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第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
 
樓市猶如“堰塞湖”，其中積累的大量資金如何安全疏導(dǎo)？

上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示：年底將至，一方面銀行緊縮銀根基本成定局，人民銀行10月份信貸報(bào)告顯示，消費(fèi)貸款被迅速收緊，樓市投資的杠桿空間被進(jìn)一步壓縮。另一方面，在政策與房價(jià)走勢緊密關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)上，買方對(duì)未來房價(jià)繼續(xù)快速上漲看淡，依托于房價(jià)高速增長的炒作心理根基面臨松動(dòng)。這一跡象會(huì)隨著樓市淡季的全面到來顯露得更加充分。

那么，地產(chǎn)商的資金鏈條目前到底處于怎樣的狀況？

上半年拿地瘋狂的保利地產(chǎn)付出的代價(jià)是現(xiàn)金流為負(fù)，11月8日，上海易居研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示：保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-233.48億元，超過了同期同樣拿地較多的萬科(-95.14億元).

易居研究院根據(jù)數(shù)據(jù)庫，以申萬行業(yè)分類的135家滬深房地產(chǎn)上市公司為研究范圍，房地產(chǎn)開發(fā)公司的存貨顯著增加，截至2010年6月整體存貨為7735億元，比上年同期增加了47.01%，比2009年底增加了20.75%。

如果按照100萬元一套房產(chǎn)估算，發(fā)布了三季報(bào)的49家A股房企的存貨量就高達(dá)50萬套。而所有房地產(chǎn)上市公司共有121家，根據(jù)所有房企今年中報(bào)的囤貨數(shù)據(jù)7736億元計(jì)算，預(yù)計(jì)今年三季度所有房地產(chǎn)上市企業(yè)的囤房量不會(huì)低于年中。

根據(jù)資料，萬科今年前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額714.2億元，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額413.96億元，按照簡單的年化計(jì)算，萬科與保利地產(chǎn)的銷售金額952億元和551億元。而根據(jù)他們各自達(dá)到1231.96億元和1015.783億元的囤貨計(jì)算，要賣完這些囤貨，萬科需要1.3年，保利需要1.85年。

據(jù)資訊統(tǒng)計(jì)，至10月30日，已經(jīng)披露三季報(bào)的國內(nèi)83家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。這83家房企中，去年同期經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)的公司僅18家，而今年三季度末則達(dá)到了54家。首開股份、運(yùn)盛實(shí)業(yè)、泛海建設(shè)等幾家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降。

從貸款期限結(jié)構(gòu)看，其中的60家大型房企一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款所占比例高達(dá)63.6%。換言之，60家大型房企中未來2年有不小的還款壓力。