品住宅價創(chuàng)出歷史新高,達(dá)20570元/平方米,同比漲幅達(dá)52.75%。綠城集團(tuán)不久前在溫州新開的一處樓盤最高價則已飆升到了46000元/平方米。

　　溫州市房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)副會長陳騫說:“溫州樓市今年年初還是比較低,就是到了四月份的時候開始有點發(fā)力往上,到了五月份的時候溫州房價有個大幅度的反彈?！?/P>

　　溫州市民陳先生:“我感覺這個房價這么漲起來有點老百姓還是接受不了,像我們有點也接受不了?！?/P>

　　分析人士認(rèn)為,不少溫州人通過投資房地產(chǎn)賺了錢,便開始回頭解決自身的居住條件,他們買的往往是大戶型,或者是一買好幾套,這一方面推高了房價,同時也使房源緊張了起來。人民銀行溫州市中心支行分析指出,目前溫州市區(qū)新房價格與實際價值存在一定的背離,當(dāng)前溫州房價也已超出普通消費者的承受能力。

　 北京:商鋪租金大幅下降

　　和住宅租售市場回暖形成鮮明對比的是,近期北京眾多商鋪租金卻呈現(xiàn)大幅下降的趨勢。來看記者在北京朝陽區(qū)一個繁華的商業(yè)區(qū)進(jìn)行的調(diào)查。

    記者:“雖然是周末,但是我在這個商城里看到的景象可以用門可羅雀來形容。每經(jīng)過三、五個門口就會看到像我左邊和右邊這樣關(guān)著門正在招租的商鋪。幾個老商戶告訴我,今年以來,他們旁邊的一些鋪面,已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過好幾次了?！?/P>

　　商戶:“你們現(xiàn)在房租大概是多少？現(xiàn)在兩萬塊錢吧一年。去年這個時候呢？大概在3萬5到4萬。差了將近一半?！?/P>

　　周末的下午3、4點鐘本來正應(yīng)該是商鋪客流量最大的時候,但記者在這家商城里轉(zhuǎn)悠了半個小時,看到的顧客還沒有售貨員多。不少售貨員無聊的靠繡花、看雜志打發(fā)時間。不少商戶表示,即便租金再降一半,也不打算續(xù)租了。

　　商戶:“今年你這兒營業(yè)額和去年相比差多少？差太多了,一個在天,一個在地的差別?！?/P>

　　記者又在附近看了幾家大型商廈的經(jīng)營狀況也都大同小異。全國房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站搜房網(wǎng)最近的一項調(diào)查顯示,2009上半年,北京商鋪市場各大商圈在售、在租樓盤售價、租金普遍呈下降趨勢。北京至少有102個商鋪項目租金降價,這輪商鋪租金降幅最大的主要是一些以外貿(mào)為主的批發(fā)零售商場,而北京CBD一流商圈24個在售及出租項目中降價的達(dá)到了18個,另外大部分購物中心都存在商鋪空置率升高、租金下降的情況。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說:“最近針對去年6月份到今年6月份200多個商業(yè)項目的一個統(tǒng)計,其中售價降幅最大的超過17000元,租金降幅最高的超過50%,總體都是呈現(xiàn)下降的趨勢?！?/P>

　　雖然街邊零散商鋪的租金目前還沒有明顯下降的跡象,但不少經(jīng)營戶卻表示今年以來生意不好,掙點兒錢也都交房租了。

　　沿街商鋪經(jīng)營者:“都在死扛著,有押金跟這兒呢。你要是轉(zhuǎn)出去的話,這押金就不給你了?！?/P>

　　專家:商鋪供大于求是租金下降的主因

　　除了北京,另外據(jù)國際知名地產(chǎn)投資服務(wù)公司仲量聯(lián)行報告顯示,上海二季度全市商鋪市場平均租金為46.3元/平方米/天,環(huán)比下降2.4%,廣州市商鋪的整體租金水平出現(xiàn)2006年以來首次雙位數(shù)字下降,環(huán)比下跌11.5%。那么導(dǎo)致全國多個城市商鋪價格下調(diào)原因都有哪些？當(dāng)前的形勢下,我們該選擇什么樣的商鋪投資呢？一起來聽聽業(yè)內(nèi)專家的意見。

　　中原地產(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱說:“截止到2009年第二季度末,北京的優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)總的供給量應(yīng)該是350萬平米,比去年同期增長7%到8%這么一個情況。下半年還有將近50萬平米的體量入市。進(jìn)一步加劇了市場的供求之間的這種關(guān)系,那么對租金包括對入住率也是一個很大的影響?！?/P>

　　來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示:去年商業(yè)營業(yè)用房投資額比07年上漲了89.9%。商鋪的供應(yīng)量過大,加上消費市場的萎縮,商鋪空置率和轉(zhuǎn)租率隨之攀高,租金下降也就在所難免。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從投資開發(fā)階段就科學(xué)規(guī)劃,切忌盲目一擁而上。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示:“從過去單個樓盤來進(jìn)行配置商鋪,應(yīng)該調(diào)整到按整個區(qū)域的一定人口比例來進(jìn)行配置。”

　　業(yè)內(nèi)專家也提醒:投資商鋪,應(yīng)結(jié)合自身的商業(yè)資源,注意未來經(jīng)營的行業(yè)和地理位置是最重要的參考因素。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平:“從區(qū)域來看,傳統(tǒng)核心商圈和成熟社區(qū)的那些商鋪表現(xiàn)就會比較好一些,新建的那種小區(qū)和非傳統(tǒng)核心區(qū)的那種商業(yè)的表現(xiàn)就會弱一些。”

　　中原地產(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱:“跟我們老百姓生活息息相關(guān)的這些業(yè)態(tài),它的需求、它對市場的這種抗風(fēng)險性是最強的。比如說餐飲像休閑像娛樂包括我們說面對青年兒童的這種業(yè)態(tài),我想這些都是比較剛性的。”

　　記者觀察:生活用品類商鋪仍“堅挺”

　　在采訪記者發(fā)現(xiàn),雖然整個商鋪租賃市場降聲一片,但也有一些商鋪的經(jīng)營狀況卻逆市上揚,一起來看看他們有什么訣竅。

　　以外貿(mào)批發(fā)零售為主的秀水街,和其它涉外購物中心一樣,年初時也受金融危機(jī)影響,經(jīng)營一度嚴(yán)重下滑。今年4月份,秀水街拿出8000萬元現(xiàn)金退還商戶3-4個月的租金,與商戶共渡危機(jī);同時向外國游客發(fā)送了2000萬元的“國際消費券”,在秀水街市場內(nèi)刺激消費,使一度減少的客流量又重新恢復(fù)到往年每天近4萬人的水平。

　　秀水街市場負(fù)責(zé)人余談陣說:“現(xiàn)在秀水市場的人流沒有降低,反而有所上升,商戶的收益也不錯?！覀?010年到2015年的租賃合同已基本全部簽完了,租金有所上升?！?/P>

　　另外在尾貨市場,因為國外市場萎縮,大量外銷商品轉(zhuǎn)入國內(nèi)市場,化危機(jī)為商機(jī),另辟蹊徑的業(yè)態(tài),使得尾貨商鋪經(jīng)營狀況異?；鸨?有的尾貨市場一天的客流就有6、7萬人。

　　天蘭天尾貨市場商戶:“您好,最近生意怎么樣？還好,一天能賣多少？一天能賣個1000來塊錢吧。和去年這個時候相比呢？好,比去年這時候好。好多少？好30%吧。”

　　天蘭天尾貨市場總經(jīng)理曾群海:“因為有好多服裝是出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的,質(zhì)量是一流的,而價格是尾貨價格。1120咱們市場有好多開寶馬的、奔馳的這些顧客都在咱們這里淘貨?！保ń?jīng)濟(jì)信息聯(lián)播）