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今年以來(lái)，受銀行信貸緊縮、“錢荒”影響，房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象頻現(xiàn)?；仡櫧衲暌詠?lái)房企破產(chǎn)或“跑路”現(xiàn)象，繼浙江出現(xiàn)興潤(rùn)置業(yè)房企倒閉破產(chǎn)現(xiàn)象之后，房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機(jī)。比如廣東光耀集團(tuán)、青島君利豪集團(tuán)、南京福地、西安浐灞·新天地、賽高國(guó)際、紫翰庭院、漢城湖畔項(xiàng)目的四家開(kāi)發(fā)商、杭州中都集團(tuán)等，甚至還發(fā)生大型品牌房企被股權(quán)收購(gòu)的現(xiàn)象。
從短期內(nèi)來(lái)看，市場(chǎng)又進(jìn)入新一輪的低谷期，買賣雙方仍然處于博弈狀態(tài)，即使限購(gòu)政策取消、部分省市“救市”政策出臺(tái)、央行也發(fā)布“救市”措施，大多數(shù)大中城市仍受制于銀行“惜貸”等因素的影響，面臨較大的去庫(kù)存壓力，這會(huì)進(jìn)一步影響企業(yè)的資金面。
筆者認(rèn)為，銀行“惜貸”常態(tài)化的現(xiàn)象還會(huì)長(zhǎng)久持續(xù)，未來(lái)市場(chǎng)仍然存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多的債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房企來(lái)講，應(yīng)該未雨綢繆，或堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫(kù)存力度，通過(guò)盡快回籠資金減輕企業(yè)的資金壓力；或創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)，想法設(shè)法降低短期負(fù)債比例，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低短期債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)；或向“輕資產(chǎn)”模式逐漸轉(zhuǎn)型，擺脫對(duì)于大體量資金的過(guò)分依賴。

“跑量”仍是王道
面對(duì)資金壓力，房企應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)跑量策略回籠資金，同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)庫(kù)存的調(diào)節(jié)能力，以此對(duì)沖銀行“惜貸”常態(tài)化對(duì)樓市的影響。
在銀行“惜貸”常態(tài)化的市場(chǎng)背景下，即使部分一、二線城市的市場(chǎng)基本面良好、開(kāi)發(fā)企業(yè)不缺資金，大家也普遍對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期感到不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
因此，在2014年第四季度的時(shí)間里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王，尤其是對(duì)于上市房企而言，由于還有企業(yè)銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、做上市財(cái)務(wù)報(bào)表、逆勢(shì)擴(kuò)張等原因，年底這個(gè)時(shí)間段內(nèi)采取高周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略回籠資金勢(shì)在必然。
同時(shí)，房企應(yīng)繼續(xù)密切關(guān)注市場(chǎng)周期變化特征，尤其是在市場(chǎng)周期低谷期，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)庫(kù)存的調(diào)節(jié)能力，以此對(duì)沖銀行“惜貸”常態(tài)化對(duì)樓市的影響。
調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債中結(jié)構(gòu)
其實(shí)，上市房企為避免短期償債壓力過(guò)高，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)已開(kāi)始進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整，比如部分公司已經(jīng)開(kāi)始大幅提高長(zhǎng)期借款占比，采取相關(guān)措施降低短期負(fù)債壓力。以2014年下半年部分房企已發(fā)布的中期票據(jù)融資計(jì)劃為例，在中國(guó)銀行間交易商協(xié)會(huì)今年9月初放開(kāi)上市房企中票融資的政策出臺(tái)后，近期交易商協(xié)會(huì)再次召集部分券商細(xì)化發(fā)債細(xì)節(jié)。部分房企已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛發(fā)布公司中期票據(jù)融資計(jì)劃，試圖通過(guò)落實(shí)中長(zhǎng)期融資計(jì)劃緩解短期資金面壓力。

拓寬融資渠道
面對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)，房企應(yīng)大力拓寬融資渠道，尤其是非傳統(tǒng)融資渠道融資，比如房地產(chǎn)信托、海外融資等。
從房地產(chǎn)信托渠道來(lái)講，近三年房地產(chǎn)信托規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2011~2013年的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模分別為3139.01億元、2197.58億元、4004.74億元，每年的同比增長(zhǎng)率分別為56.97%、-29.99%、82.23%。
進(jìn)入2014年，銀行信貸緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房企對(duì)資金面需求持續(xù)增加，為房地產(chǎn)信托發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模為1628.8億元，和2013年同期的1634.5億元的規(guī)模相比，并沒(méi)有明顯的下降。
從上述數(shù)據(jù)看，開(kāi)發(fā)商今后將更注重房地產(chǎn)信托等非傳統(tǒng)渠道融資，以此調(diào)整來(lái)平衡目前由于銀行“惜貸”常態(tài)化而帶來(lái)的企業(yè)短期內(nèi)資金面壓力較大的現(xiàn)象。

向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型
“小股操盤”模式是萬(wàn)科總裁郁亮于年初提出的概念，在他看來(lái)，這是萬(wàn)科探索合作開(kāi)發(fā)模式的進(jìn)一步深化，轉(zhuǎn)型之后，萬(wàn)科只占小股份，通過(guò)輸出管理和品牌來(lái)實(shí)現(xiàn)公司規(guī)?；瘮U(kuò)張。
筆者認(rèn)為，“小股操盤”是一種“輕資產(chǎn)”模式，這種輕資產(chǎn)模式最大的特征就是“同股不同權(quán)”。
一般來(lái)講，品牌房企會(huì)有比較大的收益權(quán)利的談判能力，從這個(gè)角度來(lái)講，“小股操盤”有利于提升品牌開(kāi)發(fā)商的凈資產(chǎn)收益率，也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲得更大的市場(chǎng)份額和利潤(rùn)，進(jìn)而可以擺脫增長(zhǎng)對(duì)股權(quán)融資的依賴，提高為股東創(chuàng)造回報(bào)的能力。
監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在2013年萬(wàn)科新增加項(xiàng)目104個(gè)，其中有約66%的項(xiàng)目為合作、聯(lián)合方式獲?。?014年上半年萬(wàn)科新增19個(gè)項(xiàng)目，其中公司持股低于50%的有4個(gè)，持股比例為50%或51%的有6個(gè)。
萬(wàn)科利用“小股操盤”模式向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型，小試牛刀之后已取得了明顯的成效，當(dāng)前，在融資難度增加、成本攀升的市場(chǎng)背景下，“小股操盤”已成為其他房企思考轉(zhuǎn)型的方向。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）