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    作者：英國《金融時報》中文網特約撰稿人 李明旭

    進入12月以來，中國政府頻繁推出樓市調控政策，引起了市場的極大關注。調控政策所釋放出的打壓高房價的信號，令房地產板塊成為近期A股下跌的重災區(qū)。

    樓市調控政策的轉變始于本月7日結束的中央經濟工作會議。眾所周知，這個會議將為明年全年的宏觀調控政策定調。會議提到房地產政策主要有三點：第一點是要“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”；第二點是要“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”；第三點是要“加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造”。

    仔細觀察，這些表述與前些年樓市調控政策的思路有了較明顯的轉變——與原來主要抑制需求的措施相比，此次樓市調控政策在支持民眾需求能力（對應第一點和第二點）的同時，開始更加重視對房地產供給能力的培育（對應第一點和第三點）。

    如果樓市調控政策真能以此思路執(zhí)行，會讓市場看到房價快速上漲勢頭得到遏制的曙光。筆者在今年8月份的文章《房價還沒到拐點》中曾寫道，年內樓市上漲行情將持續(xù)的一個重要原因就在于，樓市供給正遭遇瓶頸（不過，文章仍然低估了年內樓市的火熱程度）。而從現在的情況來看，無論是新建商品房“量縮價漲”的情況，還是京城樓盤排號的火熱場面，都表明目前樓市的供給問題已經愈加突出。

    因而，中央政策若真能采取措施促使樓市供給增加，勢必會在一段時間之后大為緩解樓市的供給壓力，并使得樓價的上漲勢頭承壓。這可謂是對癥下藥之策。

    不過，中央經濟工作會議之后，各監(jiān)管部門密集出臺的具體調控措施卻越來越讓人摸不到頭腦。9日的國務院常務會議將個人住房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠措施取消，征免時限由2年恢復到5年，政策目的被表述為“抑制投機性購房”；14日國務院常務會議提出要“抑制部分城市房價過快上升的趨勢”；17日財政部等五部委則推出了土地出讓金繳納新規(guī)，規(guī)定“分期繳納土地出讓價款期限不得超過一年，首次繳款比例不得低于50%”。

    營業(yè)稅優(yōu)惠的取消，會有助于阻止樓市投機性需求的入場。不過，政策的另一面影響在于，在目前樓市“賣方市場”的格局之下，部分新增的營業(yè)稅費必將轉嫁給二手房的購買者，再考慮到原本二手房的按揭貸款“待遇”就較新房差等情況，因而一部分住房需求將被擠入到新建商品房市場，這自然會對中央遏制高樓價的政策目標“幫倒忙”。

    土地出讓金繳納的新規(guī)，其實對大的地產商和央企是很有利的，因為他們“不差錢”。但這個措施同樣與增加樓市供給的調控策略背道而馳，因為即使是大的地產商，其購置土地的資金成本也會因此而增加、資金運轉效率也會降低，因而它們購地開發(fā)的動機就會減弱；對于小地產商來講，它們購地的能力顯然會因為更嚴格的繳納條件而明顯下降。

    這種提高土地市場進入門檻的措施若被嚴格執(zhí)行，在土地市場上會表現為“地王”出現頻率的降低和土地購并面積的減少；反映到樓市的中長期運轉上，樓市供給能力會下降，這會為高房價提供一定程度的支撐，而房地產市場的集中度也會傾向于升高。無怪乎部分大的地產商紛紛認為，目前的樓市調控政策對它們而言是政策上的利好。

    僅以目前出臺的這幾項措施來看，中央政府對樓市的調控方向仍然是比較混亂的。這樣較為混亂的政策，有可能是與過度依賴“土地財政”的地方政府利益協調的結果。不過“眉毛胡子一把抓”的調控措施的政策效果是不會被看好的。筆者一個不成熟的想法是，要想從根本上增加樓市供給抑制樓價的上漲，除了大幅增加保障性住房的供應，最有效的辦法是要解決小產權房的問題——當然，鑒于這種辦法會使得地方土地財政遭到沉重打擊，小產權房合法化顯然是遙遙無期的。而如果政府要“小打小鬧”地增加供給，也應該嚴格監(jiān)管地產商購地后進行投資開發(fā)的時間和進程，這能有效緩解地產商屯地情況的屢禁不止，而不是在提高土地市場的門檻上做文章。

    在這么寬松的流動性狀態(tài)和如此低的利率水平下，任何貌似嚴厲的樓市調控政策都會事倍功半，且不論政策發(fā)揮效力本身就要有一定的時滯。再考慮到現階段樓市調控措施自身的混亂性，半年內主要城市的樓價要迎來拐點其實很難。

    當然，這并不意味著國內樓市會在近幾年一直漲下去。從現在的情形看，在明年年中的某個時間，地產商近期加大投資所形成的房屋供給將集中入市，央行也會鑒于通脹上行而開始逐步升息。大致從明年下半年開始到2011年，主要城市的高樓價將面臨越來越大的風險。