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缺血的房地產(chǎn)市場(chǎng)正為懸在眼前的4500億元險(xiǎn)資變得興奮。讓其看到曙光的正是9月5日保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行管理辦法》的下發(fā)?！掇k法》規(guī)定，允許險(xiǎn)企將不超過上季度末總資產(chǎn)10%的資金用于不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品的投資。正式為險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)開閘。

據(jù)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，按照今年二季度末4.52萬億元險(xiǎn)資總資產(chǎn)計(jì)算，三季度可以有超過4500億元的險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)。

險(xiǎn)資的不動(dòng)產(chǎn)投資細(xì)則一直備受關(guān)注，這一定程度上與長(zhǎng)期高燒難退的房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。如今，在面臨行業(yè)調(diào)控進(jìn)一步深入的背景下，“千億險(xiǎn)資即將入場(chǎng)”的說法更是投石生瀾。而最讓業(yè)界坐臥不安的是，僅次于銀行信貸支持的天量險(xiǎn)資放行，是否會(huì)引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)乃至調(diào)控的變局。

“保監(jiān)會(huì)放行不動(dòng)產(chǎn)投資的目的不會(huì)與房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控精神相左，而旨在搭建多元化的投資平臺(tái)，所以細(xì)則在給險(xiǎn)企一些彈性空間的同時(shí)，也限定了嚴(yán)格的范圍。與此同時(shí)，出于維持一定償付能力的流動(dòng)性考慮，險(xiǎn)企也不會(huì)足額配置兌付能力最差的不動(dòng)產(chǎn)?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇認(rèn)為，在此理論基礎(chǔ)上，4500億元僅是一個(gè)理論數(shù)據(jù)。

平安保險(xiǎn)集團(tuán)相關(guān)投資管理人士也表示，險(xiǎn)資的投資策略一向穩(wěn)健，不會(huì)立即大起大落?！凹?xì)則更多的是讓險(xiǎn)企此前的一些不動(dòng)產(chǎn)投資行為陽(yáng)光化，我們目前還沒有新的投資計(jì)劃。估計(jì)在初期各家不會(huì)有太多資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，并且重大投資都要報(bào)批，也不會(huì)進(jìn)入政策重點(diǎn)調(diào)控的住宅市場(chǎng)。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)影響有限?！?/p>

嚴(yán)控導(dǎo)向

作為龐大的“國(guó)家隊(duì)資金”，險(xiǎn)資投向的一舉一動(dòng)都會(huì)被市場(chǎng)視作國(guó)家引導(dǎo)政策的風(fēng)向標(biāo)。

一位接近保監(jiān)會(huì)人士表示，試行辦法數(shù)易其稿、多次調(diào)研，“尤其是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控當(dāng)頭，最近國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)頻頻表態(tài)調(diào)控延續(xù)的必要性，這就更讓險(xiǎn)資的放行草率不得。保監(jiān)會(huì)在辦法出臺(tái)之前，就已向國(guó)務(wù)院相關(guān)部門解釋過此細(xì)則不會(huì)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)以及調(diào)控產(chǎn)生不當(dāng)影響?！?/p>

如今反觀不動(dòng)產(chǎn)的投資細(xì)則，上述接近人士口中保監(jiān)會(huì)向相關(guān)部門立下的“軍令狀”已在其中化身為種種監(jiān)管限制?！爸饕ㄟ^兩個(gè)途徑來控制險(xiǎn)資的放量與投向，一是將險(xiǎn)企的投資放量與硬性的監(jiān)管指標(biāo)掛鉤，二是對(duì)險(xiǎn)資投資方向進(jìn)行疏堵。”郝演蘇對(duì)《辦法》分析道。

“目前險(xiǎn)企的償付壓力普遍較大，150%的充足率要求已經(jīng)算是很嚴(yán)格，將會(huì)迫使更多險(xiǎn)企留出更多的流動(dòng)性，這也就意味著二季度4.52萬億元的總資產(chǎn)中，有相當(dāng)部分是不能用于投資，而必須保持一定的償付能力的?！鄙鲜銎桨脖ｋU(xiǎn)人士表示。

郝演蘇進(jìn)一步表示，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)嚴(yán)重集中，指標(biāo)監(jiān)管之下，并不是所有險(xiǎn)企都能達(dá)標(biāo)并獲得投資不動(dòng)產(chǎn)渠道。除幾家大保險(xiǎn)集團(tuán)有實(shí)力進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，其他小保險(xiǎn)公司的險(xiǎn)資很難成氣候。

更重要的措施還在于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資方向的疏堵?！掇k法》中明確規(guī)定了險(xiǎn)資以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)類別的“三不原則”：不得開發(fā)或銷售商業(yè)住宅；不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，不得設(shè)立房產(chǎn)開發(fā)公司；不得投資未上市房企股權(quán)或是控股房企。

“避開住宅市場(chǎng)，配合行業(yè)調(diào)控，避免險(xiǎn)資對(duì)樓市產(chǎn)生推高作用；適當(dāng)開放與控制商業(yè)地產(chǎn)投資；鼓勵(lì)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈不動(dòng)產(chǎn)投資。監(jiān)管部門對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)各類別的態(tài)度已經(jīng)很明確?！敝袊?guó)人壽集團(tuán)下屬國(guó)壽地產(chǎn)的項(xiàng)目發(fā)展部人士認(rèn)為，隨著不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的陽(yáng)光化，監(jiān)管層的明確態(tài)度對(duì)未來投資的影響將進(jìn)一步明朗化，并通過這些閘口的松緊，來控制投向與流量。

此外，險(xiǎn)資快進(jìn)快出的炒地行為也被堵截。根據(jù)《辦法》，保險(xiǎn)資金以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?！斑@表明，即使是自用的不動(dòng)產(chǎn)，也有了明確的限售年限，這么規(guī)定，是為了規(guī)避險(xiǎn)資的短期炒作和投機(jī)行為?！鼻笆鰢?guó)壽地產(chǎn)人士表示。

投資短期難興

人壽、人保、太保、平安、泰康等一些實(shí)力雄厚的險(xiǎn)企對(duì)不動(dòng)產(chǎn)跑馬圈地已是眾人皆知，但對(duì)于此次細(xì)則的出臺(tái)，保險(xiǎn)業(yè)者的態(tài)度要淡定于市場(chǎng)其他各方?！按蠹以缇烷_始曲線涉足了，現(xiàn)在只不過是將這些行為陽(yáng)光化并加以規(guī)范監(jiān)管，因此這并不會(huì)直接導(dǎo)致短期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資的大規(guī)模增長(zhǎng)?！逼桨脖ｋU(xiǎn)相關(guān)人士回應(yīng)。

“辦法的出臺(tái)，對(duì)于保險(xiǎn)業(yè)長(zhǎng)期有利，但短期內(nèi)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)并無顯著影響，對(duì)保險(xiǎn)業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也有限?！迸d業(yè)證券保險(xiǎn)業(yè)分析師田輝分析認(rèn)為。這一判斷，得到了包括郝演蘇在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。而認(rèn)同的主要原因在于《辦法》對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈地產(chǎn)的引導(dǎo)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，近兩年才受重視的商業(yè)地產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)的發(fā)展仍處初步階段。可用于投資具有穩(wěn)定回報(bào)的成熟商業(yè)更是有限?！昂芏嗟禺a(chǎn)商，都是經(jīng)歷了近兩年的行業(yè)調(diào)控，才開始運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，目前國(guó)內(nèi)可投資的成熟商業(yè)地產(chǎn)甚至還不足4500億元的投資量。所以辦法也更推薦在直轄市、省會(huì)等高度發(fā)展地區(qū)進(jìn)行投資?！币晃环治鋈耸恐赋觥?/p>

而在戴德量行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉建成看來，“除了萬達(dá)、SOHO中國(guó)等房企擁有比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)，更多的企業(yè)如富力、綠城、萬科等的商業(yè)地產(chǎn)仍處于雛形階段，難分險(xiǎn)資一杯羹?！?/p>

“并且，新的辦法也要求險(xiǎn)企要具備相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)人才，盡管此前險(xiǎn)資有購(gòu)買獨(dú)棟商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，但面對(duì)目前日益增多的綜合體概念，險(xiǎn)資仍是經(jīng)驗(yàn)匱乏?！鄙鲜銎桨脖ｋU(xiǎn)集團(tuán)人士表示，目前階段集團(tuán)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模并不會(huì)過于沖動(dòng)，而與一些有實(shí)力或背景的機(jī)構(gòu)合作也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的不動(dòng)產(chǎn)投資也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模性投資。“相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈不動(dòng)產(chǎn)收益不會(huì)太高，都是一些社會(huì)資本不愿進(jìn)入的公共事業(yè)領(lǐng)域。即使是大家呼聲很高的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)——養(yǎng)老地產(chǎn)，離真正的社會(huì)需求還有一段時(shí)間?！币晃槐ｋU(xiǎn)從業(yè)人士表述。

“目前更大意義上，是平臺(tái)與渠道的搭建。這也是搶占先機(jī)，隨著商業(yè)地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈地產(chǎn)投資價(jià)值的逐步凸顯，險(xiǎn)資也會(huì)擇機(jī)擴(kuò)大投資份額?！逼桨踩耸勘硎?。（中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）