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    3月27日，銀監(jiān)會一口氣出臺四項(xiàng)措施，繼續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款融資渠道展開“圍剿”，針對曾經(jīng)有囤地捂盤“前科”的房企和78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企開出了“不得放貸”、“停止授信”等言辭犀利的措施清單。

    進(jìn)入2010年以來，針對房地產(chǎn)市場的緊縮政策排浪式地發(fā)布出臺，從土地出讓金首付比例提高、央行兩次提高準(zhǔn)備金率、證監(jiān)會加強(qiáng)房企上市審批到此次銀監(jiān)會嚴(yán)控信貸，曾經(jīng)“不差錢”的大小開發(fā)商不約而同地開始為“找錢”疲于奔命。

    恰在此時(shí)，在2008年后期漸漸“隱退”的民間游資似乎開始重新浮出水面，活躍起來。

    房地產(chǎn)高利貸重出江湖

    “這段時(shí)間比較忙。”黃先生是溫州人，2007年來到北京一直從事民間資金生意。3月31日下午，當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者見到黃先生時(shí)，他正準(zhǔn)備趕往青島，去當(dāng)?shù)卣勔还P房地產(chǎn)的放貸業(yè)務(wù)。

    春節(jié)之后，來自房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款客戶突然多了起來，這讓黃先生覺得有點(diǎn)意外。

    他告訴記者，從2008年下半年開始，政府的“救市”政策讓開發(fā)商從銀行貸款十分容易，而到了2009年下半年，樓市量價(jià)齊升令開發(fā)商普遍“不差錢”?！澳嵌螘r(shí)間幾乎沒什么開發(fā)商來找我們，當(dāng)時(shí)我們放貸的月息也降得比較低，在1.2%-1.5%左右?！?/P>

    但現(xiàn)在情形發(fā)生了變化。

    “我手頭正在談的三個(gè)客戶都是房地產(chǎn)開發(fā)商?！秉S先生表示，“其中兩個(gè)是去年下半年拿的地需要開發(fā)，另外一個(gè)手頭有即將完工的樓盤但不想降價(jià)出售，現(xiàn)在他們的銀行貸款被卡住了，資金都周轉(zhuǎn)不開。”

    根據(jù)黃先生介紹，現(xiàn)在民間貸款的月息已經(jīng)到了3%-4%。一般來說，如果單利計(jì)息，月息3%相當(dāng)于年息36%，如果是復(fù)利計(jì)息，月息3%相當(dāng)于年息的12次方再減去1，約合年息42.58%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前的銀行利率，其中利潤可想而知。

    而為使資金騰挪“合法化”，黃先生告訴記者，自己在操作上會先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，將款子打進(jìn)開發(fā)商賬戶，并以這些房產(chǎn)作為抵押。同時(shí)，黃先生與開發(fā)商簽訂回購協(xié)議，開發(fā)商有錢之后再將抵押的房產(chǎn)購買回去。

    就這樣，像黃先生這樣在2008年后期漸漸“隱退”的民間高利貸商人開始重新浮出水面，活躍起來。據(jù)了解，目前的規(guī)模約相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)信貸總量的十分之一，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場投資回報(bào)高、資金周轉(zhuǎn)快，因此其中有三分之一都投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

    而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這些閑置的民間游資則像是一棵救命稻草?！跋裎覀冞@樣的中型企業(yè)去年好不容易拿到一塊地，不開發(fā)變成閑置地塊就會被政府收回。因此現(xiàn)在只要能借來錢，私人錢莊、向別的企業(yè)拆借甚至不正當(dāng)手法我都會去試?！北本┮粋€(gè)中型民營房地產(chǎn)企業(yè)老板對記者坦言。

    而據(jù)黃先生透露，現(xiàn)在一線的品牌房地產(chǎn)企業(yè)也在通過規(guī)模較大的“地下錢莊”借貸周轉(zhuǎn)，而且借款金額都比較大，每單少則幾百萬，多則近千萬。

    究其原因，房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，進(jìn)入2010年，國土部提高了土地出讓金首付比例之后，開發(fā)商從拿地到實(shí)施開發(fā)各環(huán)節(jié)都需要更多的資金量。不僅如此，從2009年末到今年3月，房地產(chǎn)市場有價(jià)無市的觀望氣氛漸濃，而開發(fā)商也都不愿降價(jià)銷售，因此從中小型房地產(chǎn)商到一線品牌開發(fā)商都或多或少地面臨資金周轉(zhuǎn)不靈的局面。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)高利貸重新抬頭背后的直接推手則是銀行信貸的收緊。

    進(jìn)入2010年以來，為管住自2009年下半年以來脫韁的天量信貸，央行和銀監(jiān)會不斷發(fā)出信貸緊縮的信號。

    值得注意的是，就在剛剛過去的一周之內(nèi)，3月27日，銀監(jiān)會出臺四項(xiàng)措施，針對曾經(jīng)有囤地捂盤“前科”的房企和非房地產(chǎn)主業(yè)央企開出了“不得放貸”、“停止授信”等言辭犀利的措施清單。央行緊隨其后，3月31日發(fā)布聲明，首度提出“引導(dǎo)貨幣信貸總量適度增長”，而此前央行的表述均為“合理增長”。業(yè)內(nèi)專家將央行的此次“改口”視為貨幣政策明確收緊的標(biāo)志。

    決策層的一紙令下，讓商業(yè)銀行立刻行動起來。繼3月初各大商業(yè)銀行紛紛提高了二套房貸款首付比例和利率之后，3月底，工行、建行分別向全國各分行下發(fā)文件，對首套房貸款利率優(yōu)惠進(jìn)行了取消或者提高首付比例的收緊政策。

    除了購房貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款在此輪信貸收緊中成了“重點(diǎn)對象”?！澳瓿跷覀兙烷_始去銀行排隊(duì)申請土地儲備貸款了，但現(xiàn)在還在審，主要是看之前有沒有土地款拖欠、延期等問題，只要信用有一點(diǎn)點(diǎn)問題，就肯定通不過審查?！鄙鲜霰本┓康禺a(chǎn)商告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

    招商銀行一支行信貸部主任也印證了開發(fā)商的說法：“現(xiàn)在10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)總行審批，基本上80%不能通過，申請土地儲備貸款更是難上加難，除非是特別優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目，但是審批時(shí)間要長一些。”

    國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部主任李建偉曾向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，如果信貸繼續(xù)過快增長，超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求的承受能力，會加重資產(chǎn)的泡沫趨勢，增加信貸風(fēng)險(xiǎn)。如果這一風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至消費(fèi)價(jià)格，則會引起通脹。而目前房地產(chǎn)市場的泡沫與信貸規(guī)模也是密切相關(guān)，一旦信貸收緊，對于一些自有資金短缺，還需要依靠銀行貸款進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)開工復(fù)工的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說將會是一個(gè)致命的打擊。

    房企或?qū)⒚媾R

    新的“百日劇變”

    事實(shí)上，目前房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房企紛紛開始借高利貸，似乎也暗示了目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈正面臨的壓力。而今天發(fā)生的一幕幕與歷史有著驚人的相似，2008年房地產(chǎn)市場的老故事似乎正在重演。

    2008年初，為了遏制2007年房地產(chǎn)市場過熱、房價(jià)上漲過快和房企拿地成風(fēng)的形勢，決策層通過上調(diào)貸款利率、嚴(yán)格房企上市審批和頒布二套房貸新政等方式收緊銀根，控制房地產(chǎn)企業(yè)融資。同時(shí)在股票市場放量下跌、CPI指數(shù)持續(xù)走高、通貨膨脹壓力加劇等嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢推動下，房地產(chǎn)企業(yè)腹背受敵，樓市成交量急轉(zhuǎn)而下。

    在這一背景下，SOHO中國總裁潘石屹曾公開表示房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)到1.5萬億，并拋出了“百日劇變”之說，認(rèn)為國內(nèi)很多房地產(chǎn)公司將在100天之內(nèi)發(fā)生劇變，進(jìn)入前所未有的融資艱難期。

    然而，兩年之后的今天，信貸收緊又卷土重來，資金再一次扼住了開發(fā)商的喉嚨。

    陽光100常務(wù)副總裁范小沖向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，對于開發(fā)貸款，銀行采取了更為嚴(yán)格的審批制度，去年的任務(wù)是救市，為了促進(jìn)房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，天量信貸投放市場，開發(fā)貸款并不嚴(yán)格，編個(gè)理由便可以獲得貸款。而今年的貸款必須要有“四證”才可以發(fā)下來，這將占到開發(fā)商自有資金的35%甚至50%。

    對于中小開發(fā)商來說，要購買了土地才能開發(fā)產(chǎn)品賺取利潤，銀行信貸收緊，自有資金高達(dá)35%的門檻讓不少開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，借用高利貸，等到銷售回款再還上，而一旦鏈條斷裂，后果將不堪設(shè)想。

    “小開發(fā)商沒有那么多錢來買地，但不買地，就意味著自動退出房地產(chǎn)市場了。”北京虎杰投資首席分析師張寅向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。而借高利貸，則意味著還能有活的機(jī)會。

    而更為殘酷的事實(shí)還在后面。

    張寅表示，現(xiàn)在收緊信貸，開發(fā)商從銀行借錢難度加大，但銀行收緊的只是今年的放貸量，去年的天量信貸仍在外尋求套利交易，現(xiàn)在仍處于低利率時(shí)代，資金使用成本還很低。而一旦加息，開發(fā)商和購房者借貸成本將增加，將減少房屋成交量，減少開發(fā)商回款，而開發(fā)商也將背負(fù)沉重的利息，資金將自動減少在外流動，回籠到銀行中，開發(fā)商的資金鏈會更緊張。

    而對于加息的預(yù)期，張寅表示，4月中旬將發(fā)布的一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可能表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)過熱的跡象，而這離加息將不遠(yuǎn)了。

    水皮雜談：心急吃不了熱豆腐

    2010年愚人節(jié)最大的新聞莫過于王益案開庭，這位證監(jiān)會原副主席在法庭上對于1190萬的受賄指控“沒有異議”，認(rèn)罪態(tài)度之好和此前給人留下的飛揚(yáng)跋扈形成了鮮明的對照。

    但是，包括水皮在內(nèi)的公眾卻都因此對于愚人節(jié)有了全新的認(rèn)識，因?yàn)樽杂傻奈覀儽徊蛔杂傻耐跻娼柚ㄍス_愚弄了一把，王益能夠有如此之好的認(rèn)罪態(tài)度實(shí)在是太微不足道，太合理，太正常，也太不可思議了。

    按照檢方的指控，王益的受賄均發(fā)生在其國家開發(fā)行副行長的任上，緣由均為幫助他人獲取貸款，但是，公眾最關(guān)注的涉案證券公司卻無一提及，尤其是太平洋證券和國金證券，前者因?yàn)檫`規(guī)上市，證監(jiān)部門至今沒有給廣大投資者一個(gè)公開的交待，王益的弟妹在案中或隱或現(xiàn)，后者的董事長就是王益在證監(jiān)會時(shí)期的秘書，涌金系的董事長魏東更是在案發(fā)前跳樓身亡，王益究竟有多大的能量能夠在身陷囹圄之中還能輾轉(zhuǎn)騰挪撇清干系，難道另有隱情？

    案發(fā)之前的王益擁有多種令人炫目的身份，官員，39歲官至副部級；銀行家，位居國家開發(fā)行副行長；詩人音樂家，作品《神州頌》全國巡演；教授，被北大光華管理學(xué)院同學(xué)譽(yù)為我們敬愛的王益老師。但是，所有的這些身份都無法和他此前擁有的證監(jiān)會副主席相比，也正是因?yàn)槟莻€(gè)曾經(jīng)的身份才會引起我們對于這個(gè)人的命運(yùn)的關(guān)注，因?yàn)槲覀冴P(guān)注的是這個(gè)資本市場到底有沒有公平和正義，那些陳年的積案到底什么時(shí)候才能夠給社會一個(gè)交待。

    無獨(dú)有偶，愚人節(jié)的前后還有一位現(xiàn)在的證監(jiān)會工作人員李莉進(jìn)入了公眾的視野，圍繞這位女士前夫?qū)τ谶@位證監(jiān)會工作人員違規(guī)炒股的舉報(bào)和指控，媒體的報(bào)道也似乎被人引入了一個(gè)家長里短和婆媳之爭的俗套。其實(shí)，李莉炒不炒股并不重要，有沒有涉嫌內(nèi)幕交易也不重要；是不是本人發(fā)送的三一重工的年報(bào)信息更不重要。重要的是，李莉是證監(jiān)會的工作人員，李莉的手機(jī)上出現(xiàn)了提前泄露的年報(bào)信息，三一重工的股票恰恰就在這個(gè)信息發(fā)出的10分鐘之內(nèi)發(fā)生了明顯的異動，順藤摸瓜不但可以輕而易舉地查出消息的源頭，更可以對照異動賬戶抓出幕后的黑手，可惜，迄今為止，這些正事好像方方面面都無暇顧及，無人理會，不是愚人，又是什么？

    行行業(yè)業(yè)都有“潛規(guī)則”，資本市場更是一個(gè)赤裸裸的名利場，常在河邊走，難免不濕鞋，對此，自律當(dāng)然是一方面，但是法治才是根本，而法治的前提則是公開、公平、公正，也就是所謂的“三公”，沒有公開就談不上公平，更談不上公正。中超打黑白熱化之時(shí)，水皮曾經(jīng)說過證券市場的黑幕遲早也都會公開的，王益案其實(shí)就是一個(gè)極好的契機(jī)，現(xiàn)在看來，不是不報(bào)，時(shí)辰未到，心急還真吃不了熱豆腐。

    當(dāng)然，心急吃不了熱豆腐的道理對于眼前的股市行情也是適用的。春節(jié)前，薇觀視界的主持人曾經(jīng)讓嘉賓們寫下了對三月行情走勢的預(yù)測，水皮認(rèn)為“兩會期間”是沒有行情的；三月剛完，主持人胡紫薇又讓嘉賓判斷四月有沒有行情，胡紫薇的節(jié)目是每天都在播的，而水皮的雜談則是一周才有一次的，不談行情的節(jié)目是沒有收視率的節(jié)目，而動不動就猜指數(shù)的嘉賓肯定也是最容易出錯(cuò)的嘉賓。

    一般而言，2010年的上半年是一個(gè)等待適應(yīng)的過程。等待什么呢？等待政策明朗是一，等待經(jīng)濟(jì)明朗是二，等待利率匯率明朗是三；適應(yīng)什么呢？適應(yīng)融資融券是一，適應(yīng)股指期貨是二，適應(yīng)雙邊市是三。

    美國股市和歐洲股市都已經(jīng)創(chuàng)出了本輪行情以來的新高，中外股市的聯(lián)動在上一輪已經(jīng)很明顯，上證指數(shù)在2007年10月10日創(chuàng)出的6124點(diǎn)，而道瓊斯則是在11日創(chuàng)出的14198點(diǎn)。如果說11000點(diǎn)是道瓊斯的均衡區(qū)間的話，那么3500點(diǎn)就是上證指數(shù)的均衡區(qū)間，上證指數(shù)是在2009年8月6日摸到了3478點(diǎn)，而道瓊斯則是今天才摸到10927點(diǎn)，有意思的是經(jīng)過調(diào)整后，上證指數(shù)和道指均在2010年2月4日前后開始新一輪的上漲。對比中美指數(shù)，至少可以得出兩個(gè)結(jié)論，一是都未見頂，二是上證指數(shù)的第一個(gè)目標(biāo)位還是3500點(diǎn)，時(shí)間跨度整個(gè)上半年。