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    連日來，中央調(diào)控樓市的重拳頻出，繼4月15日宣布將購買二套房首付比例提高到50%后，4月17日，國務(wù)院又發(fā)文嚴(yán)控第三套及以上住房貸款和外地人購房貸款，并要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。

    北京樓市形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，在空前力度的新政打壓之下，之前瘋狂飆升的房價(jià)已經(jīng)停漲，而購房者方面，觀望情緒開始蔓延，甚至出現(xiàn)了不少退房現(xiàn)象。

    新房市場 降價(jià)打折忙 購房者不慌

    打折促銷初現(xiàn)端倪

    新政令開發(fā)商猝不及防，一周以來，已有部分開發(fā)商悄然推出了折扣優(yōu)惠。其中，今年漲幅居前的區(qū)域如通州、大興、燕郊等，率先出現(xiàn)了打折促銷跡象。

    4月18日，通州某項(xiàng)目開盤銷售，150套房只針對(duì)VIP客戶，均價(jià)在25000元/平米的基礎(chǔ)上優(yōu)惠4000元/平米，但要求全款支付。4月21日，售樓處稱，報(bào)價(jià)還是23000元-29000元/平米，下次開盤是否有優(yōu)惠尚未確定。但22日下午，該項(xiàng)目售樓員給記者來電，表示本周末繼續(xù)開盤，優(yōu)惠后的均價(jià)為20000元/平米。而且與上次優(yōu)惠只針對(duì)全款客戶不同，所有辦理了VIP卡的購房者都可享受優(yōu)惠價(jià)。

    記者還從通州另一項(xiàng)目銷售員處獲悉，目前均價(jià)約24000元/平米，全款購房有2000元/平米優(yōu)惠，貸款最高可享1200元/平米優(yōu)惠。

    燕郊天洋城銷售人員也表示，本月底開盤，均價(jià)約1萬元/平米。而半個(gè)月前記者從銷售人員處獲得的開盤預(yù)計(jì)均價(jià)是約12000元/平米。

    近日，記者以購房者身份致電位于大興區(qū)的鴻坤理想城售樓處，銷售人員表示，該項(xiàng)目推出了全款9.6折的優(yōu)惠。

    來自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，因?yàn)殚_盤項(xiàng)目郊區(qū)化以及樓市新政的持續(xù)出臺(tái)，4月中上旬，北京商品房開盤均價(jià)為21058元/平米，相比3月份下跌幅度達(dá)到8.7%。

    不過，記者采訪發(fā)現(xiàn)，更多項(xiàng)目在價(jià)格上還是采取“按兵不動(dòng)”的策略，比如京貿(mào)國際城仍然是26800元/平米。此外，由于樓市“溫度”驟變，一些開發(fā)商也決定以捂盤應(yīng)對(duì)，不少計(jì)劃在4月中下旬入市的項(xiàng)目紛紛推遲至5、6月份入市。

    成交量下跌，買家不著急了

    統(tǒng)計(jì)顯示，本月1日至18日，北京純商品住宅期房整體成交活躍，成交量明顯好于3月份同期。但是，自4月15日后，成交量立即明顯下滑。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月15日至4月21日，北京純商品住宅期房共成交1710套，環(huán)比上周（4月8日至14日）下跌了近三成。

    4月21日上午10點(diǎn)左右，記者來到望京區(qū)域中廣宜景灣和大西洋新城，逗留期間兩個(gè)項(xiàng)目的售樓處均未見有看房者身影。中廣宜景灣報(bào)價(jià)為38000元/平米，售樓員說，所剩房源不多，不會(huì)降價(jià)。大西洋新城目前的報(bào)價(jià)是33000元-36000元/平米，貸款有9.6折優(yōu)惠。

    “已經(jīng)有售樓員打電話給我，說有人退房或有改底單的房子，問我是否考慮”，鄒女士告訴記者，之前買不到房子她很著急，但現(xiàn)在新政出來后她不再著急了，售樓員卻一再打電話給她。鄒女士告訴記者，位于通州的珠江拉維小鎮(zhèn)、大興的潤豐錦尚，都有售樓員聯(lián)系過她。

    “之前我一直在想怎么樣才能搖上號(hào)，現(xiàn)在不著急了，如果開盤價(jià)還往上漲，那我肯定不買”，報(bào)名參加了搜房網(wǎng)團(tuán)購首開石榴派的陳先生說，原定于上周末舉行的搖號(hào)推遲了，而且開盤均價(jià)也由18000元/平米改為待定。由于這幾天他關(guān)注到了新政，他已經(jīng)不再像之前那么恐慌，“屆時(shí)搖上號(hào)了也要看看情況再說”。

    二手房市場 10人看一房變成1人看10房

    房源增6000套，報(bào)價(jià)跌7%

    新政一出，北京二手房市場也是“風(fēng)云突變”，業(yè)主惜售待漲心態(tài)不再，快進(jìn)快出的短期炒家也迅速“拋盤離場”。北京中原三級(jí)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15日以后，北京二手房市場房源新增達(dá)到了6000套，相比之前市場平均水平上漲了50%，特別是通州區(qū)、望京、亦莊、大興、昌平等郊區(qū)，環(huán)比房源上漲幅度達(dá)到了翻倍。

    而中原地產(chǎn)另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，在目前市場的二手房存量2萬套中，抽樣顯示60%的房主表示不再漲價(jià)，更是有20%的房主已經(jīng)表示愿意降價(jià)，特別是對(duì)全款購房者，目前已經(jīng)能夠優(yōu)惠3%-5%。比如總價(jià)165萬元的房子，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)5萬-10萬，希望可以早日成交。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，4月16—21日六天時(shí)間里，全市新增二手房源掛牌價(jià)下降明顯，掛牌均價(jià)21000元/平米左右，降幅達(dá)7%左右。其中，通州、望京、學(xué)院路、亦莊、朝青等多個(gè)典型區(qū)域的掛牌價(jià)，相比一周前更是下降10%以上。鏈家地產(chǎn)市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，隨著典型區(qū)域掛牌價(jià)格的明顯回落，成交價(jià)格停滯就不是短期的正常波動(dòng)，而很有可能就是未來一段時(shí)間回落的征兆。

    賣家劉先生上周剛剛把自己待售的沿海·賽洛城的房子提價(jià)到27000元/平米，而上周末一系列新政策出臺(tái)后，他就把掛牌價(jià)降到26000元/平米，“如果全款的話，價(jià)格還可以再商量”。

    首現(xiàn)買家違約潮

    據(jù)中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介反映，4月15日開始頻出的新政給市場成交帶來了明顯的“末班車”效應(yīng)，很多之前已經(jīng)簽約的二手房為了盡快貸款，使得20日之前這幾天的成交量明顯上漲，甚至在4月19日出現(xiàn)了2369套的歷史最高峰，但是市場已經(jīng)非常明顯地顯示出觸頂跡象。

    新政影響之下，之前熱情高漲的購房者已轉(zhuǎn)為蟄伏觀望?！吧蟼€(gè)月的這時(shí)候是10個(gè)客戶搶一套房子，現(xiàn)在則是一個(gè)買家看10套房子。”通州一家房產(chǎn)中介人士這樣形容最近幾天的通州樓市。

    “現(xiàn)在新增客戶非常少”，北京中原三級(jí)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在4月14日以后，北京二手房市場新增客戶需求僅為3000組，客戶需求新增下跌了8成。

    此外，新政后還非常明顯地出現(xiàn)了買房客戶違約的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)三級(jí)市場部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，因?yàn)橄盗姓{(diào)控，客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%。而在此前的一年多時(shí)間里，北京二手房市場違約中，90%都是因?yàn)榉恐髡J(rèn)為售價(jià)過低而違約。

    后市展望

    “樓市或再次步入寒冬”

    “3個(gè)月后，市場上需求的大幅萎縮將成為定局，開發(fā)商不得不客觀面對(duì)后市無力的事實(shí)。而年底將又是一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的寒冬?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，新政將極大地增加購房成本和房產(chǎn)擁有成本，加上政府所釋放的明確信號(hào)，市場將很快由看漲轉(zhuǎn)為看跌，投資客將大幅退出樓市，需求銳減。

    楊少鋒表示，由于2009年大部分開發(fā)商通過銷售和各種渠道回籠了大量的現(xiàn)金，短期之內(nèi)絕大部分開發(fā)商都沒有資金壓力，加上近期市場上多數(shù)一線城市可售房源較少，所以短期之內(nèi)房價(jià)還將持續(xù)堅(jiān)挺，許多開發(fā)商還將保持觀望態(tài)度。。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡認(rèn)為，短時(shí)期內(nèi)可能會(huì)有一批投資者將其房子拋售到二手房市場，導(dǎo)致二手房價(jià)格先行下跌，然后傳遞到新房市場，新房價(jià)格下跌再影響二手房。來源：新京報(bào)