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    本文見《財(cái)經(jīng)》雜志 2010年第27期 出版日期2010年01月04日

    一場對(duì)手營壘分明、出價(jià)顯赫的土地競價(jià)交易，在35分鐘內(nèi)迅速結(jié)束。

    2009年12月22日15時(shí)，廣州市國土資源與房屋管理局土地交易中心，以165億元底價(jià)掛牌40天的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目用地（下稱亞運(yùn)城項(xiàng)目）進(jìn)入公開競價(jià)程序。

    半個(gè)多小時(shí)后，以廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（02777.HK，下稱富力地產(chǎn)）組成的競價(jià)聯(lián)合體以255億元的出價(jià)最終競得該地塊，一舉擊敗了由保利地產(chǎn)股份有限公司（600048.SH，下稱保利地產(chǎn)）領(lǐng)銜的競價(jià)聯(lián)合體與單獨(dú)競價(jià)的中信地產(chǎn)股份有限公司（下稱中信地產(chǎn)），后兩方的出價(jià)分別止步于254億元和180億元。

    富力聯(lián)合體由三家廣東本土民營房地產(chǎn)企業(yè)組成，分別為富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（03383.HK，下稱雅居樂）和碧桂園控股有限公司（02007.HK，下稱碧桂園）。保利聯(lián)合體則由保利地產(chǎn)、萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，下稱萬科）和中國海外發(fā)展有限公司（00688.HK，下稱中國海外）組成。加上單獨(dú)競價(jià)的中信地產(chǎn)，上述七家公司總部均處于廣東省，同時(shí)亦是中國地產(chǎn)軍團(tuán)的第一陣營。

    亞運(yùn)城項(xiàng)目位于廣州市番禺區(qū)，共有15宗地塊（其中一宗已建成），大部分為居住類用地，規(guī)劃用地263萬平方米，地上總建筑面積438萬平方米。這其中，已建成物業(yè)約106萬平方米，該部分將在2010年廣州亞運(yùn)會(huì)召開前投入使用。

    此次創(chuàng)紀(jì)錄的整體地塊公開出讓，帶有一定的政治色彩，政府意在尋求一個(gè)穩(wěn)健可靠的運(yùn)營商以保證廣州2010年亞運(yùn)會(huì)的順利舉辦。在該地塊于2009年11月11日掛牌后，不斷有政府已內(nèi)定保利地產(chǎn)的傳聞，業(yè)內(nèi)的看法也偏向“國企勝出概率很大”，但至結(jié)果公布， 此傳言已不攻而破。

    作為最終的勝出者，富力聯(lián)合體成員均為在港上市的民企。而保利地產(chǎn)聯(lián)合體三名成員中，保利地產(chǎn)和中國海外央企血統(tǒng)純正，萬科雖略顯超脫，但其最大股東卻為央企華潤集團(tuán)。正是在不同“出身”的背景刺激下，這場土地競價(jià)尚未開局，便朝著“民企博弈國企”的輿論方向發(fā)酵，而最終的競價(jià)結(jié)果，不僅沒有揚(yáng)湯止沸，更似為相關(guān)論戰(zhàn)火上添薪。

    無關(guān)“國進(jìn)民退”

    2009年12月23日，廣州亞運(yùn)城地王誕生十余小時(shí)后，央企中國建筑股份有限公司旗下的中建地產(chǎn)有限公司（下稱中建地產(chǎn)）以37.2億元拿下了上海新江灣城C6地塊，樓面地價(jià)約為3.25萬元/平方米，一舉刷新了全國住宅用地單價(jià)地王紀(jì)錄。

    次日，中建地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京大興，聯(lián)合同門兄弟中建國際建設(shè)有限公司（下稱中建國際），以30.05億元拿下兩幅用地。早在2009年12月初，中建國際分別以17.2億元、14.7億元和16.1億元拿下了北京奧體文化商務(wù)園區(qū)三幅地塊，耗資共計(jì)48億元之巨。

    在被問及緣何富力聯(lián)合體能夠最終摘得花魁時(shí)，富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌認(rèn)為，其中一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是，三家公司的老板都是廣東本土的企業(yè)家，私交甚篤，決策果斷，行事風(fēng)格一致。另外，碧桂園長于大盤運(yùn)作，富力地產(chǎn)有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，而雅居樂則在旅游地產(chǎn)和精品住宅方面擁有品牌。

    “事實(shí)上，我也沒有想到保利聯(lián)合體會(huì)在這個(gè)價(jià)位上退出。這可能有兩方面原因：其一，近來中央發(fā)出了央企不要爭拿地王的信號(hào)，導(dǎo)致它們有出價(jià)顧慮；其二，在它們?nèi)夜镜某鰞r(jià)中，可能有人拖了后腿。作為國企，它們對(duì)競拍現(xiàn)場的價(jià)格變化，缺乏一種靈活的調(diào)價(jià)機(jī)制。”朱榮斌說。

    在朱榮斌看來，這次整體出讓的方式反而避免了地價(jià)更趨昂貴。他對(duì)記者稱，假如14宗土地拆開拍賣，在當(dāng)時(shí)的競價(jià)氛圍中，總價(jià)最終將會(huì)明顯高于255億元。

    保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊在接受記者電話采訪時(shí)也稱，“這次交易本身是一個(gè)孤立的個(gè)案，與國企、民企的說法沒有太多關(guān)系，并不能用來檢討所謂國進(jìn)民退的現(xiàn)象?！?/P>

    不過，在金地（集團(tuán)）股份有限公司（600383.SH，下稱金地集團(tuán)）總裁張華綱看來，富力聯(lián)合體勝出，令人意外?！半m然短期內(nèi)看還不是很明顯，但從長期看，國企在獲得資源方面的優(yōu)勢會(huì)體現(xiàn)出來，資源會(huì)朝國企集中?！?/P>

    對(duì)于央企的來勢洶洶，張華綱表示很擔(dān)憂，他認(rèn)為國企管理層并不是企業(yè)的終極所有人，不會(huì)把資產(chǎn)的核心收益放在第一位，因此，對(duì)資源的錯(cuò)誤配置將可能導(dǎo)致國有資產(chǎn)的極大浪費(fèi)。

    豪賭未來？

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新發(fā)布的研究年刊《2010中國樓市高位運(yùn)行》的分析顯示，與歷年數(shù)據(jù)相比，2009年標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)購地支出占其銷售收入的比例為52％，僅相當(dāng)于2007年的一半水平，這顯示出標(biāo)桿房企在2009年的擴(kuò)張遠(yuǎn)低于2007年。

    同時(shí)，2009年標(biāo)桿房企購地開支占融資金額的比例達(dá)89％，二者幾乎相當(dāng)，這意味著，充分利用難得的融資機(jī)會(huì)，換取優(yōu)質(zhì)土地保值增值是標(biāo)桿房企的普遍心態(tài)。

    投資銀行機(jī)構(gòu)華興資本CEO包凡為此感到擔(dān)憂。2009年12月底，他對(duì)記者表示，此次新地王誕生，正值樓市政策日益收緊，雖然地產(chǎn)企業(yè)在2009年預(yù)售很好，現(xiàn)金流也有很大改善，這也只意味著企業(yè)有能力吃下地王，但地王在市況轉(zhuǎn)換下也完全有可能轉(zhuǎn)為包袱。

    “與2007年地價(jià)與股價(jià)可以順利對(duì)賭不同，在2010年，房地產(chǎn)企業(yè)要將地王的風(fēng)險(xiǎn)通過資本市場進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁或高位消化，難度很大?！卑舱J(rèn)為。

    2009年12月23日晚，富力地產(chǎn)、碧桂園及雅居樂聯(lián)合公告，宣布成立廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，運(yùn)營整個(gè)亞運(yùn)城項(xiàng)目，三家公司各持股34％，33％和33％。公告稱，三家開發(fā)商將以各自的內(nèi)部資源支付購地款項(xiàng)。按照規(guī)定，三家公司將在三日內(nèi)交付四成首付金，共約102億元，而2010年12月10日前需交納第二期30％的款項(xiàng) 76.5億元，剩下的76.5億元也應(yīng)在2011年12月10日之前繳清。

    對(duì)外部的質(zhì)疑，朱榮斌認(rèn)為，富力聯(lián)合體有足夠的資金實(shí)力應(yīng)付首付款。他同時(shí)稱，目前外界對(duì)亞運(yùn)城地塊5800元/平方米的樓面價(jià)估算并不合理。“在最終合同中，已建成物業(yè)的估值為66億元，大大低于之前規(guī)定，而假如根據(jù)之前合同約定測算，亞運(yùn)城未開發(fā)地塊的樓面價(jià)只有4700元/平方米。當(dāng)土地總價(jià)上升后，樓面價(jià)上升是很自然的事情。因此，這個(gè)出價(jià)是合適的?！彼f。

    這一年度地王誕生后，上述三家公司股價(jià)漲跌互現(xiàn)，幅度均不大，顯示出市場心態(tài)趨于觀望。中銀國際證券有限公司在第一時(shí)間針對(duì)雅居樂發(fā)布的分析報(bào)告顯示，由于很快就要支付土地款，而雅居樂現(xiàn)金的流入則分散在未來的六至十年中，因此除非亞運(yùn)城項(xiàng)目的平均售價(jià)高得驚人，否則此次收購很難提升其凈資產(chǎn)值。

    也許，僅憑字面和數(shù)據(jù)上的沙盤推演，并不足以預(yù)警真正的風(fēng)險(xiǎn)之源。而2010年廣州樓市的真實(shí)交投氣氛，才將真正考驗(yàn)地王們的生存能力。