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      開發(fā)商狡兔三窟的“黑金鏈”還能支撐多久？泡沫堆起來的顫顫巍巍的高房價又能堅持多久？

    在對高房價的聲討中，由于“團購事件”不是房地產(chǎn)企業(yè)的中石油也一不小心成了靶子，隨后被審計署曝光的各大部委買樓事件也被豎在了公眾面前。隨著一步步挖掘，開發(fā)商“融資”的一條“黑金鏈”，以及背后的房地產(chǎn)暴利空間暴露無遺。

    同時，信貸政策毫無懸念不如上半年一樣寬松，8月份以來，中國的A股市場已經(jīng)狂跌過800點，同是資產(chǎn)性質(zhì)，樓市泡沫已膨脹到無以復加，如果持續(xù)得不到成交量的支持，中國樓市會不會拷貝股市的大頂形態(tài)，走出一個史無前例的“M頭”。

    樓市成交萎靡 開發(fā)商現(xiàn)打折

    突變的8月，隨著信貸政策“微調(diào)”，剛性需求基本消耗殆盡，投資需求轉(zhuǎn)向觀望，樓市似乎正面臨著一個新的拐點。

    據(jù)山西證券的一份統(tǒng)計，8月底部分城市房地產(chǎn)成交出現(xiàn)回落。環(huán)渤海地區(qū)北京、青島回落；長三角地區(qū)上海小幅回落；珠三角地區(qū)深圳回落較多；中部地區(qū)長沙小幅回落；西南地區(qū)重慶回落，昆明波動。

    作為全國樓市的風向標，北京樓市8月份成交量全線走跌?！度A夏時報》記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，北京期房、現(xiàn)房成交量在8月份雙雙下滑，環(huán)比降幅達5.63%和45.73%；同時，在上半年火爆異常的二手房市場，二手房成交量及住宅成交量近4個月來也第一次分別下降了4.73%及4.19%。

    而據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月，京城共有81個商品房項目開盤銷售，創(chuàng)下近5年單月開盤量最高的歷史紀錄，環(huán)比7月增加了65.3%，但是開盤價格也是水漲船高，開盤均價達到了16165元/平方米，環(huán)比7月開盤均價上漲了10.7%。但這81個項目銷售率僅為五成，比7月下降12.4%；而因擔心樓市轉(zhuǎn)向而在8月份集中推樓的開發(fā)商們，也沒有取得預期的銷售效果。

    “由于開盤項目價格不斷攀升，導致了許多剛性需求的客戶難以承受，而一些投資性客戶也開始望而卻步，在此影響下，8月開盤項目的整體銷售率有了明顯的下滑。”亞豪機構(gòu)相關(guān)負責人向《華夏時報》記者介紹。

    嗅覺靈敏的開發(fā)商們在嗅到不安全的空氣后，已經(jīng)開始借“金九銀十”展開了打折促銷，但金九銀十”因突遭政策調(diào)整和消費者轉(zhuǎn)向觀望而備受考驗。

    記者從房地產(chǎn)市場了解到，目前北京多家開發(fā)商已經(jīng)展開了打折促銷活動，為了能在9月創(chuàng)造銷售高峰，各家樓盤紛紛以9月優(yōu)惠促銷來吸引購房者光顧，折扣率從9.2折到9.9折不等；同時還有VIP卡抵現(xiàn)金、買房送物業(yè)費等促銷活動。同時新開的樓盤也放低了身價以求青睞。

    高房價透支了購買力 投資價值盡喪

    “樓市成交確實在轉(zhuǎn)向萎靡，二手房在緊俏了半年后也開始降溫，房地產(chǎn)中介們都在擔心，上半年的火爆銷售基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，現(xiàn)在房價太高，信貸政策又收緊，市場正在轉(zhuǎn)向觀望，樓市很可能開始轉(zhuǎn)向。”中原地產(chǎn)一門市部負責人告訴記者。

    9月3日，在2009北京秋季房地產(chǎn)展示交易會上，記者發(fā)現(xiàn)更多購房人的心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)向觀望。不少看房人告訴記者，房價太高了，買不起，而且也擔心接下來會跌。

    “房價太高了！八九成人都已買不起房了，現(xiàn)在的高房價已經(jīng)難以為繼?！敝醒朦h校研究室副主任周天勇對記者指出。

    而中國社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海算了一筆賬，目前在北京樓市的租售比，有的已經(jīng)達到了1:800，而國際水平一般在1:100左右，目前租房比買房便宜得多?！霸诒本I一套房子，除去大筆首付不說，剩下的月供至少是租金的兩倍；同一套房子，如果租住幾十年，同樣得到了房屋的全部使用價值，實際上是賺了。現(xiàn)在房子的供應很充足，優(yōu)先選擇是租房而非買房?！辈芙êＵf。

    同時，中大恒基市場部經(jīng)理張大偉表示，北京市的房價收入比達到27:1，相當于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房。而根據(jù)國際標準，房價收入比應維持在3:1至6:1的范圍內(nèi)才算合理。即便不把房貸因素考慮在內(nèi)，北京市的房價收入比也高達17：1，遠遠高于國際標準。

    相對應高房價，中石油員工近期4折的團購價在北京買房的事件也讓開發(fā)商的開發(fā)成本以及暴利空間暴露無遺。這意味著即使樓價跌掉一半，開發(fā)商仍然有利可圖。

    “如果把房地產(chǎn)作為一種投資品，不論是看房價-家庭收入比、房價-租金比還是房屋空置率，房地產(chǎn)都已經(jīng)充滿嚴重泡沫，除了稀缺地段的稀缺樓盤，均已經(jīng)不適宜進行投資。這也是近期投機資金轉(zhuǎn)向觀望的重要原因?！必S瑞世紀的總經(jīng)理戴曉光認為。

    開發(fā)商“資金鏈”狡兔三窟

    盡管市場成交量在走跌，市場開始轉(zhuǎn)向觀望，但是開發(fā)商們卻并未顯怯意，即使開始了集中推盤和打折促銷，但卻沒有實質(zhì)性的降價行為。

    “前一個階段，開發(fā)商通過獲取銀行貸款、高價出貨以及股市融資等方式已經(jīng)獲取了大量資金，而且即便信貸收緊了，開發(fā)商仍然有找錢渠道，這個背后的資金鏈可以讓開發(fā)商理直氣壯地支撐著目前高到離譜的房價?！贝鲿怨庹J為，目前開發(fā)商的資金還能支撐較長一段時間。

    近日曝光的中石油員工低價團購北京樓盤太陽星城一事，掀開了開發(fā)商背后“黑金鏈”的冰山一角。

    據(jù)悉，2006年7月6日太陽星城開發(fā)商冠城大通就有公告稱，冠城正業(yè)與北京華油服務總公司、興業(yè)銀行[32.91 0.95%]北京分行簽訂《委托貸款協(xié)議》。北京華油服務總公司委托興業(yè)銀行北京分行向冠城正業(yè)提供貸款人民幣6億元。貸款期限18個月,年利率2.3%,貸款用途是建設太陽宮新區(qū)B組團項目。保證條款是冠城正業(yè)以太陽星城B組團項目土地使用權(quán)作為抵押。2006年7月,1-3年期企業(yè)銀行貸款利率為6.03%。根據(jù)貸款金額測算，冠城正業(yè)此筆貸款的融資成本較市場價低了6000萬元。

    顯而易見的是，冠城正業(yè)利用中石油的信用獲得6億銀行貸款作為啟動資金，交換條件則是4折給了中石油8棟樓。另外，9月3日，國家審計署的審計報告再次曝光了多個部門挪用國家資產(chǎn)，出錢或出地與開發(fā)商合伙開發(fā)房地產(chǎn)的問題。這讓開發(fā)商除了走正規(guī)渠道獲取銀行貸款或者上市融資外的另一條“黑金鏈”暴露無遺。

    開發(fā)商狡兔三窟，眼看一條條融資渠道被收緊或被曝光，近期，多家開發(fā)商集中增發(fā)融資，試圖在抓住他們能從市場抓住的最后一根稻草。

    房地產(chǎn)新拐點已現(xiàn)？

    盡管開發(fā)商狡兔三窟儲備了糧草，但可能最終難以躲過市場規(guī)律的懲罰。

    縱觀2007到2009年，房地產(chǎn)市場走過了一個從“量價齊跌”到“量價飆升”再到“價漲量縮”的過程。從土地流拍到“地王”歸來，開發(fā)商經(jīng)歷了從不缺錢到斷糧再到天上掉錢的震蕩過程。

    2009年前8個月，房地產(chǎn)市場顯然正在醞釀重走以往的老路。

    “不能不承認房地產(chǎn)行業(yè)確實是暴利行業(yè)，而且是一個不會倒閉的行業(yè)，因為政府要靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，銀行要靠房地產(chǎn)拉動貸款?！币坏禺a(chǎn)企業(yè)相關(guān)負責人不無得意地對記者坦承。

    戴曉光認為，當?shù)卣玫搅俗銐虻耐恋乜?，開發(fā)商儲備了足夠的資金和土地，但現(xiàn)在銀行卻害怕了，因為他們要去承擔一旦市場出現(xiàn)滯漲后所可能發(fā)生的還貸危機。所以銀行毫無疑問要在這個時候收緊信貸。

    “市場一旦因購買力被透支而轉(zhuǎn)向觀望，投機資金逐漸退場，拿了那么多天價土地的開發(fā)商的資金就不會支撐太久，而且隨著開發(fā)商背后“黑金鏈”的曝光，開發(fā)商辛苦經(jīng)營的樓市泡沫會在兩種力量的碰撞中瞬間爆炸，樓市拐點在所難免，價格的走跌只是時間問題?！贝鲿怨庹J為。

    曹建海更是大膽地預測，房價將于今年年底回落并深度下行。“做出這一預測的原因有三：一是信貸微調(diào)和收緊二套房貸政策對房地產(chǎn)投機打擊非常大；二是中國經(jīng)濟不景氣的局面短期難以改善；三是全國城市房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴重?！?/P>

    中國樓市會不會走出一個類似股市頂部的“M頭”，同是資產(chǎn)性質(zhì)，股市能夠跌一半，樓市為什么不能跌？ （華夏時報）