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進(jìn)入11月，電商如何火拼“雙11”成為當(dāng)下最火的話題，然而，在一年一度的電商狂歡背后，傳統(tǒng)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也再次被聚焦。商業(yè)是否還需要地產(chǎn)？在電商及新增供應(yīng)的圍城之下，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)出路在哪？

“雙11”電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)
早在“雙11”到來(lái)的前一周，淘寶、京東等各大電商平臺(tái)線上線下聲勢(shì)浩大的推廣戰(zhàn)役就已經(jīng)打響?；仡欉^去6年，淘寶“雙11”的銷售額，從2009年的5000萬(wàn)元，飆升至2013年的350億元。而在2014年的“雙11”，阿里上市之后的首個(gè)“雙11”，銷售額甚至突破500億元。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“雙11”紅火的背后，是消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣的變遷。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2009年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)規(guī)模不到2500億元，到了2013年，這一數(shù)值增至1.85萬(wàn)億元，達(dá)到7.4倍。而今年第二季度，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物在社會(huì)消費(fèi)品零售總額占比首次單季度突破10%。
隨著網(wǎng)購(gòu)的日益普及，電商將分流實(shí)體商業(yè)的客源成為不爭(zhēng)的事實(shí)。商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的5000家重點(diǎn)零售企業(yè)1～9月銷售額同比增長(zhǎng)6.3%，而同期網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物增長(zhǎng)32.2%。
電商對(duì)于實(shí)體商業(yè)的沖擊到底有多大？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，電商的確會(huì)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)中的零售業(yè)沖擊較大，但電商絕對(duì)滅不了傳統(tǒng)商業(yè)，而現(xiàn)在看來(lái)電商和實(shí)體商業(yè)還有合作共贏的可能。

地產(chǎn)成傳統(tǒng)商業(yè)致命傷
據(jù)高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，2013年電商占整個(gè)零售額的7.8%，預(yù)計(jì)2016年將占到10%。眾所周知，在傳統(tǒng)商業(yè)中，百貨等零售業(yè)態(tài)占了大半壁江山。現(xiàn)在零售業(yè)受到電商的沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)是否哀鴻一片？
高緯環(huán)球亞太區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部董事總經(jīng)理豪建思表示，電商對(duì)于零售業(yè)的沖擊確實(shí)存在，但傳統(tǒng)商業(yè)也在積極應(yīng)對(duì)，比如在監(jiān)測(cè)到的新開業(yè)購(gòu)物中心，百貨的業(yè)態(tài)占比在下降，而餐飲等體驗(yàn)式商業(yè)的占比在上升。在現(xiàn)在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，零售商應(yīng)該做到全渠道覆蓋，線上開網(wǎng)店，線下開實(shí)體店。
而如今，實(shí)體商業(yè)對(duì)于電商“雙11”的應(yīng)對(duì)也較早，如河南鄭州各大商場(chǎng)都在“雙11”前后推出優(yōu)惠活動(dòng)?！安粌H如此，我們的網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)也在積極推廣之中，消費(fèi)者如果不喜歡逛商場(chǎng)，可以直接登錄我們的網(wǎng)站，還可以直接送貨上門?！蹦嘲儇浬虡I(yè)品牌相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露。
“電商過去幾年在中國(guó)快速發(fā)展，市場(chǎng)份額占比已經(jīng)達(dá)到一個(gè)歷史峰值，即使在歐美國(guó)家，電商也只占整個(gè)零售額的9%。”業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，傳統(tǒng)商業(yè)所面臨的問題并不單單是電商造成的，更多是來(lái)自于階段性供應(yīng)井噴。

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)加速多元化發(fā)展
“在新增供應(yīng)階段性井噴的情況下，如果還以傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的模式去做商業(yè)地產(chǎn)，顯然難以為繼?！编嵵菔袇^(qū)某綜合體開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的求變已經(jīng)迫在眉睫?！吧虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新才是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，這其中就包括商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。”
鄭州一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在這方面做出嘗試，比如德化·無(wú)限城將建設(shè)中原首家天幕走廊，在入門空間巧妙設(shè)置巨幅天幕，項(xiàng)目將成為集商業(yè)、超市、餐飲、娛樂、休閑、旅游等為一體的大型中心商業(yè)景觀。
深耕鄭州本土的丹尼斯集團(tuán)也開始了對(duì)其四天地、五天地的改造，改造完成后將更名為丹尼斯奧萊，或?qū)⒁電W特萊斯業(yè)態(tài)模式。
“當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)逐步成熟之時(shí)，單一的開發(fā)模式必然會(huì)被淘汰。如何才能在百花齊放中占得一席之地，這是每一個(gè)決心現(xiàn)在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商必須思考的?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言。

商業(yè)地產(chǎn)從“體驗(yàn)”尋求出路
11月6日，在由世聯(lián)行與中聯(lián)國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)聯(lián)合主辦的“后調(diào)控時(shí)代：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)探路”論壇上，深圳新光海岸董事長(zhǎng)俞光華認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)要想吸引人流，第一是空間營(yíng)造，第二是講一個(gè)好故事，第三是商品的體驗(yàn)。好的商業(yè)一定是將物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)化為精神消費(fèi)。
有專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的大幅增長(zhǎng)時(shí)期才剛剛開啟，談行業(yè)的沒落為時(shí)尚早。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)最主要的問題并非電商的沖擊，而是自己能不能滿足消費(fèi)者的需求。
首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光曾表示，到2025年，中國(guó)將有2.3億~2.5億的人進(jìn)入城鎮(zhèn)，新增的城鎮(zhèn)人口，居住、衣食行肯定都需要配套的商業(yè)來(lái)解決。這正是新型城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的空間。
根據(jù)《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)鄭州都市區(qū)建設(shè)綱要》，到2020年，鄭州都市區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1500萬(wàn)以上。這也意味著，今后的六七年間，鄭州還將增加600萬(wàn)人口，幾乎每年新增近百萬(wàn)人。鄭州市的城市規(guī)模將不可避免地向特大型城市轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)亦將有長(zhǎng)足發(fā)展空間。
“體驗(yàn)式是一個(gè)大的方向，在國(guó)外，更多的購(gòu)物中心考慮的是兩個(gè)方面，一個(gè)是興趣，一個(gè)是情感。我認(rèn)為這是我國(guó)購(gòu)物中心目前缺的兩個(gè)元素?！比嬷袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)陳聰認(rèn)為，國(guó)外的購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)上有很多體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)，它是能很好激地發(fā)消費(fèi)者的興趣，商戶之間的組合、空間上的組合，其趣味性都比較強(qiáng)，而且這種趣味性是每天都會(huì)有變化的，讓顧客會(huì)有不斷的新鮮感，通過興趣來(lái)鎖住部分固定的忠誠(chéng)的消費(fèi)客群，這就要求在業(yè)態(tài)、品牌、內(nèi)裝、主題以及一些活動(dòng)上，通過多元化的手法吸引消費(fèi)者。
“第二是情感元素，比如說國(guó)外的購(gòu)物中心會(huì)定期為會(huì)員慶祝生日，提供折扣或享用一次購(gòu)物中心最高級(jí)別的晚餐等，這種情感因素會(huì)讓顧客覺著很溫暖，自然就更愿意來(lái)這里，而不僅僅是購(gòu)物。”
陳聰認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心本質(zhì)上講還是一種粗放的發(fā)展階段，沒有考慮到軟件上的一些東西，怎么抓住消費(fèi)者的情感。從長(zhǎng)期來(lái)看，在購(gòu)物中心購(gòu)物就是一種生活方式。