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      廣州番禺麗江花園萬家物業(yè)最近又開了一家新店，原本在隔壁滿堂紅的胡創(chuàng)惠就被挖了過來。但過了兩天，胡創(chuàng)惠就離開了中介行業(yè)“二手房有價(jià)無市，不好賣，我還是回家讀書吧”。
 
　　8月立秋，樓市也突然有了些寒意。7月26日，深圳只成交了88套，已經(jīng)跌至今年最低迷水平。與此同時(shí)，7月27日到8月2日，深圳周成交均價(jià)甚至達(dá)到20206元/平方米，環(huán)比上升了23.4%。而在此前樓市最癲狂的時(shí)候，房?jī)r(jià)也不過17000元/平方米。

　　深圳作為本輪回暖行情率先復(fù)蘇的城市，最近成交量出現(xiàn)大幅度回調(diào)，業(yè)界開始警惕“房地產(chǎn)政策的拐點(diǎn)可能就要到來了”。

　　“8月第一周銷量進(jìn)一步下滑?！备呤⒏呷A最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，已公布數(shù)據(jù)的14個(gè)城市中有8個(gè)交易量下滑，均值為4%，而此前一周成交量已下滑了一成。同時(shí)，房?jī)r(jià)也在小幅下跌，已公布數(shù)據(jù)的9個(gè)城市中有5個(gè)下跌，均值為1%，而此前一周是上漲3%。

　　今年以來，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比已連續(xù)五個(gè)月上漲。7月份環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，引起了高層的關(guān)注。近一個(gè)月內(nèi)，央行、銀監(jiān)會(huì)等六部委先后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號(hào)。業(yè)界擔(dān)憂，房?jī)r(jià)的攀升讓宏觀調(diào)控提前布局，一場(chǎng)被房地產(chǎn)挾持的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇什么時(shí)候說不，或許只是時(shí)間問題。

　　繁榮背后

　　被房?jī)r(jià)高漲提前扼殺的成交量

　　廣州番禺麗江花園麗字樓沿街的二手房中介鋪面，兩年來的興衰成敗見證著這一輪樓市起起伏伏。

　　2007年，走廊上幾乎十步之內(nèi)就有一家房地產(chǎn)中介，十分熱鬧。2008年，每個(gè)月近萬的租金讓難得做到生意的中介們喘不過氣，后來店鋪先后關(guān)門，盛況不復(fù)存在，取而代之的是燕窩店、面包店等，只剩下了滿堂紅、中原地產(chǎn)等幾家支撐。2009年，小陽春不期而至。麗字樓的中介商鋪又如雨后春筍般快速開張。

　　潮汕人胡創(chuàng)惠就是在這輪行情中進(jìn)入中介行業(yè)的。他高考落榜，到廣州尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。此時(shí)的麗江花園地產(chǎn)中介急需新生力量，幾乎每家中介的門口都貼著“高薪招聘”。胡創(chuàng)惠于是從天河龍洞，被朋友介紹到番禺麗江。

　　但胡創(chuàng)惠很快就對(duì)中介行業(yè)感到厭倦?！坝袃r(jià)無市！有些人放盤亂開價(jià)，市場(chǎng)均價(jià)8000元他們居然開到9000元，有人過來隨便看下但下單的人還是很少。”經(jīng)過一個(gè)月的折騰，胡創(chuàng)惠連個(gè)有意向的單都沒有，他詢問已經(jīng)是主管的前輩，“最開始兩三個(gè)月沒有單很正常”。

　　耗著吧，在麗字樓唯一的一個(gè)快餐店，每天排隊(duì)買盒飯的就是胡創(chuàng)惠他們。最后胡創(chuàng)惠覺得耗不起了，樓市還是有點(diǎn)虛火，成交一單太難，我還是回家讀書吧。

　　和二手中介的熱中帶冷相仿，一手樓市也遇到了問題，快速上漲的房?jī)r(jià)正在扼殺成交量。

　　“某盤即將成本價(jià)開盤！擁萬畝湖山享十億配套，別墅3898元每平方米起，客廳中空帶前后花園；洋房1950元每平方米起?！?月4日，記者的手機(jī)接到這樣一則短信。在樓市火爆的這個(gè)夏天，這樣的短信每隔幾天就有一條。

　　受金融危機(jī)影響，不少開發(fā)商選擇“現(xiàn)金為王”拋售樓盤。以廣東地產(chǎn)五虎之一的恒大地產(chǎn)為例，恒大集團(tuán)主席許家印7月份在公司內(nèi)部報(bào)告中自己總結(jié)，2008年至今，恒大采取“現(xiàn)金為王”的經(jīng)營(yíng)理念，同時(shí)采取“高性價(jià)比”的營(yíng)銷手段，根據(jù)市場(chǎng)情況判斷趨勢(shì)、合理定價(jià)、快速銷售、迅速回款，成功實(shí)現(xiàn)了銷售火爆、資金快速回流。

　　但這樣的日子持續(xù)沒有多長(zhǎng)的時(shí)間。準(zhǔn)備結(jié)婚的鄭小姐在麗江花園看二手房，第一天賣家說房子賣75萬，第二天就反價(jià)說要80萬。一手房更是五一一個(gè)價(jià)，踏入8月又漲了一個(gè)價(jià)。

　　高房?jī)r(jià)正在扼殺成交量。數(shù)據(jù)顯示，7月份，廣州十區(qū)二市樓市成交6653套，相比6月份下降36%，僅有5月份的一半。

　　深圳的情況更加糟糕，據(jù)深圳市國(guó)土和房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一手房市場(chǎng)7月26日成交88套，7月25日成交量也只有97套，連續(xù)兩天跌破百套，這也是今年1月底春節(jié)假期結(jié)束以來的首次。半年來，深圳新房銷售火爆，日成交量持續(xù)維持在200套左右，甚至頻頻沖破300套的高水平。

 　 國(guó)金證券最新報(bào)告顯示，7月20日-26日全國(guó)重點(diǎn)城市房屋銷售環(huán)比普遍下滑。在重點(diǎn)關(guān)注的29個(gè)大中城市里面，銷售環(huán)比下滑的占到近六成。其中，深圳下滑幅度較為明顯，達(dá)到37%。

　　“深圳的情況值得我們關(guān)注和警惕?！眹?guó)信證券研究員方焱特別提醒，深圳作為本輪回暖行情率先復(fù)蘇的城市，最近成交量出現(xiàn)大幅度回調(diào)，已回落至今年年初的低迷水平，比今年峰值跌了一大半，已經(jīng)在率先回調(diào)。

　　與此形成鮮明對(duì)比的是，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月上漲，7月份更是每平方米均價(jià)高達(dá)16080元，環(huán)比6月份上漲8.47%，離2007年10月的歷史高位17350元/平方米只有一步之遙。

　　7月份與年初相比，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了接近50%，甚至有的樓盤提價(jià)居然高達(dá)七八千，售價(jià)達(dá)到三四萬每平方米。

　　“一線城市最近一周的價(jià)格已經(jīng)高出2007年下半年平均水平30%，最近四周平均價(jià)格也已高出25%。同時(shí)，一線城市銷量在6月底達(dá)到高峰后已經(jīng)連續(xù)3周下滑，尤其最近一周(7月19日-26日)有12個(gè)城市環(huán)比降幅超10%，深圳一手房成交量環(huán)比大幅下降40.6%?！苯眨L(zhǎng)江證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，而長(zhǎng)城證券、國(guó)信證券等也發(fā)布分析報(bào)告認(rèn)為上半年“價(jià)量齊升”的局面將告一段落。

　　“買不起房子，等等看吧。”面對(duì)還在上漲的房?jī)r(jià)，就算急著結(jié)婚的鄭小姐也表示沒有錢支付高昂的首期，只好再觀望一段時(shí)間。

　　價(jià)格的急劇上漲已經(jīng)在扼殺成交量的進(jìn)一步放大，市場(chǎng)再次進(jìn)入觀望期。“我擔(dān)心這一次的泡沫可能比2007年還要大?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，目前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)部和外部條件已經(jīng)基本具備。

　　央行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上半年創(chuàng)天量的7 .37萬億元新增信貸中，超過8000億元流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。其中，有5381億元的信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，另外個(gè)人按揭貸款達(dá)到2829億元，直接進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信貸達(dá)到8210億元。值得注意的是，這還不包括利用票據(jù)融資或其它信貸資金變相轉(zhuǎn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)等其它形式帶來的資金。

　　申銀萬國(guó)研究員殷姿認(rèn)為，第三季度房?jī)r(jià)繼續(xù)超預(yù)期上升的動(dòng)力正在減弱，將出現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量縮”的局面，深圳地區(qū)存在價(jià)格回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　其實(shí)房地產(chǎn)的本輪調(diào)整相當(dāng)不充分，這也給行業(yè)的發(fā)展埋下了風(fēng)險(xiǎn)。2007年上半年，我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一波瘋狂的上漲，流動(dòng)性過剩帶來的投資需求旺盛和通貨膨脹是重要的兩點(diǎn)原因。隨著國(guó)家限制二套住房貸款政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)從2007年8月開始進(jìn)入為時(shí)一年的理性回調(diào)，但數(shù)據(jù)上看，這一回調(diào)只是房?jī)r(jià)增速的放緩。2008年8月到2009年2月，這半年時(shí)間，房?jī)r(jià)方才呈現(xiàn)真實(shí)的下跌；但很快，今年3月以來，房?jī)r(jià)再拾升勢(shì)，反彈格局顯現(xiàn)。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌認(rèn)為，市場(chǎng)開始慢慢累積泡沫。交易房子，目的是看到它以后價(jià)格還會(huì)漲，而不是說需要房子，或者說合理的收益預(yù)期。投機(jī)因素在積累泡沫了。

　　地王輪回

　　從雞肋到香餑餑的地王

　　當(dāng)音樂響起，你不得不站起來跳舞。

　　半年前，幾乎沒有一個(gè)公司拿地；半年后，地王頻出，萬科、保利、SO H O等等爭(zhēng)得頭破血流，也見證了這一輪行情的火爆。已經(jīng)很少人記起，恒大拿下2008年的最后一個(gè)地王，一度深受困擾如今風(fēng)生水起。地王輪回，誰敢說今天的地王明天不會(huì)繼續(xù)“曬太陽”？

　　“今年恒大不增加土地儲(chǔ)備，2010年，我們應(yīng)該會(huì)有拿地計(jì)劃?！?月初，許家印在內(nèi)部講話中表示。但到了7月份，在地王頻出的大熱天，許家印一個(gè)月前的想法有所松動(dòng)。他說，我們今年購買土地不會(huì)太多。

　　2008年1月8日，恒大地產(chǎn)不惜41億血本拿下廣州員村絹麻廠地王。當(dāng)時(shí)依靠強(qiáng)大土地儲(chǔ)備成功上市的模式橫行，碧桂園26歲的楊惠妍就此成為國(guó)內(nèi)首富，2007年身家超過160億美元。

　　但恒大的運(yùn)氣不太好。許家印后來總結(jié)，2008年年初，恒大境外上市路演期間，遭遇到國(guó)際資本市場(chǎng)百年一遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)階段。美國(guó)次貸危機(jī)的產(chǎn)生及其引發(fā)的世界第五大投資銀行貝爾斯登的倒掉，令當(dāng)時(shí)的美國(guó)各大金融投資機(jī)構(gòu)驚惶失措。在此情況下，恒大決定暫緩上市，原定計(jì)劃中的120億到150億元的融資暫時(shí)沒有了，公司發(fā)展遇到困難。

　　2008年是房地產(chǎn)行業(yè)極其艱辛的一年，拿地停滯了，上市擱淺了，大部分的地王在曬太陽，行業(yè)里流傳的是SOH O中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的“百日劇變”。2008年3月，潘石屹說，受國(guó)際資本市場(chǎng)“慘淡”和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反應(yīng)，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。

　　地王變成了很多房企不能承受之重。面對(duì)寒冬，恒大選擇增資擴(kuò)股。通過在資本市場(chǎng)的艱苦談判，2008年6月成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫、科威特投資局、香港鄭裕彤先生等幾家國(guó)際頂尖的大型投資者入股恒大，融資到賬6億美元。

　　2008年10月22日晚，救市政策終于到來，央行、財(cái)政部和國(guó)稅總局聯(lián)手推出包括降低首次置業(yè)小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及首次購房首付降至兩成、貸款利率下浮30%等多項(xiàng)刺激樓市的一攬子救市政策。

 　 2008年10月24日，潘石屹在博客上敲下一行字，“救房地產(chǎn)，就是救中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。”歷時(shí)多年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策終于松綁了。

　　市場(chǎng)處于去庫存階段，降價(jià)與現(xiàn)金為王被房地產(chǎn)商捧為圭皋，地王的消息從報(bào)紙上消息。恒大就是采取“現(xiàn)金為王”的經(jīng)營(yíng)理念。今年元月，市場(chǎng)處于最迷惘的時(shí)候，恒大銷售了8個(gè)多億；春節(jié)期間8天賣了5個(gè)多億。而當(dāng)人們開始討論“小陽春”的3月份，一個(gè)月恒大賣了20個(gè)億，一季度銷售突破32.6億元。

　　而更為重要的是，救市政策的疊加效應(yīng)正在顯現(xiàn)，3月3日，正值全國(guó)兩會(huì)召開，廣東省地產(chǎn)新政15條橫空出世。當(dāng)時(shí)許家印人在北京，對(duì)廣東省地產(chǎn)新政15條表示歡迎。

　　15條的關(guān)鍵是最后關(guān)于開發(fā)商的3條。其中提到：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，2008年簽訂土地出讓合同，可適當(dāng)延長(zhǎng)繳納土地出讓價(jià)款期限，延長(zhǎng)時(shí)間原則上不超過2年。并可分期繳納土地增值稅。

　　而在此前樓市癲狂時(shí)候的地王，受益最多的剛好是恒大員村41億項(xiàng)目，其它地王大多在2007年，員村地王之后地產(chǎn)陷入低迷，也基本沒有地王了。員村地王可以緩到2010年交款，解決幾個(gè)億的資金成本。

　　拿地原本對(duì)于恒大來說非常謹(jǐn)慎。6月初，許家印恒大內(nèi)部會(huì)議上表示，目前恒大的土地儲(chǔ)備是4400多萬平方米建筑面積的土地，按照今年不增加土地儲(chǔ)備，同時(shí)238億元的銷售額目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的情況來測(cè)算，預(yù)計(jì)會(huì)消耗450多萬平方米建筑面積，這樣我們今年年底的土地儲(chǔ)備指標(biāo)應(yīng)該是在4000萬平方米建筑面積左右。

　　許家印說，2010年，我們應(yīng)該會(huì)有拿地計(jì)劃，再抵消消耗一部分的土地以后測(cè)算，公司的土地儲(chǔ)備要達(dá)到4500萬平方米建筑面積。2011年，我們的土地儲(chǔ)備要達(dá)到4800萬平方米建筑面積。我認(rèn)為，我們這樣一家超大型房地產(chǎn)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備控制在4500萬平方米到5000萬平方米建筑面積之間，是一個(gè)比較科學(xué)合理的數(shù)字。

　　但戰(zhàn)火已經(jīng)燒到了家門口，6月10日，經(jīng)過50輪的競(jìng)拍，廣州城建以3.45億奪得珠江新城商品住宅用地D 8-C3地塊，樓面價(jià)格高達(dá)15323元/平方米。此前珠江新城樓面地價(jià)最高僅為11912元/平方米。

　　更為瘋狂的是6月30日，中化方興以40.6億元天價(jià)拍得廣渠路15號(hào)地，業(yè)界認(rèn)為這將使北京提前進(jìn)入3萬元房時(shí)代。參與競(jìng)拍的企業(yè)還有萬科、安聯(lián)、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、中信、保利、首開、華潤(rùn)、金融街、SO H O中國(guó)等國(guó)內(nèi)目前最頂級(jí)的開發(fā)商。

　　7月10日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)首個(gè)超五星酒店開業(yè)，國(guó)際巨星成龍、劉亦菲、范冰冰、容祖兒、蔡卓妍組成的超豪華明星陣容出席。

　　其間許家印改口了，許家印說，土地儲(chǔ)備穩(wěn)定在5000萬平方米左右的水平是比較理想的狀態(tài)，足以保證規(guī)模優(yōu)勢(shì)和后續(xù)發(fā)展。沒有必要過多增加，當(dāng)然也不能減少，這個(gè)數(shù)字是科學(xué)合理的。

　　面對(duì)媒體，許家印坦言，恒大今年購買土地不會(huì)太多。恒大土地儲(chǔ)備保持在5000萬平方米左右是比較理想的狀態(tài)，上下浮動(dòng)300萬到500萬平米左右，都屬于5000萬平方米的范圍。

　　為什么恒大往往選擇在二級(jí)市場(chǎng)購買土地？是因?yàn)槟眠^來就可以開工。一直以來，恒大都是很講究速度和效率的。同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)的土地價(jià)格往往比較合理，其中蘊(yùn)含著不小的商機(jī)。另外我們?cè)谂馁u中也有拿地，但是數(shù)量比較少。

　　8月9日，記者證實(shí)，恒大地產(chǎn)已經(jīng)向港交所遞交上市申請(qǐng)，融資額初定10億-15億美元，接近百億人民幣。最快將于9月上市。

　　廣東地產(chǎn)五虎將在香港團(tuán)聚，恒大上市后的市值估計(jì)超過千億，許家印也有機(jī)會(huì)問鼎內(nèi)地首富。地王從雞肋再到香餑餑，只用了一年多的時(shí)間。

　　政策變局

　　拐點(diǎn)什么時(shí)候到來

　　有泡沫的啤酒才好喝，關(guān)鍵是政府的容忍度。房地產(chǎn)本輪復(fù)蘇靠的就是政府救市，政策拐點(diǎn)何時(shí)到來？

　　在市場(chǎng)流傳的高層目前對(duì)房地產(chǎn)的看法是：“房地產(chǎn)業(yè)是兩快一慢，一個(gè)是價(jià)格回升比較快，一個(gè)是銷售面積增加比較快，甚至是120%，特別是深圳和上海。慢：投資比較慢，但是最近是有所回升的?！?/P>

　　中金公司提供的高層講話中談及，這兩快一慢因素非常復(fù)雜。也可能有消化原有房地產(chǎn)積壓庫存的因素，也有預(yù)計(jì)將來房地產(chǎn)通脹，房地產(chǎn)價(jià)格將來要漲上去，現(xiàn)在不是為了住房，而是為了儲(chǔ)蓄，甚至為了投機(jī)，這種情況肯定會(huì)有。但是房地產(chǎn)的建設(shè)速度最近開始回升，是我們需要關(guān)注的。如果是突然地大幅增長(zhǎng)，也會(huì)出現(xiàn)問題，當(dāng)然現(xiàn)在比前兩者幅度還是要小的。一個(gè)是賣的價(jià)格高，漲得快，一個(gè)是銷售量增長(zhǎng)得快。

　　兩快一慢，對(duì)于政府來說，更為關(guān)注的是成交量的快速擴(kuò)大與新開工的全面恢復(fù)，不愿看到的是房?jī)r(jià)過度攀升，提前進(jìn)入觀望期。房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎之一是政府愿意救市的原因。

　　7月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”明確表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。這也是去年10月房地產(chǎn)政策松綁以來高層最嚴(yán)厲的一次警示。

 　 7月28日，央行發(fā)行150億元一年期央票，發(fā)行利率上升5.17個(gè)基點(diǎn)，至1.6984%。這是自7月中旬重啟一年期央票發(fā)行以來，央行第三次提升發(fā)行利率。當(dāng)日，央行還進(jìn)行了500億元28天期正回購操作，發(fā)行利率上升三個(gè)基點(diǎn)，至1.12%。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，這是央行在釋放貨幣政策微調(diào)信號(hào)。一年期央行票據(jù)的重新發(fā)行、債券市場(chǎng)收益率不斷提高，這已是實(shí)質(zhì)意義上的加息。只不過目前通過存貸款利率的管制而使得這一政策效果暫時(shí)不向信貸市場(chǎng)傳導(dǎo)。

　　中銀國(guó)際分析師程漫江認(rèn)為，隨著上半年新增貸款總量突破七萬億，各地房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，新“地王”不斷涌現(xiàn)，資產(chǎn)價(jià)格快速上漲可能會(huì)促使決策者作出比預(yù)期更快的政策調(diào)整。

　　“政策的拐點(diǎn)到來了嗎？”幾乎所有的人都在追問。央行貨幣委員會(huì)委員樊綱的觀點(diǎn)比較有代表性，其認(rèn)為，“現(xiàn)在不能撤火，現(xiàn)在宏觀政策不能退出”。

　　樊綱認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)這么大的波動(dòng)，至少兩年的政策支撐是必要的，特別是財(cái)政政策。今年新開工特別低是有原因，因?yàn)槿ツ晷碌臉潜P開盤，投資建房活動(dòng)基本都完了，現(xiàn)在剛剛開始在恢復(fù)，明年能恢復(fù)起來。即使有這樣的恢復(fù)，國(guó)際市場(chǎng)也略有恢復(fù)，但是需求仍然是比較弱的。

　　但對(duì)房地產(chǎn)的微調(diào)也是共識(shí)。樊綱認(rèn)為，房地產(chǎn)有供求關(guān)系的因素，怎么抑制、管理需求？要加緊改革、加緊出臺(tái)政策來管理需求，包括現(xiàn)在的物業(yè)稅的一些根本的制度性的政策。

　　樊綱認(rèn)為，現(xiàn)在開始管理通貨膨脹預(yù)期，防止金融泡沫、防止財(cái)產(chǎn)泡沫是必要的?，F(xiàn)在在公開市場(chǎng)操作、發(fā)行央票等還是有一些操作余地。樊綱認(rèn)為，應(yīng)該給市場(chǎng)一些信號(hào)，就是說我們“適度寬松貨幣政策”的寬松力度也是可以根據(jù)情況變化而不斷調(diào)整的。

　　交通銀行研究部近日也表示，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣政策“適度寬松”的方向未變，但已經(jīng)開始出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)和房地產(chǎn)信貸收緊的預(yù)期。如果未來房?jī)r(jià)上漲過快，不排除政策再次收緊的可能。

　　也有業(yè)內(nèi)人士?jī)A向于認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇集中體現(xiàn)在拿地上，項(xiàng)目開復(fù)工投資正在復(fù)蘇，但相對(duì)緩慢，而后者對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇更為關(guān)鍵，這意味著政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資增速逐月攀升，增速超預(yù)期，但對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拉動(dòng)還遠(yuǎn)沒有達(dá)到要求，新開工面積增速太慢。近期政府下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)投資資本金比例后，新開工也有了明顯增加，并在6月份第一次出現(xiàn)2008年7月份以來的正增長(zhǎng)，當(dāng)月商品房新開工面積同比增長(zhǎng)了11.45%。這一增幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，顯示樓市的回暖已明顯開始帶動(dòng)投資和新開工的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的率先復(fù)蘇對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)將日益顯現(xiàn)，政府難以忍心扼殺這一“春芽”。

　　中金公司研究員白宏煒認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的穩(wěn)定器，地產(chǎn)政策的導(dǎo)向非常清晰：經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候追求公平要抑制房?jī)r(jià)過快上漲，經(jīng)濟(jì)差的時(shí)候要追求效率拉動(dòng)需求穩(wěn)定或提升房?jī)r(jià)。去年下半年以來最寬松的地產(chǎn)政策已經(jīng)初顯效果，經(jīng)濟(jì)在二季度已經(jīng)基本見底，所以未來預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策將從寬松轉(zhuǎn)向緊縮，轉(zhuǎn)向的幅度和頻率取決于經(jīng)濟(jì)回升的速度。

　　白宏煒認(rèn)為，既然目前政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)為目的，所以近期必然的方向是希望成交量維持在較高的水平而同時(shí)開工面積和土地購置面積有大幅度增加，從而使得拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)持續(xù)性更強(qiáng)。但客觀因素是土地出讓價(jià)格過高帶來開發(fā)商惜售及價(jià)格迅速上漲。為了改善這種狀況，政府將在抑制投資或者說投機(jī)性需求之外，要增加土地供應(yīng)量。

　　所以嚴(yán)格二套房政策為開始，預(yù)計(jì)未來國(guó)家的政策將集中在增加土地供應(yīng)，提高稅費(fèi)，按揭比例的提升，加息以及其他一些措施等?？偟膩碚f目前出臺(tái)一定的緊縮政策有利于避免房?jī)r(jià)過快過高增長(zhǎng)，有利于行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。（南方都市報(bào)）