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    2009年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的井噴走勢，在助推房價持續(xù)高漲的同時，也讓眾多房企的投資沖動無比強烈。大手筆的收購?fù)恋兀粫r間讓全國“地王”頻現(xiàn)。然而這種超額投資的后果就是使得本來資金就時常緊張的眾房企的資金缺口更加凸顯，“搶地”后遺證愈發(fā)顯現(xiàn)。

    為緩解資金缺口，各家房企融資需求逐步加大，但銀行及資本市場融資之路并不平坦。根據(jù)最新媒體報道，國土資源部正配合證監(jiān)會，對部分申請IPO和再融資房企中涉嫌違規(guī)用地項目進行清查，這對于眾多公司來說無疑就是一個今年融資趨緊的信號。此外，央行等嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的消息，也使得這些房企融資之路愈發(fā)艱難。

    面對種種融資不暢，嗅覺敏銳的房企們開始轉(zhuǎn)而借道信托進行融資。

    搶地后遺癥凸顯房企“錢袋”縮小

    2009年，隨著我國提振經(jīng)濟計劃的一攬子計劃的推出，使得房地產(chǎn)市場的回暖明顯。行業(yè)的回暖也讓各家房企收益逐步走出了低谷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，91家上市房地產(chǎn)企業(yè)去年前三季度共實現(xiàn)營業(yè)收入1416.8億元，同比增長25.4%；共實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤總額為200億元，同比增長29.7%.

    由于行業(yè)的升溫，各家房企自去年開始屢屢大手筆拿地，一時間全國各地“地王”頻頻亮相。2009年僅9月份一個月，全國各地接連出現(xiàn)了50個地王，平均每天都要有近1.7個新“地王”誕生。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，資金壓力對于房企來說是無時無刻都在，盡管今年房企日子普遍好過，但經(jīng)這一輪搶地潮后，使得這些房地產(chǎn)公司的資本消耗嚴(yán)重。特別是隨著近期監(jiān)管層出臺的包括敦促國內(nèi)銀行密切監(jiān)控房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款等一系列政策，房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金之渴。

    為了為此前大手筆花錢“還債”，目前，不少房企正在努力尋求更多的融資渠道以解資本之憂。如上市房企香江控股在短短一個月內(nèi)，公司發(fā)布的多條公告竟然全部與資金不足有關(guān)，或擬增發(fā)再融資或放棄收購房地產(chǎn)項目。

    資金渠道不暢轉(zhuǎn)向信托融資

    眾多房企融資沖動一直居高不下，然而由于通過銀行貸款及資本市場融資受到監(jiān)管及門檻較高等原因，通過上述方式融資并不容易。如基于房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動，各家銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比都有一個內(nèi)部控制，而這一比例將隨著政策進一步收縮。

    隨著銀行信貸投放的收緊，眾多房企特別是資金來源有限的中小房地產(chǎn)公司，將更加倚重融資流程較銀行信貸更為簡單的信托渠道融資，以期獲得寶貴的經(jīng)營資金。

    日前，浙江知名房地產(chǎn)開發(fā)商綠城中國發(fā)布公告稱，于12月31日與平安信托訂立協(xié)議，綠城通過向浙江報業(yè)項目公司注資3億元方式，收購該項目公司75%直接股權(quán)。注資后，以2億元將項目公司半數(shù)股權(quán)售予平安信托。待達成若干條件后，會透過若干銀行向項目公司提供合計13億元的委托貸款，并向平安信托轉(zhuǎn)讓委托貸款。出售完成后，綠城將實際控制項目公司五成股權(quán)，其余五成由平安信托持有。而綠城正是在2009年開始加速圈地的，僅在2009年10-11月，綠城拿地耗資達近95億元。

    據(jù)了解，上述融資就是一種直接融資方式，平安信托將通過發(fā)行理財產(chǎn)品的發(fā)式購買這筆委托貸款。上述方式只是綠城和平安信托在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域探索的第一步，接下來雙方還會有更多創(chuàng)新的方式。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達421.08億元，同比漲幅達61.92%。從投資領(lǐng)域來看，雖然房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量僅列第三位，但單個產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模一直居于前列，單個房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行規(guī)模也越來越高。

    新年伊始

    房企借道信托融資熱度不減

    新年伊始，眾多房企紛紛借助信托平臺融資熱度持續(xù)升溫。據(jù)統(tǒng)計，僅在1月4日和1月5日兩天，就有包括新華信托、外貿(mào)信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的五個房地產(chǎn)信托集中發(fā)行。

    日前，外貿(mào)信托與天津信托公布分別發(fā)行富榮1號(陽光100東營麗城項目)集合資金信托計劃和石景雅居項目貸款集合資金信托計劃，合計發(fā)行3億元。雖然這兩款產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模并不大，但新年伊始的信托計劃發(fā)行也預(yù)示著今年信托業(yè)繼續(xù)傾向地產(chǎn)業(yè)的信號。

    據(jù)悉，目前還有多家信托公司正在與地產(chǎn)商密謀推出房地產(chǎn)集合信托計劃，不久會有大批房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推向市場。業(yè)內(nèi)分析人士認為，這與銀行即將收緊信貸不無關(guān)系。

    房企融資又加“緊箍咒”

    房地產(chǎn)企業(yè)想在證券市場融資將愈發(fā)受到嚴(yán)管。

    日前，據(jù)媒體報道，國土資源部正配合證監(jiān)會，對部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個涉嫌違規(guī)用地項目進行清查，核查內(nèi)容包括項目涉及土地的農(nóng)用地核用和征收、土地使用權(quán)取得、土地出讓合同履行、國有土地使用證取得、動工和開發(fā)建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓等情況。

    25個被清查項目分布在北京、天津、上海、山西、遼寧、吉林等15個省市，按要求核查結(jié)果應(yīng)于2009年12月31日前形成書面報告。

    這一消息在目前房地產(chǎn)調(diào)控背景下備受關(guān)注，而這也將使得今年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資變得比較困難，往后幾年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會成為常態(tài)。（證券日報）