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第一財經(jīng)日報 北京房地產(chǎn)市場的預(yù)售資金監(jiān)管政策昨天浮出水面，在市場開發(fā)中占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)商，成為此次調(diào)控措施的直接監(jiān)管對象。

昨天，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合央行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局制定的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(下稱《辦法》)出臺。將于12月1日開始施行的這一《辦法》明確規(guī)定：商品房預(yù)售時，購房人應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。由監(jiān)管銀行對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

監(jiān)管資金超千億

將已有商品房項目的預(yù)售資金用作購買土地或新項目開發(fā)，歷來都是部分開發(fā)商以小搏大、分散風(fēng)險的重要途徑之一，而隨著調(diào)控政策的不斷來襲，這一做法已時日無多。

《辦法》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項目用款計劃。用款計劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個節(jié)點(diǎn)的用款額度。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對商品房預(yù)售資金進(jìn)入專用賬戶情況進(jìn)行監(jiān)督，并可對工程進(jìn)度進(jìn)行實地核查。

根據(jù)北京市統(tǒng)計局最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前三季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金3938.8億元，其中金融貸款為973.9億元，自籌資金為1256.7億元，定金及預(yù)收款為1020.7億元。

據(jù)此可明顯看出，定金及預(yù)收款在北京房地產(chǎn)市場的全部開發(fā)資金中占比高達(dá)25.9%。而《辦法》的出臺則意味著，從12月1日起，每年超過千億的預(yù)售資金，將不再由開發(fā)商自己隨意使用。

與此同時，開發(fā)企業(yè)在商品房建設(shè)和預(yù)售過程中，其行為將受到嚴(yán)格的監(jiān)管，如出現(xiàn)違規(guī)，將受到暫停撥款甚至?xí)和Ｈ可唐贩宽椖款A(yù)售的處罰。

《辦法》規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工、預(yù)售項目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題、預(yù)售項目未按期交付使用等問題時，相關(guān)部門會書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金，并啟動應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金的使用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在直接收存商品房預(yù)售資金、未及時將貸款轉(zhuǎn)入專用賬戶，沒有依照《辦法》規(guī)定使用商品房預(yù)售資金，以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管等現(xiàn)象，主管部門將責(zé)令限期改正，并暫停該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市所有開發(fā)項目的商品房預(yù)售，將其違法違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

房價下降可期？

從開發(fā)商此前的種種言論來看，預(yù)售資金監(jiān)管是他們最怕出臺的調(diào)控政策之一。

“目前，大部分開發(fā)商周轉(zhuǎn)資金的一半都來自于預(yù)售收入，因此預(yù)售收入的監(jiān)管對房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流的影響是最大的?！盨OHO中國董事長潘石屹曾預(yù)計，一旦預(yù)售收入被納入監(jiān)管，在樓市成交低迷的情況下，開發(fā)商們能夠堅持的時間將會變短，“肯定到不了一年”。

華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰則表示：“在銀行貸款審核日趨嚴(yán)格的情況下，預(yù)售款的專用將對集團(tuán)性規(guī)模企業(yè)的資金調(diào)動設(shè)限，從而提高資金成本，無異于設(shè)閥門阻斷血管。同時，預(yù)售款的監(jiān)管將加大開發(fā)商資金成本?！?/p>

由此，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比樓市調(diào)控的金融、稅收、土地等政策，預(yù)售資金監(jiān)管可以說是4月份以來對開發(fā)商影響最直接的一個政策，“它將非常直接地對開發(fā)商形成打擊”。

21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾也認(rèn)為，預(yù)售款監(jiān)管將對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生巨大打擊，而且是前所未有的。

對此，陳云峰坦承，“現(xiàn)在很多開發(fā)商的資金狀況并沒有想象中的好，而像上市、增發(fā)等其他融資渠道現(xiàn)在幾乎被堵死了。因此，預(yù)售款仍然是開發(fā)商最喜歡的資金來源渠道?！?/p>

張大偉預(yù)計，此前拖延開發(fā)周期的房地產(chǎn)企業(yè)將因為預(yù)售資金的監(jiān)管而得不償失，因此將會加快現(xiàn)有項目的開發(fā)速度，市場供應(yīng)有可能在短期內(nèi)大量增加，“井噴或?qū)⒃谀甑壮霈F(xiàn)”。

陳云峰預(yù)計，由于《辦法》將于12月1日開始施行，因此最有可能出現(xiàn)的是從現(xiàn)在到11月底開發(fā)商扎堆辦理預(yù)售許可證的現(xiàn)象，“我手下的兩個項目都會爭取在11月底之前把預(yù)售證申請下來”。

與此同時，在加息、契稅增加等二次調(diào)控政策的影響下，北京樓市的需求一方已出現(xiàn)觀望跡象。

來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上周(10月18日~24日)，北京樓市住宅期房成交1224套，環(huán)比此前一周的1895套，下降幅度達(dá)35.4%。

林蕾表示，對于資金鏈較為緊繃的開發(fā)商而言，只能選擇加快資金周轉(zhuǎn)速度，也就是降價出貨，“未來我們可能會看到有一批這樣的項目被推向市場”。