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    首套房：購(gòu)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%

    二套房：貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍

    多套房：貸款購(gòu)買第三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平

    千呼萬喚，房地產(chǎn)調(diào)控終于拋出一顆“重磅炸彈”。

    昨日，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布消息稱，14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求：對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    此外，國(guó)務(wù)院還就增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)，以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面提出具體要求。

    接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在高層多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出表態(tài)后，該政策釋放出一個(gè)有力的信號(hào)：若市場(chǎng)狀況沒有明顯改觀，不排除出臺(tái)更為嚴(yán)厲的稅收、信貸等政策的可能。

    可采取臨時(shí)性限制措施

    在抑制不合理住房需求方面，除了差別化住房信貸政策的表述，國(guó)務(wù)院還明確表示，地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。

    但在這其中，信貸政策的描述最為詳盡。

    從高層近期的表態(tài)來看，信貸政策的優(yōu)先出臺(tái)并不意外。溫家寶總理在14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上表示，將實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購(gòu)房。前一日，住建部副部長(zhǎng)齊驥已作出類似表態(tài)：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸和稅收政策。

    昨日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，北京某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示政策的出臺(tái)沒有出乎意料。他表示，貨幣政策是現(xiàn)階段對(duì)樓市最有效的調(diào)控手段，在自己獲知的政策面消息中，還包括“首套房貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率0.85倍”，不排除近期內(nèi)出臺(tái)的可能。

    值得注意的是，上述國(guó)務(wù)院新規(guī)對(duì)于三套及以上房貸的要求沒有細(xì)化，只用了“大幅度提高”這樣比較嚴(yán)厲的措辭。興業(yè)銀行人士總行某部門負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以往兩套以上的房貸，每增加一套房，首付就提高0.5成。由于二套房首付的門檻已加到5成，再上提的空間可能也縮小了。

    此外，國(guó)務(wù)院新政在涉及二套房時(shí)，也沒有相關(guān)“改善性住房”的表述。業(yè)界不免擔(dān)心，二套房貸政策的收緊，仍將不可避免地影響到其中的改善性需求。對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，上述政策的原則很明顯，即“強(qiáng)化公平”，相比改善性購(gòu)房需求，優(yōu)先保證“住有所居”。

    銀行已向新規(guī)靠攏

    隨著國(guó)務(wù)院這一新規(guī)的出臺(tái)，此前有關(guān)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康對(duì)于二套房貸首付的表述“傳言”，也就此水落石出。

    曾有消息稱，劉明康在“博鰲亞洲論壇”上表示，“我們一定要關(guān)注首付。首套房首付30%，第二套房必須達(dá)到50%、60%，這是讓我們比較安心的一點(diǎn)。”盡管銀監(jiān)會(huì)隨后予以澄清，但現(xiàn)在看來，這段“傳言”并非沒有依據(jù)。

    上述興業(yè)銀行人士透露，在國(guó)務(wù)院新政策出來之前，銀行房貸利率實(shí)際已經(jīng)上調(diào)。各銀行一套房已經(jīng)很少有7折利率，二套房貸利率也很少在基準(zhǔn)利率水平下浮，最少也是8.5折，最高上浮10%。二套房貸利率和一套房貸利率合計(jì)估算，差不多已在基準(zhǔn)利率線上。

    “二套房利率現(xiàn)在很嚴(yán)格，跟銀行成本也有關(guān)系。現(xiàn)在銀行資源緊張，由于有資本充足率、存貸比等要求，包括房貸在內(nèi)的總貸款新增空間不大?！彼f。

    陳晟同時(shí)提出質(zhì)疑，由于全款購(gòu)房者的比例越來越大，該政策未必能達(dá)到預(yù)期的效果。全款購(gòu)房者幾乎是受信貸政策影響最小的群體，正常市場(chǎng)中的全款購(gòu)房者約占1/3，如今該比例已接近1/2.

    來自我愛我家的分析報(bào)告也支持陳晟的這一觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，目前北京市場(chǎng)中的首次置業(yè)需求約占35%，65%的購(gòu)房者選擇購(gòu)買二套或多套住房，其中近半數(shù)全款支付。

    具體政策或“接踵而出”

    國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還從增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面提出要求。

    會(huì)議重申了“70%”保障性住房用地的供應(yīng)占比要求，再次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)，并依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地。在土地出讓環(huán)節(jié)，會(huì)議提出要探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。

    對(duì)于開發(fā)商囤地、捂盤等擾亂市場(chǎng)供給的行為，會(huì)議要求要限制這些企業(yè)新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。

    另外，在要求大力發(fā)展公共租賃住房的同時(shí)，會(huì)議還提出了具體的建設(shè)目標(biāo)，即確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。

    “這一系列政策出臺(tái)，更多是一個(gè)信號(hào)?！标愱烧J(rèn)為，視該政策的實(shí)施效果，未來中央還有更多的牌可打。如果市場(chǎng)狀況仍沒有明顯改觀，與之配套的稅收政策可能隨后出臺(tái)，即在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)。