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    英國《金融時報》中文網(wǎng)特約撰稿人袁希

    哄抬房價慣用的有三招，首先，是產(chǎn)品稀缺性，包括產(chǎn)品質(zhì)量、地理位置、自然景觀、人文環(huán)境等客觀因素；其次，是前瞻性利好，包括規(guī)劃性、發(fā)展性等政策性利好和概念性利好。第三，是外地人購房，本地人買不起，中國的隱性富豪比比皆是。

    海南本輪房價暴漲，正是通過這三招逐步炒作起來的。海南所有房地產(chǎn)的賣點均與海相關(guān)：海景、海灣、海水、海風，最后成就了房產(chǎn)的海鮮價，一天一漲。海南宣布的《海南國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》為解讀海南的前瞻性利好提供了無限的可能。海口、三亞人人頭攢動，嘴里講著東北話、浙江話和山西話，都為自己發(fā)現(xiàn)金礦而興奮不已。

    海還是那片海，天還是那片的天，人還是中國人，但三亞的房價已經(jīng)超過中國臺北。據(jù)統(tǒng)計，2009年8月，在經(jīng)過連續(xù)暴漲后臺北市中古屋(即二手房)平均每平方米價格已突破13萬新臺幣（4元新臺幣相當于1元人民幣）。臺北市的人均GDP為48,400美元，三亞約為3000美元。無論如何，收入與房價比是算不過來的，被增漲的GDP也算不過來了。

    當一個人的體溫超過37.5，就是在發(fā)燒；一個人均工資不到1500元的三線城市房價可以高達每平方米7萬元時，海南房價就開始發(fā)燒了。但仍然有人為海南房價的暴漲找到合理性，比如：海南將成為中國最大的富人區(qū)，海南要建國際旅游島，將試點金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，將建國際購物中心，將來更有可能開放博彩業(yè)（還不敢說開放色情行業(yè)）。其實說來說去還是稀缺性、前瞻性利好和外地人購房這三招的范圍。費勁地繞了半天，還不如學迪拜，直接說用銀子就可以在沙漠里砸出個奇跡！當然，地球人都知道迪拜已經(jīng)謝幕，一切奇跡最后都得經(jīng)過常識的檢驗。

    還是常識來解讀炒熱海南房價的這三招吧。

    海。中國有我國海岸線長度為1.8萬公里，居世界第四位。當然有人會說海南的海、三亞的海如何的與眾不同；其實，不用和馬爾代夫比，就與馬來西亞的沙巴比一比，三亞的海仍然有不少的差距。海的亮點不足。

    發(fā)展。衛(wèi)留成說“10年后，海南定讓世人刮目相看”，千萬別一聽就昏了頭。十年后衛(wèi)書記已經(jīng)退休，去哪里找人兌現(xiàn)10年前的承諾？其實只要問自己一句，海南要發(fā)展多少年才到達到中國臺灣的經(jīng)濟水平？十年？二十年？三十年？

    人。海南房價高燒，最大的問題就出在外地人投資購房的問題。海南房產(chǎn)投資購房比例過高，賺快錢的多，用國際上流行的詞匯就是熱錢。熱錢所到之處無不欣欣向榮，熱錢過后大多是滿目瘡痍。難怪連此輪房價上漲的最大受益人——發(fā)展商都憂心匆匆：一旦房價猛升至大眾無法承受的高度，島內(nèi)的人氣就無法興旺，商業(yè)配套就難以為繼，從而弱化樓盤的功能，最終導(dǎo)致樓盤的居住價值大減，形成惡性循環(huán)?，F(xiàn)在爆炒房價，無異于透支未來。

    此外，廣告中“投資自住兩相宜”的說法也只是一種虛幻。所謂度假居所是不成立的，海邊的房子極易受損，因為太潮、太咸，墻壁、家具、家電極易被腐蝕。如果你是一年來度假一兩次的話，住五星級酒店會比你買房便宜很多。當然，發(fā)展商會有一個回報不錯的反租三年的承諾。但是如果發(fā)展商的承諾都能兌現(xiàn)的話，為什么海南省政府已經(jīng)在研究防止出現(xiàn)爛尾樓呢？至于說買房養(yǎng)老或在海南買房給老人住的問題，以南海目前的基礎(chǔ)條件和醫(yī)療水平，你敢把家里的老人放在三亞嗎？更不用說瓊海、博鰲、文昌，這種你平生第一次聽說名字的小城市了。

    投資不是最終的消費，投資的最終目的是賺錢，這種本地人買不起，外地人不來住的物業(yè)，已然成了擊鼓傳花的游戲。

    可以說海南今天的地產(chǎn)熱，是房地產(chǎn)商與地方政府聯(lián)手打造的一個奇跡，但這個奇跡正在失去控制。海南地產(chǎn)熱的背景是四萬億貨幣投放中沒有進入實體經(jīng)濟的過度流動性，海南的地產(chǎn)熱最好的結(jié)局是隨著中央正逐步收緊流動性而慢慢降溫。如果國家選擇海南來給全國瘋狂的房地產(chǎn)降溫，不批準《海南國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》，海房房價立即硬著陸。當然，最大的可能性是海南的房地產(chǎn)熱持續(xù)高燒，出現(xiàn)更大層面上的失控，再上演一次1993年的泡沫破滅。

    有人說海南這次房地產(chǎn)熱與上次完全不同，因為1993年的泡沫是大家都在炒地皮，根本不知道買家在哪里。這次是買家拿著真金白銀在售樓部排隊搶購，怎么能與1993年相提并論呢？說得真好，上次的泡沫是肥皂水吹出來的，這次用的是洗衣粉呢！1993年破產(chǎn)的是房企，虧的是銀行；這一次除了房企、銀行還會加多一批炒房者。套用馬克。吐溫的老話：歷史不會重復(fù)，但會押韻。

    一位地產(chǎn)商朋友對我說：海南的地產(chǎn)熱不能用常理去看待。生活卻告訴我們，用常識去看問題可以少走彎路。