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    昨天，人們等待上海新地王的誕生花了整整一天時(shí)間。

    毫無(wú)懸念的，“外灘國(guó)際金融服務(wù)中心”(8-1地塊)以92.2億元人民幣的總價(jià)成為上海有史以來(lái)成交的最貴一幅土地；出人意料的則是，最終將土地收入囊中的是在上海地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)許久沒(méi)有動(dòng)作的本土民企上海證大置業(yè)有限公司。

    證大主席戴志康志得意滿，昨天土地市場(chǎng)他親自督戰(zhàn)，滿載而歸。背后同樣在微笑的，則是戴氏的好友，上海復(fù)星集團(tuán)掌門人郭廣昌。

    上海灘昔日兩大民間資本運(yùn)作高手，如今成了這個(gè)未來(lái)金融城核心物業(yè)的主人。

    注定的新地王

    “8-1地塊”從一開始就被冠上了上海新地王的抬頭。

    規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，“8-1地塊”出讓范圍為東至中山東二路，南至東門路，西至人民路，北至龍?zhí)堵?，出讓面積共計(jì)45471.9平方米。這幅位于上海國(guó)際金融中心建設(shè)“一城一帶”核心區(qū)的土地，去年第一次通過(guò)預(yù)公告形式出現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)時(shí)，官方公布的土地評(píng)估價(jià)格就已經(jīng)達(dá)到了90億-110億元。在很多場(chǎng)合，“8-1地塊”已經(jīng)被看作上海第一幅超越百億總價(jià)的地王候選對(duì)象。

    “8-1地塊”也是上海土地預(yù)申請(qǐng)制度試驗(yàn)的第一幅大型地塊。土地出讓采取創(chuàng)新的先招(標(biāo))后(拍)模式。這種模式也即所謂“上海版勾地制”(全稱為“土地出讓預(yù)申請(qǐng)模式”)，意指提前公示土地出讓計(jì)劃和出讓地塊的詳細(xì)信息，接受開發(fā)商的預(yù)申請(qǐng)，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)期。

    新的土地出讓程序之下，“8-1地塊”也成為多年來(lái)上海土地市場(chǎng)出讓過(guò)程最為繁復(fù)的一幅土地。最終整個(gè)出讓過(guò)程從昨天9點(diǎn)一直延續(xù)到了17點(diǎn)40分。

    通過(guò)預(yù)申請(qǐng)之后，進(jìn)入最終投標(biāo)環(huán)節(jié)的總共包括四家企業(yè)。其中包括中華企業(yè)聯(lián)合體(中華企業(yè)地產(chǎn)有限公司35%，中國(guó)太平洋人壽保險(xiǎn)有限公司35%，泰康人壽保險(xiǎn)有限公司30%)；復(fù)地聯(lián)合體(復(fù)地集團(tuán)30%，上海復(fù)星科技集團(tuán)有限公司25%，臺(tái)州林海投資有限公司25%，上海嘉投實(shí)業(yè)有限公司20%)；以及新黃浦地產(chǎn)集團(tuán)和上海證大置業(yè)有限公司等。

    所有的公司投標(biāo)價(jià)格都超過(guò)了90億元，這一價(jià)格實(shí)際上也正是土地的投標(biāo)底價(jià)，報(bào)價(jià)最高的是復(fù)星系四家公司，達(dá)到93.01億元。即使以底價(jià)成交，地價(jià)已經(jīng)超越了上海房地產(chǎn)歷史上的任何一幅土地，毋庸置疑將成為上海新的總價(jià)地王。

    意外的中標(biāo)人

    在開標(biāo)儀式完成之后，下午的評(píng)標(biāo)過(guò)程超過(guò)兩個(gè)小時(shí)，參與商務(wù)以及技術(shù)標(biāo)評(píng)分的專家達(dá)到21名。

    在強(qiáng)大的保險(xiǎn)資金實(shí)力背后，中華企業(yè)聯(lián)合體獲得了全場(chǎng)最高的商務(wù)標(biāo)得分：75分。而其余三家實(shí)際上甚至都沒(méi)有達(dá)到進(jìn)入競(jìng)買資格線的45分。只是由于出讓文件中“如僅有1人達(dá)到或超過(guò)標(biāo)底規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)線的，則在其他投標(biāo)人中，再按綜合得分確定排名順序最高的投標(biāo)人為中標(biāo)候選人”的規(guī)則之下，排名第二的上海證大置業(yè)才僥幸成為最終確定的兩名競(jìng)價(jià)對(duì)手之一。

    通常土地出讓環(huán)節(jié)中最為精彩激烈的“拍賣”環(huán)節(jié)卻成為當(dāng)天最簡(jiǎn)短的環(huán)節(jié)，而結(jié)果更是出人意料。僅僅16輪競(jìng)價(jià)之后，上海證大就以92.2億元最終中標(biāo)。

    在結(jié)果出來(lái)前的大部分時(shí)間里，擁有兩大保險(xiǎn)資金助陣的中華企業(yè)一直被認(rèn)為是最熱門的中標(biāo)公司，在動(dòng)輒千萬(wàn)億元的海量資金保證下，誰(shuí)也沒(méi)有料到中華企業(yè)會(huì)在92.2億元的價(jià)位輕易放棄。

    反觀中華企業(yè)的對(duì)手上海證大置業(yè)有限公司，投標(biāo)文件顯示，公司銀行存款僅有5億7270萬(wàn)元，公司凈資產(chǎn)23億2961萬(wàn)元……投標(biāo)文件中的內(nèi)容直接反映出證大置業(yè)甚至無(wú)法利用公司資源來(lái)支付全部土地款的一半。

    民企的勝利

    在經(jīng)歷了一年的國(guó)企大躍進(jìn)之后，上海民企成為了2010年第一個(gè)地王的主人。

    從最終競(jìng)價(jià)的過(guò)程來(lái)看，上海證大始終表現(xiàn)出志在必得的決心。

    昨天14點(diǎn)，證大置業(yè)戴志康在隨身助理陪同下進(jìn)入土地交易市場(chǎng)。而在最后的整個(gè)叫價(jià)環(huán)節(jié)中，舉著8號(hào)競(jìng)價(jià)牌的證大在任何一次主持人加價(jià)后都沒(méi)有絲毫遲疑的舉起號(hào)牌。

    隨著上海證大的勝利，因?yàn)槲⑷趿觿?shì)沒(méi)有進(jìn)入競(jìng)價(jià)的復(fù)星系聯(lián)合體并不失望。對(duì)于復(fù)星掌門人郭廣昌來(lái)說(shuō)，證大置業(yè)已經(jīng)成為復(fù)星集團(tuán)名下除復(fù)地之外另外一支地產(chǎn)大軍。

    上海證大與復(fù)星系的關(guān)系千絲萬(wàn)縷。

    2009年底，沉默許久的戴志康難得選擇高調(diào)，召集媒體進(jìn)行了一次獨(dú)特的會(huì)面儀式，宣布今年將會(huì)大舉擴(kuò)張。

    今年1月8日，復(fù)星國(guó)際名下公司復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司(上海復(fù)地，2337.HK)宣布，通過(guò)旗下全資附屬公司中合置業(yè)有限公司增持上海證大房地產(chǎn)有限公司(上海證大，0755.HK)配售的新股。通過(guò)三次股份之后，上海復(fù)地已經(jīng)持有上海證大房地產(chǎn)有限公司19.68%的股份，從而成為上海證大第二大股東，并稱雙方將聯(lián)手開展合作。上海證大房地產(chǎn)有限公司是上海證大置業(yè)有限公司的母公司。

    此前，于2002年開始擔(dān)任上海復(fù)地副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)、并于2008年3月成為上海復(fù)地執(zhí)行董事的王哲，于2009年1月被任命為上海證大執(zhí)行董事。

    上海證大2004年開始轉(zhuǎn)型酒店商業(yè)在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)公司，目前，證大在上海正運(yùn)營(yíng)證大麗笙酒店，并在明年陸續(xù)有酒店項(xiàng)目面向市場(chǎng)。而在過(guò)去一年里，復(fù)地兩次拋售其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    直觀來(lái)看，復(fù)地與證大正形成復(fù)星系名下兩大定位清晰的地產(chǎn)平臺(tái)，證大主攻商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以及持有，而復(fù)地則繼續(xù)專注住宅開發(fā)，以維持充裕現(xiàn)金流入賬。

    不經(jīng)意間，上海兩大民間資本高手，如今成了金融城核心區(qū)域的擁有者。

    ◎記者觀察

    保險(xiǎn)資金加快布局地產(chǎn)業(yè)

    昨天外灘地王競(jìng)價(jià)名單中，第一次出現(xiàn)了兩家險(xiǎn)資公司直接參與土地競(jìng)標(biāo)。

    在中華企業(yè)聯(lián)合體中，除了開發(fā)主體中華企業(yè)地產(chǎn)有限公司占據(jù)35%股份之外，另外兩家出資方分別是中國(guó)太平洋人壽保險(xiǎn)有限公司占35%，以及泰康人壽保險(xiǎn)有限公司占30%。盡管最終沒(méi)有競(jìng)投成功，但可以看到，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的腳步已經(jīng)越來(lái)越快。

    在去年10月新的《保險(xiǎn)法》開始實(shí)施后，險(xiǎn)資就開始持續(xù)加大對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資。昨天的參與方泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，而平安保險(xiǎn)，太平洋保險(xiǎn)等都已經(jīng)斥巨資通過(guò)信托等方式投入地產(chǎn)行業(yè)。

    今年1月12日，中國(guó)人壽購(gòu)入中化股份所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，從而躍居公司第一大股東。

    2010年1月21日，保監(jiān)會(huì)主席吳定富在全國(guó)保險(xiǎn)工作會(huì)議上指出，有關(guān)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定即將出臺(tái)，保險(xiǎn)資金不允許投資居民住宅，不能直接投資商業(yè)地產(chǎn)，也不能參與房地產(chǎn)開發(fā)。

    盡管如此，從昨天的情況來(lái)看，險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)進(jìn)度依然沒(méi)有放慢。（東方早報(bào)）