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預期的放量供應名不副實，調控政策加碼的可能正隨著量價回升而增加

8月28日，周六，天剛蒙蒙亮，王亞帶著女朋友從北京北三環(huán)驅車前往南五環(huán)外的大興區(qū)黃村。這一天，他們心儀的金地仰山項目終于開盤。

行至京開高速，大堵車開始了，車從四面八方擠向這條通往大興的主干道，心急如焚的王亞很擔心這么早往大興趕的都是沖著開盤去的。當王亞們還被堵在路上時，售樓小姐李娜正在接待客戶。售樓處一開門，像春運一樣的人潮就涌了進來，李娜手里的戶型圖被哄搶一空，連胳膊都被拉出幾條血印。

從七八月開始，各地售樓處不斷上演類似場景，邁入9月，供需兩旺趨勢進一步加強。經過近半年的觀望，類似王亞的“剛需”一族似乎已到忍耐的臨界點，對進一步降價不再抱指望。而開發(fā)商的資金鏈看來沒有崩盤跡象，金融危機時代割肉降價的情形無望重演。

但政策面上，本輪調控未有松懈跡象，近期不斷放出加碼信號。市場分析人士馬光遠認為，在截然不同的政策面氛圍下，房地產市場不可能上演2009年全面回暖的超級大逆轉，應警惕“金九銀十”噱頭所營造的羊群效應。

調控高壓未減，今年“金九銀十”會上演怎樣的市場博弈？這波出手的“剛需”們會否成為被套高地的“綿羊”？

供應量大打折扣

各地市場數據顯示，9月第一周樓市普遍量價齊升，頗有“金九”氣象。但從7月、8月兩月的供應數據看，實際入市樓盤數量大打折扣，業(yè)內普遍預計9月實際供應量或將繼續(xù)低于預期。

亞豪機構數據顯示，7月北京計劃開盤34個項目，實際開盤僅17個，半數爽約。8月實際開盤項目僅5個，遠低預期。

據搜房網數據監(jiān)控中心統(tǒng)計，北京9月計劃開盤的普通住宅項目共46個，城八區(qū)與郊區(qū)各23個。雖然計劃入市項目連續(xù)兩月呈上漲趨勢，但業(yè)內人士預測，9月實際推盤量還將大打折扣。

對推盤量大大低于預期的原因，中原集團研究中心高級經理劉淵認為，一方面是近期入市項目半數位置較偏，另一方面有部分開發(fā)商捂盤惜售。

易居中國分析師薛建雄表示，新政調控后，一些開發(fā)商甚至采取減少新項目開工和放緩在建項目的方法來壓縮供應量。據中國房產信息集團（下稱中房信）數據顯示，上海商品住宅供應量從4月、5月的128萬和94萬平方米大幅下滑，6月、7月供應量只有51萬平方米，8月供應量也只有50萬平方米左右。

除了有年終業(yè)績壓力的上市房企在加速推盤，中小開發(fā)商，并無業(yè)績考核壓力，也沒有大量在建項目補充，更希望在在建項目上賺錢。此外，中小開發(fā)商產品競爭力不強，需要降更多價才能賣得動，所以，他們降價動機和空間都不大，但等漲的動力卻很足。

融科投資管理顧問執(zhí)行總裁李汝容認為，不著急開盤的開發(fā)商，主要是中小型、地方性開發(fā)商，他們占據市場總量的絕大多數。他透露，開發(fā)商現(xiàn)在普遍彈藥充足，“看不準就扛著，反正不著急回籠資金”。

從近期市場樓盤銷售情況看，只要定價比前期或周邊同質樓盤低10%左右就能熱銷。但還有眾多項目沒有降價推盤，這表明開發(fā)商并無太大資金和庫存壓力，同時對后市有較良好預期。

開發(fā)商資金真的如此充裕？

上市公司8月銷售數據顯示，住宅市場成交回暖帶來的現(xiàn)金回籠已令開發(fā)商資金狀況出現(xiàn)較大好轉。8月，萬科、富力和保利的銷售金額較去年同期分別增加了149%、45%和66%。其中萬科單月銷售達120億元，刷新國內房地產企業(yè)單月銷售紀錄。

8月，中國銀行對全國除新疆、西藏地區(qū)進行了實地調研，參與調研的人士向本刊記者表示，地方上的地產開發(fā)商融資很容易，原來做鋼材、貿易的實業(yè)家現(xiàn)在大多改投房地產?！爸灰禺a老板說要借錢，沒有借不來的。只不過利率稍微高一些?！边@位分析師稱。

此外，保險資金開閘，無疑是對房企資金面的重大利好。9月5日，保監(jiān)會出臺了《保險資金投資不動產暫行辦法》，對保險資金投資商業(yè)地產“正名”，允許保險資金采用債權、股權或者物權方式投資商業(yè)不動產和辦公不動產，配套建筑投資額不得超過該項目投資總額的30％。

中原地產發(fā)布報告測算，截至2010年6月底保險業(yè)總資產為4.52萬億元，按規(guī)定的投資上限10%計算，預計可投入房地產領域的資金高達4520億元，約占2009年商品房銷售金額的10%。

價格迷霧

在僵持了半年之久后，加上所謂“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季概念的助推，供需雙方——購房者和開發(fā)商——的心態(tài)都發(fā)生了微妙變化。近期出現(xiàn)的量價齊升是供方占上風的標志。

以具有風向標意義的京滬深三地市場數據為例，據中房信數據，9月第一周，上海商品住宅成交量23.9萬平方米，環(huán)比大幅上升40.3%，也創(chuàng)下新政20周以來最高水平。與此同時，平均成交價格回升了2.6%，達到21350元/平方米。

北京住宅期房簽約面積19.8萬平方米，周環(huán)比上升28%，住宅成交均價為19962元/平米，周環(huán)比上升1%。深圳住宅成交面積周環(huán)比上升5%，成交均價達22204元/平方米，周環(huán)比上升13%?？傮w來看，9月首周一二線主流城市整體銷量環(huán)比上升10%。

國泰君安一分析師認為，量價齊升主要原因在于，新增供應量溫和釋放，推遲購買累積的、對政策調控效應不信任累積的剛性需求，基于預防通脹的投資需求重新活躍；同時，基于政策不再嚴厲的預期，房價整體止跌盤整。

一度與期房市場價格倒掛的二手房市場，也出現(xiàn)明顯回暖跡象。中原領先指數系統(tǒng)數據顯示，全國五大主要城市8月二手住宅成交量環(huán)比增幅達四到五成；在成交量反彈形勢下，上海、廣州兩大城市的二手房價開始止跌回升。隨著成交量反彈，二手房業(yè)主對后市信心開始增強，議價空間縮小，甚至出現(xiàn)小部分業(yè)主提高報價的現(xiàn)象。

陽光100副總裁范小沖認為，成交量在壓制了半年后出現(xiàn)反彈，是正常現(xiàn)象，表明地產市場的健康，不必擔心房價借此躥高。主要依據是，目前出現(xiàn)的回暖主要是剛性需求的釋放，投資投機性需求由于信貸從緊仍舊被壓制。

信貸數字對范小沖的觀點提供了支持。個人住房貸款最大行建設銀行的董事長郭樹清在半年報發(fā)布會上透露，2010年上半年，個人住房貸款較上年末增加1496.90億元，增幅高達17.56%，其中首套房貸款的比例接近九成。而首套房貸款群體基本是自住需求的“剛需者”。從近期熱銷的樓盤也可看出，小戶型精裝修的樓盤受到熱捧，豪宅市場成交仍舊冷淡。

不過，信貸面仍舊從緊，對于房價繼續(xù)上行構成了較大壓力。據本刊記者了解，重慶市房貸政策再度收緊，銀行已取消首套房七折利率，全面推行8.5折利率。另據北京媒體報道，北京市八成銀行也都開始執(zhí)行首套房利率8.5折政策，部分首套置業(yè)貸款金額從原來的最高八成變成了六成。

警惕更嚴厲調控

表面上看起來，今年的“金九銀十”很可能再上演供需兩旺的行情。但西南證券研究員肖劍分析稱，所謂“金九銀十”，市場有理解誤區(qū)。從十年平均數據看，8月、9月、10月住宅成交面積占全年比重為12%、11%和11%，與6月、7月、11月基本持平，與2月-5月僅差2個百分點左右。因此，2010年兩個月的銷售旺季無法改變全年銷售總量同比增速放緩甚至下降的事實。尤其在政策壓力面前，地產市場量價持續(xù)雙升的局面很難出現(xiàn)。

首創(chuàng)集團總經理劉曉光表示，地產商也擔心房價反彈招來新一輪調控，房價繼續(xù)飚高，房產稅很可能出臺。

易居中國的報告顯示，如果目前房價水平沒有達到調控目標，政府可能要在土地增值稅、預售款監(jiān)管、開發(fā)貸款等方面入手，不斷給開發(fā)商造成資金壓力，同時大量增加優(yōu)質土地供應，誘使開發(fā)商降價回籠資金去拿地，促使他們降價拋盤以釋放需求。

范小沖認為，如果調控目標是控制少數城市房價過快上漲，肯定已經達到了，但老百姓預期房價大幅下跌則沒實現(xiàn)，而居者有其屋更是長期目標。

土地市場回暖可能是刺激更嚴厲政策出臺的另一誘因。9月，久違的“地王”重現(xiàn)市場。

9月1日，上海松江廣富林低密度住宅用地以16488元/平方米樓面價成交，刷新該區(qū)域新單價地王。9月2日，廣州番禺中心南區(qū)地塊被廣州城建以樓面價7282元/平方米取得，番禺地王再度刷新。同日，萬達買下武漢東湖中央商務區(qū)兩幅用地，47公頃土地總價76億元，成為該地區(qū)新的總價“地王”。

監(jiān)管層已在密切關注回暖。8月13日和8月21日，國務院副總理李克強八天內兩次強調：要繼續(xù)落實房地產調控政策，堅決抑制投機炒作行為。新華社此后撰文稱，這給敏感時期的樓市注入了一針“清醒劑”。來源：《新世紀》-財新網