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 　按照樓市周期性分析，一個住宅產(chǎn)品的興衰大多要經(jīng)過約5年的周期。然而，在貨幣寬松政策、產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃等宏觀政策呵護以及深圳強勁的購買需求下，僅僅用了兩年，深圳豪宅市場再現(xiàn)紅火景象。
 
　　一個豪宅投資客說，“2個月時間，我購入的豪宅價格漲幅已達(dá)三成。”這位投資客表示，5月份，他購入華僑城波托菲諾天鵝堡一套220平方米的單位，總價550萬元，上周末中介告訴他，剛剛成交的一套同戶型已經(jīng)賣到720萬元，價格已經(jīng)超過3.2萬元/平方米。華僑城波托菲諾天鵝堡高層，在去年底曾跌至過2萬元/平方米，與現(xiàn)在的價格相比，半年多時間漲幅已達(dá)60%。

　　近來，人們眼中的豪宅一直是“金色”的，今年年初，深圳豪宅市場紛紛上演“點石成金”、“稻草變金條”的傳奇故事。豪宅資源“遺傳與變異”后，豪宅價格開始“進化”。

　　豪宅價格的動蕩化、豪宅區(qū)域的泛化、豪宅面積的模糊化，可以說構(gòu)成了今年豪宅市場的三大主題，且豪宅價格不斷攀升，一直高居難下，為什么深圳的豪宅市場如此火紅?值得業(yè)界和廣大購房者關(guān)注。

　　“豪價”背后的真相

　　“豪量”背后的數(shù)據(jù)公寓今年“豪”起來

　　上半年來自市場的信息是，深圳豪宅紛紛開出“豪華價”：一平方米兩三萬元只是剛起步，七八萬元也很常見。南山后海填海區(qū)的兩個樓盤尚未發(fā)售，但銷售人員稱價格將在3萬元/平方米左右。羅湖華潤幸福里的精裝修公寓，去年向業(yè)界透露定價將超過4萬元/平方米時，引起強烈的質(zhì)疑，如今銷售價格超過4.7萬元/平方米以上。在南山華僑城，業(yè)內(nèi)人士透露，近期有波托菲諾天鵝堡的頂層復(fù)式二手房成交，200多平方米賣到2000萬元，價格已經(jīng)超過7萬元/平方米，因此預(yù)計旁邊即將發(fā)售的波托菲諾純水岸復(fù)式，定價可能到5萬元/平方米。而在鹽田區(qū)的東部華僑城天麓別墅，均價達(dá)到8萬元/平方米。

　　豪宅之所以能“豪”起來，不外乎仰仗其得天獨厚、無與倫比的自然景觀等珍貴稀缺資源，諸如山、海、湖、河、渠，諸如石、林、果等，而這些資源都成為支撐豪宅“雄起”的原動力。

　　除了對資源的極度占有，豪宅“豪華價”的另一個有力推手是投資客?！昂勒瑵q得這么快，有投資者炒作的因素?！鄙钲谥性禺a(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，“買一套800萬元的豪宅，比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場?！?/P>

　　“豪量”背后的數(shù)據(jù)

　　2009年，深圳9大豪宅片區(qū)——華僑城、香蜜湖、蛇口半島、銀湖、中央別墅區(qū)、大梅沙、尖岡山、觀瀾湖、深圳灣濱海豪宅區(qū)新老共歡，二三級市場同步互動。根據(jù)統(tǒng)計，蛇口半島、中央別墅區(qū)、大梅沙、尖岡山、觀瀾湖、深圳灣濱海豪宅區(qū)等6個豪宅片區(qū)都有新盤銷售，合計在售、將售套數(shù)10000套左右，將占市場相當(dāng)份額。其中，總價1000萬元以上豪宅上千套，絕大多數(shù)在500萬元/套左右。2009年，深圳豪宅從關(guān)外到關(guān)內(nèi)，從老豪宅區(qū)到新豪宅區(qū)，同時發(fā)散，成為市場絕對的看點。

　　近期，有關(guān)部門又透露一個數(shù)據(jù)。新增供應(yīng)萎縮的情況在下半年將得到明顯緩解。據(jù)統(tǒng)計，下半年推出的住宅項目可達(dá)87個，新增供應(yīng)有望超過350萬平方米，比上半年增加64%。此外，還有超過20個項目可能在2009年底入市，供應(yīng)住宅可達(dá)80萬平方米。也就是說，樂觀估計，2009年下半年全市新增住宅供應(yīng)有可能達(dá)到430萬平方米。而這其中，豪宅又將占有不少成分。

　　供應(yīng)決定價格。業(yè)內(nèi)人士表示下半年很可能出現(xiàn)變數(shù)。他們認(rèn)為，由于房價上漲超出預(yù)期，投資客占比越來越高，市場已經(jīng)存在風(fēng)險，住宅的價格還是應(yīng)該與居民收入水平掛鉤，當(dāng)房價上升到一定程度，市場就會自行調(diào)整，買家觀望、房子有價無市，僵持一段時間后房價會下調(diào)。

　　公寓今年“豪”起來

　　豪宅向來以尺度論英雄、面積排座次。那么，面積的“豪居”是否成為決定豪宅的尺度呢?

　　有觀點認(rèn)為衡量豪宅最為剛性的指標(biāo)是成交的套均面積，這在一定程度上標(biāo)明了物業(yè)的純粹性，并很大程度杜絕了別墅、復(fù)式與小戶公寓混雜的局面。

　　也有反對聲音稱，這種大小標(biāo)準(zhǔn)只能統(tǒng)計傳統(tǒng)豪宅，例如今年即將在羅湖中心開售的某高層產(chǎn)品，雖然鮮見超過200平方米的大戶單位，然而其區(qū)位、用材和4萬元/平方米以上的均價，都很難讓人不將其歸屬到豪宅之列。

　　這就油然聯(lián)想到一水之隔的香港，中心區(qū)域的戶型不過100平方米左右，然而價格卻與郊外別墅相當(dāng)。上海市中心的公寓售價高得驚人，相反郊區(qū)別墅并不昂貴。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，上海靜安區(qū)、盧灣區(qū)新建公寓的售價多在5萬元/平方米以上?？梢哉f，今年深圳中心繁華城區(qū)里的豪華公寓崛起，刷新了人們對“豪居”的看法。

　　10年前搬進銀湖別墅的朱先生最近把別墅賣了，在中心區(qū)以同樣的價格買下一套精裝公寓，他說：“銀湖太大，太安靜，一個人呆著可以聽得見自己的心跳聲?！敝煜壬硎?，雖然面積小很多，但感覺好很多?？梢姽⒔衲暌不鹌饋砹?。（深圳商報）