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    昨天中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道對(duì)北京、上海、深圳、廣州等地火爆的樓市進(jìn)行了詳細(xì)報(bào)道，我們看到，進(jìn)入3月份以來，這些一線城市的樓市交易，量?jī)r(jià)都在快速飆升，不少新樓盤一開盤就成了日光盤，一天就賣光了，價(jià)格也是水漲船高。所以在上海、廣州，很多市民買房都在往房?jī)r(jià)相對(duì)較低的郊區(qū)轉(zhuǎn)移。不過在北京，想到郊區(qū)買到便宜點(diǎn)的房子可已經(jīng)不太那么容易了。

    樓市新觀察

    北京城里郊區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)倒掛

    在北京的近郊通州區(qū)，眼下的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了城里4環(huán)邊上的一些房子。而記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在3月份北京房?jī)r(jià)非理性大漲的情況下，北京東、北、南等區(qū)域，都出現(xiàn)了郊區(qū)房?jī)r(jià)超過城區(qū)次新房?jī)r(jià)的情況。

    家住北京市通州區(qū)北苑的宋先生，在北京工作生活了多年，春節(jié)前夕，迫于自住房需求和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力，宋先生下了狠心在通州買了房。

    北京市通州區(qū)購(gòu)房者宋先生：“我是春節(jié)前買的房，那時(shí)房?jī)r(jià)是13000多元/平方米，當(dāng)時(shí)覺得已經(jīng)很貴了?！?/P>

    讓宋先生沒有想到的是，短短兩三個(gè)月后，宋先生買的房子均價(jià)就已經(jīng)漲到了近2萬元/平方米，這樣算下來，宋先生的這套房子還賺了20多萬元了。

    購(gòu)房者宋先生：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)18000多元/平方米，這么看來是賺了，但是，當(dāng)時(shí)買房確是覺得貴?！?/P>

    北京我愛我家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通州果園店周澤菊：“現(xiàn)在(北京通州區(qū))普通二手房已經(jīng)漲到了21000元/平方米，高一點(diǎn)的要23000元/平方米，而像(通州區(qū))運(yùn)河灣，世紀(jì)新城等新樓房，開盤價(jià)就超過了23000元/平方米?！?/P>

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京通州3月底開盤的項(xiàng)目中，部分商品房單價(jià)已經(jīng)接近3萬元/平方米，正在銷售的京貿(mào)國(guó)際城、世紀(jì)新城等老項(xiàng)目后期的銷售均價(jià)也達(dá)到2.5萬元/平方米。相比之下，同在3月開盤的北京東四環(huán)外的項(xiàng)目，美利山銷售均價(jià)也就是2.3萬元/平方米，而北京更好地段的東三環(huán)和南二環(huán)城區(qū)，很多二手房的價(jià)格還徘徊在兩萬元/平方米的位置，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上通州郊區(qū)新盤的價(jià)格，北京市場(chǎng)上首次出現(xiàn)了城郊房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象。

    新聞鏈接：北京通州郊區(qū)房?jī)r(jià)十年飆漲10倍

    北京郊區(qū)的房子賣得比城里的房子還貴，確實(shí)讓人有點(diǎn)想不明白。在這當(dāng)中，通州區(qū)是房?jī)r(jià)上漲最快，也是漲幅最高的。那么，以眼下這里新盤大多定價(jià)每平方米2萬元左右來算，通州區(qū)的房?jī)r(jià)，和10年前相比已經(jīng)飆升了近10倍。而通州區(qū)近期房?jī)r(jià)的飆漲，和通州新城規(guī)劃的出臺(tái)緊密相關(guān)。正是在這個(gè)規(guī)劃描繪的美好前景的刺激下，通州房?jī)r(jià)給本來就在瘋狂上漲中的北京房?jī)r(jià)又加了把火，新盤還沒上市就有人瘋狂搶購(gòu)，二手房?jī)r(jià)也是一天比一天高，通州不少二手房業(yè)主開始捂房惜售，等著房?jī)r(jià)新一輪的上漲，有開發(fā)商甚至公開表示，通州未來的目標(biāo)是趕超上海浦東，他們說，這不是沒有可能的事情，只是時(shí)間問題。

    央行調(diào)查：北京居民住房投資性需求創(chuàng)新高

    我們看到，北京通州區(qū)房?jī)r(jià)上漲之快、幅度之大，已經(jīng)到了令人乍舌的境地了。通州區(qū)算是北京的近郊，過去這里的房?jī)r(jià)一直比市區(qū)要便宜不少，所以雖然路途遠(yuǎn)點(diǎn)，但很多老百姓都會(huì)選擇在這里買房。但是現(xiàn)在，這樣的高房?jī)r(jià)不知還有多少人能真正承受得起。其實(shí)，進(jìn)入3月份以來，北京，以及上海、深圳、廣州等地，房?jī)r(jià)都是一路高歌猛進(jìn)，房屋交易也陷入了瘋狂狀態(tài)，不少城市都出現(xiàn)了一套房子多人搶，新盤開盤就賣光的火爆場(chǎng)面，昨天，我們欄目也對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)報(bào)道。那么究竟是誰在買房？樓市為何又突然火爆起來了呢？央行最新的一項(xiàng)調(diào)查或許能解答我們的這個(gè)疑惑：調(diào)查顯示，一季度，北京居民住房投資性需求，創(chuàng)下了新高。來具體了解一下。

    中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部近期發(fā)布的報(bào)告顯示，一季度，北京居民住房投資性需求創(chuàng)下新高：在有購(gòu)房需求的居民中，投資性購(gòu)房居民占比達(dá)到了23.1%，創(chuàng)近兩年以來的新高。所占比重環(huán)比提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，自2009年第二季度以來連續(xù)4個(gè)季度提高。但與此同時(shí)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，北京居民的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有所回落，一年內(nèi)購(gòu)房意愿下降明顯。此外，對(duì)于抑制2010年房?jī)r(jià)快速上漲最有效的措施，按照被調(diào)查者的選擇排序依次為，39.1%的居民認(rèn)為加大保障性住房建設(shè)最有效；25.1%的居民認(rèn)為房貸利率上調(diào)最有效；19.3%的居民認(rèn)為開征物業(yè)稅最有效；其余的居民則選擇了二套房首付比例上調(diào)最有效。

    3月北京土地成交均價(jià)加速上漲

    其實(shí)在這一輪房?jī)r(jià)的快速飆升中，土地價(jià)格暴漲起到了相當(dāng)大的推波助瀾作用。很多城市的拍賣地價(jià)不斷創(chuàng)下新高，直接影響了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。像在北京，根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，今年3月份的土地總體成交均價(jià)，是每平方米8390元，環(huán)比2月份大漲45.03%，呈加速上升勢(shì)頭。其中，北京住宅用地成交均價(jià)環(huán)比大幅上漲71.78%，為每平方米16255元，商辦用地成交均價(jià)更是暴漲162.54%，為每平方米3721元。

    “恐漲”推動(dòng)樓市成交深圳近期將再出調(diào)控政策

    其實(shí)，從去年年底以來，為了控制房?jī)r(jià)的過快上漲，從中央到地方都出臺(tái)了很多調(diào)控政策，但北京、上海、深圳等中心城市的房?jī)r(jià)仍舊是一天一個(gè)變化。對(duì)此，專家分析指出，這其中有調(diào)控政策滯后效應(yīng)的因素。更重要的是，對(duì)房?jī)r(jià)的“恐漲”預(yù)期，推動(dòng)更多的購(gòu)房者入市。我們的記者最近在深圳了解到，為了減少房?jī)r(jià)進(jìn)一步瘋漲的預(yù)期，深圳市有望在近期再度出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施。

    這里是深圳南山區(qū)前海片區(qū)的一個(gè)樓盤，這個(gè)樓盤近期又調(diào)高了售價(jià)，每平方米均價(jià)已經(jīng)超過20000元。樓盤銷售人員表示，現(xiàn)在推出的是高層單位，所以價(jià)格有一到兩成的上漲。但根據(jù)深圳市相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在拿到商品房預(yù)售許可證后，一個(gè)樓盤的所有戶型必須全部推出。但開發(fā)商的這種營(yíng)銷策略不但違反規(guī)定，而且造成了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

    深圳購(gòu)房者：“去年這個(gè)時(shí)候來看房子(每平米)要便宜好幾千塊錢我們?cè)谙氲降自龠^幾個(gè)月再來看會(huì)不會(huì)再漲?！?、購(gòu)房者們希望，政府能夠拿出切實(shí)有效的措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

    記者：“針對(duì)日益高企的房?jī)r(jià)，深圳市規(guī)劃國(guó)土部門已經(jīng)制定了相關(guān)調(diào)控措施，上報(bào)市政府，并將會(huì)在近期擇機(jī)出臺(tái)。內(nèi)容主要包括打擊捂盤惜售等不正當(dāng)市場(chǎng)行為，但開征物業(yè)稅并不在政策范圍內(nèi)?！?/P>

    深圳綜合開發(fā)研究院研究員宋?。骸跋褚郧按驌舳诜慷诘乇O(jiān)管預(yù)售、銷售環(huán)節(jié)這些流通環(huán)節(jié)中(地方政府)還可以做點(diǎn)事?！?/P>

    李文杰：房?jī)r(jià)漲速過快調(diào)控政策可能出臺(tái)

    馬洪濤：看完記者對(duì)多個(gè)地方的樓市調(diào)查，我們的感受只有一個(gè)，那就是樓價(jià)漲的太瘋狂了。不僅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快得驚人，同時(shí)，讓我們感到意外的是，現(xiàn)在在北京，居然出現(xiàn)了郊區(qū)縣的房賣得比城里的房子還貴的奇怪現(xiàn)象。今天我們請(qǐng)來中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)理事李文杰，來聽聽他的觀點(diǎn)。李先生，你好，從剛才節(jié)目當(dāng)中我們也看到了，在北京通州等郊區(qū)的房子現(xiàn)在賣的比城里房子還貴，我們想知道這是一個(gè)個(gè)別的現(xiàn)象，還是可能會(huì)形成一種趨勢(shì)，這種情況是否是正常的？

    李文杰：首先我們從其他一些區(qū)域來看，比如像珠三角，像深圳，廣州周邊的東莞、惠州，我們?cè)倏聪耖L(zhǎng)三角，包括像上海周邊的蘇州、昆山一些地區(qū)，其實(shí)從郊區(qū)的房和城區(qū)的房接近，未來肯定會(huì)成為趨勢(shì)，主要是受到產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，還包括城區(qū)價(jià)格高，但同時(shí)由于我們看到最近一段時(shí)間在快速交通以及包括在一些市政投入方面，新城發(fā)展比較快，它的這個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快，這也是未來一種大的趨勢(shì)。在前面提到的像北京的通州，包括大興以及我們正在規(guī)劃的房山以及昌平這類價(jià)格的上漲，和城區(qū)邊緣地帶的價(jià)格已經(jīng)接近甚至超過，這也是正常的。當(dāng)然前面片子提到的個(gè)別樓盤上漲過快，像通州的房超過東四環(huán)的房，我認(rèn)為這也是不太正常的情況，可能和目前新城區(qū)的規(guī)劃炒得過熱有關(guān)，還有一點(diǎn)就是投資人對(duì)未來價(jià)格上漲的預(yù)期，還包括有些客戶有跟風(fēng)購(gòu)房，都有一些關(guān)系，但我認(rèn)為這是一些個(gè)別的情況，不代表整體未來價(jià)格一定會(huì)超過城區(qū)。

    馬洪濤：這輪暴漲，尤其是郊區(qū)房?jī)r(jià)暴漲，還是存在一定的非理性的成分，同時(shí)我們注意到房?jī)r(jià)高燒不退，已經(jīng)給消費(fèi)者帶來很大壓力，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，又是推動(dòng)了有更多的購(gòu)房者入市，在剛才節(jié)目中我們也看到了央行調(diào)查顯示，在一季度北京投資性購(gòu)買的居民占比達(dá)到23.1%，這樣下去的話，是否會(huì)形成惡性循環(huán)，而且在你看來國(guó)家有可能會(huì)出臺(tái)哪些新的房地產(chǎn)調(diào)控措施來穩(wěn)定樓市？

    李文杰：我看到前面央行的報(bào)告，說投資者比重達(dá)到23%，我個(gè)人來看從市場(chǎng)層面實(shí)際這個(gè)比重可能比估計(jì)的還要高，我們估計(jì)可能會(huì)達(dá)到四成到五成，在一些熱點(diǎn)地區(qū)、熱點(diǎn)城市這個(gè)比例會(huì)更高。它主要是和人們對(duì)未來通脹預(yù)期，以及包括目前物價(jià)上漲和利率形成的倒掛，所謂負(fù)利率效應(yīng)帶來的價(jià)格上漲的預(yù)期有很大關(guān)系。根據(jù)目前在一些局部地區(qū)、熱點(diǎn)城市的價(jià)格上漲過快的現(xiàn)象，我們看過去幾年來其實(shí)政府采用的調(diào)控措施，第一個(gè)是土地調(diào)控，第二是金融調(diào)控，第三是稅收調(diào)控，第四是市場(chǎng)調(diào)控，在最近一段時(shí)間我們看到在土地層面，實(shí)際上國(guó)土部門不斷發(fā)出在土地招牌掛，包括要求提高保障性住房用地、規(guī)模，包括捂地的現(xiàn)象，以及嚴(yán)查土地轉(zhuǎn)作其他用途，實(shí)際在土地層面的調(diào)控政策信號(hào)也非常明顯。另外在金融層面我們看到最近一段時(shí)間，銀行二套以及首套優(yōu)惠利率的上浮等等也傳遞出強(qiáng)烈的信號(hào)，實(shí)際從金融層面也非常關(guān)注樓價(jià)上漲過快的現(xiàn)象，包括像在稅收，包括在市場(chǎng)層面，整個(gè)市場(chǎng)秩序，防止有些開發(fā)商可能借機(jī)捂盤惜售，甚至有的炒作，我覺得這些政策都會(huì)陸續(xù)進(jìn)一步深化以及出臺(tái)。

    馬洪濤：在目前情況之下，到底應(yīng)該買房還是觀望，我想又成了很多購(gòu)房者現(xiàn)在思考的問題，您的建議是什么？

    李文杰：很多買房人都關(guān)注這個(gè)問題，我看目前房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，在高位運(yùn)行，實(shí)際樓市還是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，我們從過去幾年來看，樓價(jià)暴漲暴跌的情況在許多城市都出現(xiàn)過，現(xiàn)在買房不管自住還是投資，也要謹(jǐn)慎。第二點(diǎn)來講，現(xiàn)在由于目前價(jià)格高起，對(duì)于很多樓盤來講，買房人要懂得挑選，因?yàn)橛行潜P可能會(huì)出現(xiàn)以次充好、搭順風(fēng)車，如果買房人不懂得如何挑選樓盤的時(shí)候，有可能買的價(jià)格不但是高的，而且樓盤本身品質(zhì)也是有問題的。所以我個(gè)人來看，目前價(jià)格是高位，對(duì)于很多買房人來講，目前買房其實(shí)還是要慎重。

    馬洪濤：越是在這個(gè)時(shí)候越不能頭腦發(fā)熱去追高。非常感謝李文杰先生給我們所做的評(píng)論。（經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)）