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中國證券報 編者按：上市公司在年報中通常會對下一年的經(jīng)營和投資計劃進(jìn)行預(yù)計和安排。投資者從公司計劃的資金運(yùn)用、投資規(guī)模和投資方向等方面，能推斷出上市公司對于行業(yè)和自身發(fā)展前景的判斷。本系列旨在通過分析各個行業(yè)的龍頭企業(yè)和有代表性的公司2011年經(jīng)營計劃，梳理相關(guān)行業(yè)今年的發(fā)展脈絡(luò)，向投資者提供參考。

截至目前，“萬保招金”及部分港股地產(chǎn)公司均已披露2010年年報，從這些公司新年度的發(fā)展計劃及行業(yè)展望看，一線開發(fā)商普遍對2011年的房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度。調(diào)低增長預(yù)期、謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲備、適度增加商業(yè)地產(chǎn)項目成為各大房企今年的主要選擇。

新開工意愿降低

受限購等一系列調(diào)控政策的影響，國內(nèi)主要城市的商品房銷售量明顯下滑，多數(shù)房企調(diào)低了今年新開工量的增幅；金地集團(tuán)等公司計劃新開工面積甚至出現(xiàn)下降。

萬科在年報中表示，2011年公司將繼續(xù)貫徹“不囤地、不捂盤”的快速周轉(zhuǎn)策略，進(jìn)一步提升運(yùn)營效率?，F(xiàn)有項目預(yù)計開工面積1329萬平方米，比2010年增加6%。而2010年，萬科新增的項目資源中有相當(dāng)比例在當(dāng)年實現(xiàn)開工，使得公司全年的實際開工面積高于年初計劃數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2010年，萬科實現(xiàn)新開工面積1248萬平方米，相比年初計劃的855萬平方米增長46%。

金地集團(tuán)今年新開工量同比則出現(xiàn)下滑。2011年，金地主要開發(fā)項目共46個，計劃新開工面積283.88萬平方米、計劃竣工面積220.54萬平方米。而2010年，金地新開工面積為379.56萬平方米，同比增幅達(dá)168.11%；竣工面積146.54萬平方米，同比增加46.71%。

與新開工意愿降低相吻合的是，開發(fā)商在拿地和銷售計劃方面也趨于謹(jǐn)慎。萬科表示，在項目發(fā)展方面，公司將繼續(xù)堅持謹(jǐn)慎投資的策略，選擇合理時機(jī)，獲取未來發(fā)展所需的項目資源。在業(yè)務(wù)布局上，公司將在建設(shè)好中心城市的基礎(chǔ)上，擇機(jī)進(jìn)入新城市，拓展戰(zhàn)略縱深。

龍湖地產(chǎn)表示，2011年公司計劃在目前在售的30個項目的基礎(chǔ)上，另推出16個新項目，全年銷售目標(biāo)為400億元，比2010年合同銷售額增長20%。2010年，龍湖地產(chǎn)合同銷售額同比增長81.5%。

擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)

在項目擴(kuò)張方面一直持激進(jìn)主張的保利地產(chǎn)開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營。公司表示，今年將推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)平臺整合，完善相關(guān)制度建設(shè)，打造成商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系列。

2010年，保利地產(chǎn)進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營力度，相關(guān)經(jīng)營收入突破5億元。其中廣州保利世貿(mào)中心實現(xiàn)租賃和經(jīng)營收入2.5億元；佛山保利水城購物中心逐步完成品牌店的整合，提升配套服務(wù)，吸引和扶持高端品牌和目標(biāo)客戶，招商率達(dá)97%，實現(xiàn)營業(yè)收入4596萬元；佛山保利洲際酒店開業(yè)3個月內(nèi)實現(xiàn)正現(xiàn)金流，去年實現(xiàn)營業(yè)收入9189萬元。

龍湖地產(chǎn)2010年物業(yè)投資租金收入實現(xiàn)快速增長。租金收入總額同比增長45.1%至2.9億元，租金收入毛利率也由2009年的78%提升至2010年的79%。未來三年，龍湖旗下的北京頤和星悅薈、北京長楹天街、重慶時代天街、成都北城天街等投資物業(yè)將陸續(xù)投入使用，預(yù)期未來租金收入將會迎來較快增長。

招商地產(chǎn)表示，公司將努力加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)資源的整合力度，探索搭建全國性商業(yè)地產(chǎn)管理及運(yùn)營組織架構(gòu)，落實新商業(yè)模式的探索和培育。推動城市綜合體，特別是海上世界綜合體重點(diǎn)項目的建設(shè)，爭取在2012年底實現(xiàn)項目整體效果成型。2010年，公司投資性物業(yè)租賃收入5.17億元，租賃面積累計達(dá)703萬平方米。

2010年，金地集團(tuán)在原基礎(chǔ)上實現(xiàn)突破，明確了以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略；并正式搭建商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展平臺，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)正式進(jìn)入創(chuàng)業(yè)實操階段。