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    兩年未向市場推地的上海楊浦區(qū)新江灣城，甫一出現(xiàn)便投下重磅炸彈，2009年12月23日，中國建筑股份有限公司(601668.SH，中國建筑)的全資子公司中國中建地產(chǎn)有限公司，以37.2億元總價(jià)成為C6地塊的主人。樓板價(jià)格32484元/平方米，C6地塊成了中國單價(jià)最貴宅地。

    號稱上?！笆袇^(qū)最后一塊處女地”的新江灣城，其實(shí)歷來就是地王集中營。該片區(qū)每一次的土地出讓皆引來眾多地產(chǎn)大鱷的爭搶，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的地王紀(jì)錄，彈丸之地誕生6地王。

    而上海城投置地(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“上海城投”)，在新江灣城土地出讓中，則扮演了代替政府土地儲(chǔ)備中心實(shí)施出讓的角色。盡管從2005年至今，上海城投在新江灣城片區(qū)打造的國際社區(qū)概念仍未成型，但踏準(zhǔn)市場節(jié)奏適時(shí)推出土地，已讓其賺得盆滿缽盈。

    彈丸之地誕生6地王

    新江灣城原為空軍江灣機(jī)場用地，1986年經(jīng)國務(wù)院、中央軍委同意，機(jī)場遷建，騰出土地作為上海城市建設(shè)發(fā)展之用。該區(qū)域毗鄰上海四大城市副中心之一的五角場，規(guī)劃以中高檔生態(tài)住宅為主，與五角場的商業(yè)中心規(guī)劃互相呼應(yīng)。

    上海楊浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，新江灣城土地本身分兩部分，少量留為軍用，其他大部分土地則是由上海城投負(fù)責(zé)運(yùn)營。

    上海城投控股股份有限公司證券事務(wù)代表李晨也介紹，新江灣城土地業(yè)務(wù)都是在大股東城投集團(tuán)手里，上海城投將新江灣城的生地變成熟地后，再在土地招拍掛市場進(jìn)行拍賣。

    自2001年上海城投對新江灣城進(jìn)行結(jié)構(gòu)規(guī)劃國際方案征集，該區(qū)域國際社區(qū)的定位便橫空而出，一時(shí)間“忘記古北、忘記聯(lián)洋、忘記碧云”的新江灣城宣傳口號傳遍上海灘。

    中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀告訴時(shí)代周報(bào)記者，9.45平方公里的新江灣城地塊很完整，這在土地資源珍稀的上海市場比較少見，導(dǎo)致該區(qū)域地塊一推向市場的時(shí)候，炒作氛圍即十分濃厚，“開發(fā)商認(rèn)為該地塊在政府運(yùn)作下，具備開發(fā)打造國際社區(qū)的先決條件?！?/P>

    在土地運(yùn)營商不遺余力的渲染下，新江灣城成為各房企逐鹿上海土地市場的主要戰(zhàn)場，也成為上海地價(jià)飆升最快的區(qū)域。

    2005年1月，上海珠江投資有限公司在強(qiáng)手如云的情況下，以近16億元的高價(jià)獲得新江灣城C1地塊，樓面地價(jià)5617元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊在售樓盤價(jià)格僅8000元/平方米，新江灣城的首個(gè)地王由此誕生。

    珠江投資拿地不久，就遇到2005年房地產(chǎn)調(diào)控，新江灣城C1地塊成了燙手山芋，珠江投資在該地塊的項(xiàng)目也幾度拖延。

    困境中的珠江投資系連土地出讓金也難以拿出，上海城投也放緩了推地步伐。在此后一年多的時(shí)間里，上海城投并無公開出讓土地。直到2006年年末，市場轉(zhuǎn)暖后，新江灣城才又面世。該年11月，華潤置地?fù)魯≈泻５禺a(chǎn)、萬科等對手，以15.4億元拿下14.4萬平方米的新江灣城C2地塊。

    進(jìn)入2007年，土地市場再次火爆，新江灣城再誕生2個(gè)備受關(guān)注的地王。當(dāng)年6月，綠城集團(tuán)拿下D1地塊，將樓板價(jià)改寫至1.25萬元/平方米，價(jià)格已接近華潤置地奪得新江灣城地塊的兩倍，翻新上海的地王紀(jì)錄。

    此時(shí)的新江灣城又成為了“稀缺資源”，上海城投也加緊推地。2007年10月，仁恒置地以13.01億元的高價(jià)從其余7個(gè)開發(fā)商手中搶得D3地塊，折合樓面價(jià)超過2萬元/平方米，成為轟動(dòng)一時(shí)的新地王。

    上海城投為塑造整個(gè)片區(qū)的高端形象，2008年1月引入美國房產(chǎn)巨頭鐵獅門公司，以底價(jià)67.5億元拿下F地塊。雖然折合樓板價(jià)僅為7500元/平方米，但其驚人的總價(jià)創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)成交總價(jià)最高紀(jì)錄。

    “新江灣開發(fā)商拿的地價(jià)太高，主要是因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域的地塊都是在市場最熱的時(shí)候推出?！币拙臃治鰩熝ㄐ壅f。

    市場遇冷兩年不推新地

    F地塊出讓后，土地市場變冷，地價(jià)回落，新江灣城便陷入沉寂中。

    時(shí)代周報(bào)記者算了一下，截至2009年1月份，新江灣城公開市場掛牌出讓的土地面積共為95.4萬平方米，即約1445畝，跟其9.45平方公里的規(guī)劃面積差距甚遠(yuǎn)。

    薛建雄也指出，新江灣城算上一些經(jīng)適房項(xiàng)目等，所有已開發(fā)項(xiàng)目土地面積僅占土地總量的不足1/10，推出土地量也大約1/3。

    既然還有如此多的土地，為何要在兩年多的時(shí)間絕跡土地市場呢？楊浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局上述人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，新江灣城何時(shí)出讓、出讓多少面積，均是由上海城投決定。

    土地市場的冷清，讓上海城投的日子也不好過。在2008年之前，新江灣城火爆的日子里，上海城投在新江灣城的土地出讓收入累計(jì)高達(dá)141.537億元。不過李晨介紹，新江灣城的賣地收入并不計(jì)入上市公司。

    而2008年初至2009年12月，C6地塊出讓前，土地出讓收入為空白?！叭绻@個(gè)時(shí)候有新的土地入市，那就意味著后續(xù)土地出讓的價(jià)格會(huì)下跌，甚至出現(xiàn)流標(biāo)。”薛建雄稱。

    另外一方面，此時(shí)手里拿著地王的開發(fā)商日子也很難熬，他們和土地出讓方之間亦存在博弈。

    拿下C1地塊的珠江投資因遭遇資金鏈危機(jī)，近3億元的土地滯納金一直未繳清，和土地出讓方的矛盾不斷升級，在2009年初和上海城投甚至對簿公堂。

    而且由于市場轉(zhuǎn)冷，新江灣城的房價(jià)驟降。2008年11月，新江灣城房價(jià)只有1.3萬元/平方米左右?！伴_發(fā)商拿的地價(jià)太高，快速開發(fā)沒能達(dá)到房價(jià)預(yù)期，只能推緩到能達(dá)到贏利的房價(jià)預(yù)期時(shí)，才開工建設(shè)?！毖ㄐ壅f。

    如仁恒拿的D3地王，直到2009年年末才動(dòng)工開建，捂地時(shí)間長達(dá)兩年多。其內(nèi)部員工透露，仁恒曾與政府協(xié)商減免新江灣城地塊的稅費(fèi)，以此來降低該地塊的樓板價(jià)。

    馬冀告訴時(shí)代周報(bào)記者，前期的高溢價(jià)拿地也造就了未來的房價(jià)升值預(yù)期，在沒有達(dá)到的情況下，多個(gè)項(xiàng)目投資進(jìn)展計(jì)劃受阻。

    無奈開發(fā)商只得另想出路。2009年4月，綠城以12.3億元價(jià)格將新江灣城地王項(xiàng)目出售，這一價(jià)格讓綠城白白損失3000萬元，這還不包括利息損失。在2009年年初，宣布要開工建設(shè)新江灣城項(xiàng)目的鐵獅門，也曾被傳出要轉(zhuǎn)讓該地塊的消息。

    “如此情形下，推出新的土地顯然對前期拿地的開發(fā)商不好交待?！毖ㄐ壑赋觥?/P>

    在和開發(fā)商的博弈中，上海城投對推地變得異常小心?！靶陆瓰吵墙衲陼簳r(shí)不會(huì)推出土地，”上海城投總經(jīng)理俞衛(wèi)中曾對媒體表示。

    地王聚集效應(yīng)形成

    形勢很快就改變，隨著樓市回暖，土地市場重新火熱起來，上海城投也打破了年初不再推出新江灣城地塊的規(guī)劃。2009年11月21日，新江灣城正式推出C6地塊，起始樓板價(jià)達(dá)到1.5萬元/平方米。

    上海城投如此定價(jià)，跟新江灣城的樓盤價(jià)格飆升不無關(guān)系。如最早在新江灣城進(jìn)行銷售的住宅樓盤，合生江灣國際公寓在2006年的銷售均價(jià)不足1萬元/平方米，至2009年11月，已攀升至2.5萬元/平方米，華潤置地的項(xiàng)目也接近3萬元/平方米。

    “經(jīng)過前期炒作，新江灣城的區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢很明顯，而且品牌開發(fā)商聚集效應(yīng)已經(jīng)形成，導(dǎo)致地價(jià)越發(fā)推高?！瘪R冀說。

    2009年12月23日，新江灣城C6地塊最終由央企中建地產(chǎn)以37.2億元拍得，樓板價(jià)達(dá)3.2萬元/平方米，毫無意外地創(chuàng)造了地價(jià)新高。

    薛建雄認(rèn)為，這個(gè)地價(jià)對開發(fā)商來說，有一定風(fēng)險(xiǎn)，要賣到5萬元/平方米才會(huì)有利可圖，而能否賣到這個(gè)價(jià)格，要看市場有無這個(gè)支撐力。

    不過，出讓方顯然已經(jīng)為高昂的地價(jià)做好了鋪墊。在C6板塊的出讓文件中，我們可以看到，C6地塊規(guī)劃容積率不大于1.0，事實(shí)上，近年來上海已經(jīng)極少出讓容積率在1.0以下的土地。這樣罕見低的容積率正好適合做別墅等高檔項(xiàng)目。該地塊附近剛動(dòng)工的D3地塊，其開發(fā)商仁恒地產(chǎn)就打算在此開建類別墅產(chǎn)品豪宅產(chǎn)品，市場預(yù)測其定價(jià)將超過6萬元/平方米。（時(shí)代周報(bào)）