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新華網(wǎng) 18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格月度報告。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有12個，持平的城市有14個。與5月份相比，6月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了6個。價格上漲的城市中，漲幅比5月份縮小的城市有24個。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，6月全國房價繼續(xù)延續(xù)著下調(diào)回穩(wěn)的趨勢，調(diào)控效果日漸顯著。不過面臨部分城市房價上漲壓力仍然較大，有些城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程建設(shè)進展不平衡等等新出現(xiàn)的問題，給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)，也使房地產(chǎn)調(diào)控由限購、限貸、房產(chǎn)稅等宏觀層面轉(zhuǎn)向范圍更廣、針對性更強的“深水區(qū)”。

調(diào)控層層加碼市場收效明顯

1月份，隨著“國八條”的出臺，經(jīng)歷了一年的房地產(chǎn)調(diào)控達到了一個頂峰。史無前例的商品房限購政策，不斷提高的二套房首付比例，規(guī)?？涨暗谋Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)計劃……在一系列的政策組合拳執(zhí)行半年之后，市場開始有了明顯的變化。

受調(diào)控政策的影響，上半年房地產(chǎn)市場的成交量首先出現(xiàn)了立竿見影的變化。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，回顧半年來國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在商品房銷售上，無論是一手房，還是二手房，成交情況都較去年總體水平明顯下滑，與歷史均值相比，今年2月到6月可謂非常低迷。

在成交量整體回落的同時，房價的回穩(wěn)同樣引人關(guān)注。根據(jù)國家統(tǒng)計局每月公布的70個大中城市住宅銷售價格情況，自“國八條”出臺以來，各地房價雖然漲跌不一，但整體漲幅回落、趨穩(wěn)的態(tài)勢明顯。尤其是二季度，隨著市場對調(diào)控政策的逐漸消化，自4月份以來房價回穩(wěn)的表現(xiàn)更加明顯，同比去年價格漲幅回落或是下降的城市不斷增多，6月份，價格同比下降的城市有3個，漲幅回落的城市達到28個。

量跌價穩(wěn)的同時，房地產(chǎn)市場的庫存也在不斷增加。據(jù)渣打銀行測算，目前，35個大城市房屋庫存相當(dāng)3個月銷量，這一數(shù)據(jù)在今年下半年很可能繼續(xù)增加。而據(jù)北京鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至7月14日，北京新房住宅存量已達10.8萬套，逼近11萬套大關(guān)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京市新房存銷比達到了14.8，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴記者，這個數(shù)據(jù)意味著在不新開盤的情況下，按照之前半年的平均銷售水準，目前市場可售房源可供銷售近15個月……

楊紅旭表示，北京、上海等經(jīng)歷著嚴格調(diào)控的一線城市，樓市的態(tài)勢正呈現(xiàn)出三個明顯的特點：成交量萎縮，價格基本穩(wěn)定，供大于求現(xiàn)象明顯。

在銷量、價格、庫存等市場因素出現(xiàn)變化的同時，保障房建設(shè)的加速，開發(fā)企業(yè)資金鏈的緊繃無疑也從另外一個角度印證著樓市調(diào)控的效果。

樓市新問題不斷市場變數(shù)重重

雖然面臨著宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重擠壓，2011年上半年的中國樓市依舊不斷的暴露出一些亟待關(guān)注和解決的新問題。

根據(jù)國家統(tǒng)計局13日發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長36.1%。調(diào)控的重壓之下，房地產(chǎn)投資依舊保持著高增長的態(tài)勢，這其中固然有保障性住房建設(shè)力度加大的因素，同樣有開發(fā)企業(yè)持續(xù)看好后市，加快開發(fā)、推盤速度的原因。

7月1日，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》。這份報告顯示，排名前十位的開發(fā)商上半年的銷售金額，同比去年上半年暴增80%，遠遠超過今年1-5月全國新建商品房銷售金額同比增長18%的平均水平。這似乎在暗示著，調(diào)控雖然在短期內(nèi)抑制了整體的銷量和房價，但對于能夠給市場施加重要影響的大中型房地產(chǎn)企業(yè)并未構(gòu)成實質(zhì)性的威脅。

同樣，雖然半年內(nèi)，面對信貸資金不斷收緊、資金回籠日漸困難的情況，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈緊繃的情況，但少數(shù)大型房企“不差錢”的事實依舊沒有發(fā)生實質(zhì)性的改變，這無疑將為房企的價格博弈留下巨大的空間。

更加值得關(guān)注的是，隨著一線城市限購、限貸措施的加緊，大量開發(fā)資金和投資客開始轉(zhuǎn)向政策相對寬松的二、三線城市。

“目前二、三線未限購城市面臨著雙重壓力，本地的投資需求和一線限購城市的轉(zhuǎn)移投資需求，使得全國的房地產(chǎn)市場壓力集合在二、三線城市釋放。而二、三線價格的繼續(xù)上漲也影響了一線調(diào)控的效果。”北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示。

除此之外，保障性房建設(shè)同樣面臨諸多挑戰(zhàn)。統(tǒng)計顯示，截至今年5月，全國保障性住房的開工率僅為30%，雖然半年時的數(shù)據(jù)有所增長，部分省市的開工率大幅上升，但建設(shè)進展不平衡。更為重要的是，保障性住房從開工到投入市場之間的漫長周期，同樣給房地產(chǎn)調(diào)控增添了諸多變數(shù)。

市場轉(zhuǎn)向“深水區(qū)” 未來調(diào)控要創(chuàng)新

市場如何規(guī)范？保障性住房建設(shè)資金怎樣籌集？如何遏制過快上漲的房租？怎樣避免調(diào)控政策在地方政府的執(zhí)行過程中走樣？……新的問題給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)，也使房地產(chǎn)調(diào)控由限購、限貸、房產(chǎn)稅等宏觀層面轉(zhuǎn)向范圍更廣、針對性更強的“深水區(qū)”。

回顧上半年的調(diào)控走勢，事實上，在“國八條”之后，一系列微觀層面的政策措施就已經(jīng)開始不斷浮出水面：

3月到4月，國務(wù)院派出8個調(diào)查組分赴各地對樓市調(diào)控情況進行摸底。

——4月初，國家發(fā)展改革委官員表示，發(fā)展改革委正在研究對商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├囊?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

5月1日，《商品房銷售明碼標價規(guī)定》正式施行，商品房銷售進入“一房一價”“明碼標價”的時代。

7月，財政部與住建部下發(fā)《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》，國家發(fā)改委也下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，為保障性住房建設(shè)拓寬融資渠道。

幾乎與此同時，住建部和國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求各地采取多種措施，控制住房租金上漲過快……

12日，國務(wù)院再次召開常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。其中提出的5點建議在將既往的信貸、土地、保障房建設(shè)等政策進行了梳理和強調(diào)的同時，還進一步提出了擴大限購范圍，抑制二、三線城市房價過快上漲，抑制租金過快上漲等新的調(diào)控方向。

“既往的政策要繼續(xù)堅持，未來的調(diào)控要不斷創(chuàng)新以增加針對性?！辈稍L中，不少業(yè)內(nèi)人士都表達了這樣的觀點。

對于下一步房地產(chǎn)調(diào)控的走勢，山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所名譽所長郭松海認為，雖然局部地區(qū)的住宅供需關(guān)系已有所變化，但整體來看房地產(chǎn)市場調(diào)控仍不能放松，許多城市房價依然堅挺，房價和百姓的收入相比依然處于較高水平，繼續(xù)抑制投資、投機行為并加大保障性住房供給的政策仍需繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行。