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    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 趙飛飛 上海報(bào)道

    “國四條”未澆涼地王高燒。

    在上海，23日37.2億拍出的新江灣城c6地塊，以3.2萬的樓面價(jià)創(chuàng)下了全國單價(jià)之最。該地塊被央企中國建筑子公司中建地產(chǎn)拍得。27日，易居中國提供本報(bào)其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上海共將成交439宗土地（含30日將出讓的6宗工業(yè)地），為上海政府創(chuàng)造992.63億元土地財(cái)政收入。

    這筆收入，是去年400億的2.48倍，創(chuàng)下2004年上海實(shí)施土地招牌掛制度以來最高。

    值得注意的是，上海12月入市的三處經(jīng)濟(jì)適用房，其基準(zhǔn)價(jià)在4800元至5200元之間，相當(dāng)于同地段普通商品房四、五成。上海社科院房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究中心陳則明副主任告訴本報(bào)，不斷攀高的地價(jià)，將讓保障性住房的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)。

    就在23日，上海政府原定新聞發(fā)布會(huì)上公布的地方樓市調(diào)控政策突然取消，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉稱，文件報(bào)批程序仍在進(jìn)行中，將于近期及時(shí)公布。

    陳啟偉稱，《本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見》主要圍繞三方面，第一條即是切實(shí)增加保障性住房和普通商品房的供地和建設(shè)，并進(jìn)一步加大閑置土地的清理力度。

    對(duì)于誘人的土地財(cái)政與惠民的保障性住房，上海面臨的抉擇壓力才剛剛開始。

    艱難抉擇

    12月中旬召開的上海全市區(qū)縣長座談會(huì)上傳出信息，上海市將加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度，擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模，確保到2012年建設(shè)30萬套經(jīng)濟(jì)適用房。

    “對(duì)于上海而言，這是一個(gè)非常大的壓力，”上海社科院房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究中心陳則明表示，此前，上海還有一個(gè)版本的數(shù)據(jù)，希望到2012年前，建設(shè)60萬套經(jīng)適房，由于各方面利益協(xié)調(diào)，最終敲下30萬套的數(shù)據(jù)。

    這其中的博弈部分來自于土地收入的權(quán)衡，本報(bào)從上海政府權(quán)威部門獲悉，在12月下旬上海經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)表示：保障性住房要擴(kuò)大覆蓋面，郊區(qū)的同志要重視，減少一點(diǎn)土地收入，要講大局。

    該領(lǐng)導(dǎo)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，住房的問題不解決好，就會(huì)失去群眾的支持和信任。

    易居中國數(shù)據(jù)顯示，在今年成交的土地中，有78宗用地是住宅或含有住宅性質(zhì)用地，這78宗用地的建筑面積達(dá)908.96萬平方米，總成交金額達(dá)657億元，平均樓板價(jià)（地價(jià)體現(xiàn)在房產(chǎn)建筑面積上的價(jià)格）7230元/平方米。

    成交金額比2008年的248.56億多出2.64倍，平均樓板價(jià)比2008年的3393元漲了113%。而進(jìn)入三、四季度后，上海地王頻出，土地溢價(jià)率不斷攀高。

    易居中國分析師薛建雄告訴本報(bào)，2008年商品住宅均價(jià)13665元/平方米，當(dāng)年地價(jià)占房?jī)r(jià)的24.8%。2009年樓市均價(jià)上升到15467元/平方米左右，地價(jià)占房?jī)r(jià)46.7%。

    “此外，今年商品住宅的銷售面積達(dá)1830萬平方米?！毖ㄐ郾硎?。

    今年是上海建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的第二個(gè)年頭，上海此前規(guī)定，從2008年-2012年，上海計(jì)劃每年開建400萬平方米經(jīng)適房，五年建設(shè)2000萬平方米。在國家倡導(dǎo)大力建設(shè)保障性住房之后，上海2009年將建設(shè)總量提高到600萬平方米，土地壓力同時(shí)驟增。

    用地瓶頸

    陳則明表示，這個(gè)土地將很難勻出來，上海各大建設(shè)項(xiàng)目非常多，單是建設(shè)用地缺口，就有200平方公里左右。

    根據(jù)上海此前公布的經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施意見，其經(jīng)適房建設(shè)用地，納入土地利用年度計(jì)劃管理，市級(jí)和區(qū)縣規(guī)劃國土部門，應(yīng)當(dāng)在安排年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，并確保優(yōu)先供應(yīng)。

    意見中明文指出上海經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，首條在土地上即規(guī)定，建設(shè)用地的供應(yīng)方式采取行政劃撥，避開招牌掛程序。

    與此同時(shí)，意見同時(shí)規(guī)定，將充分利用儲(chǔ)備土地、閑置土地、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整土地三大領(lǐng)域土地。而這三個(gè)領(lǐng)域土地的存量是一個(gè)謎。

    對(duì)于閑置用地而言，8月，上海市規(guī)劃和國土資源管理局公布數(shù)據(jù)顯示，上海全市目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用“狀態(tài)。其中相當(dāng)一部分在開發(fā)商手中，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    上海規(guī)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，開發(fā)商拿地后不開工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營狀況有關(guān)，也不排除他們有“囤地”目的。

    而12月27日，易居中國公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前上海市場(chǎng)上拿地超過2年未上市或未動(dòng)工的有330宗是住宅或含有住宅用地的項(xiàng)目，可建住房面積達(dá)4356萬平方米，體量也相當(dāng)驚人。

    23日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉表示，上海地方樓市調(diào)控政策，還要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度和交易制度，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓力度，嚴(yán)格查處囤地、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。

    陳則明告訴本報(bào)，“此前地方大上工業(yè)園區(qū)，經(jīng)過宏觀調(diào)控后，上海村級(jí)、鎮(zhèn)級(jí)、區(qū)縣級(jí)的閑置用地非常大，一方面產(chǎn)業(yè)升級(jí)后，同時(shí)許多未批的項(xiàng)目，這里頭土地就荒了很多，現(xiàn)在具體有多大的量也無法統(tǒng)計(jì)。”

    陳則明表示，而對(duì)于農(nóng)村建設(shè)用地這塊，現(xiàn)在由于政策尚未突破，也很難運(yùn)作出來，但是這個(gè)體量是非常大的，按上海社科院內(nèi)部測(cè)算，這個(gè)量或許能達(dá)到600平方公里。

    與此同時(shí)，上海社科院經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究室主任陳維告訴本報(bào)，未來經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)，很大一部分將來自于以建經(jīng)濟(jì)適用房為名義的征地?！半m然目前地價(jià)那么高，但是市場(chǎng)上的土地成本分為造地拆遷成本和拍賣的溢價(jià)成本，如果刨去后者，及時(shí)遏制住地價(jià)的上升，經(jīng)濟(jì)適用房的土地還是有所保證?！?/P>