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第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
“這兩周的業(yè)務(wù)好多了，掛牌的和看房的都明顯增加！”2日，上海永慶房屋公司一門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，語(yǔ)氣頗為驚喜。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從11月中旬以來，絕大部分城市一手住宅成交都顯著回升，漲幅最大的超過五成；而價(jià)格未有跌勢(shì)。在一些熱點(diǎn)城市，11月推出的新房源銷售之好，超出預(yù)期。

緊縮政策未見松動(dòng)，調(diào)控措施未見懈怠，樓市緣何再次“回暖”？分析可見，這顯然與開發(fā)商適當(dāng)促銷、CPI持續(xù)走高、人民幣升值預(yù)期驅(qū)動(dòng)等多種因素相關(guān)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，成交連續(xù)上升將帶來價(jià)格持續(xù)上行。而一旦投資炒房需求成為主要驅(qū)動(dòng)力，這種“回暖”離“高熱”恐怕就只有咫尺之遙了。

位于上海中環(huán)內(nèi)大寧板塊的“慧芝湖花園”，11月13日推出第三期房源，最便宜的一幢樓每平方米均價(jià)也已接近3萬元，比去年推出的二期房源高出50%。價(jià)高的，每平方米則已超過4.5萬元。一個(gè)樓盤，讓一度曾為“價(jià)值洼地”的大寧地區(qū)房?jī)r(jià)徹底升級(jí)。

上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，截至12月2日，這第三期的713套房源已售397套、預(yù)訂29套。三周內(nèi)售出五六成，“銷售形勢(shì)比我們估計(jì)的要好?！睒潜P開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，“現(xiàn)在購(gòu)房需求還是很旺盛?！?/p>

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，11月上海的一手住宅供應(yīng)量達(dá)到96.98萬平方米，環(huán)比回升30%。但受10月低供應(yīng)的影響，成交量下滑至94.86萬平方米，環(huán)比下滑28%。而平均成交價(jià)格上漲2.7%，達(dá)到22627元每平方米。

需要指出的是，上海11月樓市走出明顯的“先抑后揚(yáng)”軌跡：10月7日出臺(tái)包括限購(gòu)措施在內(nèi)調(diào)控“12條”之后，成交量連續(xù)五周下滑；至11月最后兩周，周成交大幅反彈至21.2萬平方米和32萬平方米，分別比最低點(diǎn)高出34%和103%。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月中旬以來各地樓市總體上也呈現(xiàn)“暖意”。比如，11月15日至21日這一周，30個(gè)被檢測(cè)城市中有17個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，10個(gè)重點(diǎn)城市中有7個(gè)上漲。而價(jià)格方面，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.82%，86個(gè)城市出現(xiàn)了上漲。

9月底新一輪調(diào)控啟動(dòng)以來，“組合拳”措施未見松動(dòng)，為何樓市平地里忽然吹起“暖風(fēng)”？是調(diào)控效應(yīng)使然，還是另有“推手”所致？

應(yīng)該看到，成交量的上升，與開發(fā)商的促銷不無關(guān)系。以上述“慧芝湖花園”三期為例，售樓人員介紹：“我們推出了九八折優(yōu)惠，單套房屋優(yōu)惠在五六萬元以上，為業(yè)主新建的1500平方米高檔會(huì)所，其成本也沒有計(jì)入房?jī)r(jià)之中?！痹偃?，11月18日，萬科武漢公司發(fā)布公告，旗下在售五個(gè)樓盤共同推出優(yōu)惠聯(lián)動(dòng)：每周每樓盤各推出10套“一口價(jià)”特供房源、購(gòu)房者即送1萬多元家電基金等促銷活動(dòng)，隨即迎來熱銷。

一些開發(fā)商降價(jià)促銷頗具主動(dòng)性，并非因資金出現(xiàn)問題急需銷售回款所致。事實(shí)上，今年許多大開發(fā)商都提早完成了銷售目標(biāo)。比如，萬科公布的1至10月銷售業(yè)績(jī)超過800億元，業(yè)內(nèi)認(rèn)為今年有望超1000億元；保利地產(chǎn)同期的銷售已突破500億元。可以說，今年一線房企的銷售規(guī)模已達(dá)到新高度。嘉華投資(中國(guó))有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說，中小房企受調(diào)控影響很大，但大開發(fā)商資金、銷售等受影響比較有限，“市場(chǎng)已經(jīng)完成了一次‘洗牌’”。

購(gòu)房者方面，房貸的收緊對(duì)購(gòu)房者影響顯著，不少購(gòu)房者選擇“一次性付清”。上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎介紹，今年1至4月成交的二手房中，買家一次性付清比例為28%；而5月以來，則增加至32%，其中九成境外人士選擇一次性付款。

業(yè)內(nèi)人士還指出，CPI持續(xù)走高和人民幣的升值是推動(dòng)近期樓市活躍的重要因素。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，2009年樓市火爆，通脹預(yù)期是重要推手。今年10月CPI高達(dá)4.4%，在存款負(fù)利率、股市劇烈振蕩的情況下，“限購(gòu)”、“限貸”依然難以打消部分人購(gòu)房的念頭。尋求保值增值的長(zhǎng)期投資者、改善需求者比較活躍。另一方面，我國(guó)6月重啟匯改，人民幣至今已升值3%左右。海外熱錢通過購(gòu)買物業(yè)、股權(quán)投資、為房企提供融資等多種形式加快進(jìn)入中國(guó)樓市。陳史翎說，境外人士投資中國(guó)房地產(chǎn)，主要是為了賺取匯率的差價(jià)。

一味地限制需求并非調(diào)控本意。樓市調(diào)控對(duì)投資投機(jī)性需求、改善性需求和自主性需求是區(qū)別對(duì)待的。以此來說，成交量合理上升并不是壞事。但關(guān)鍵是：誰(shuí)在驅(qū)動(dòng)？如果是自住者居多，則是一種健康的“回暖”，房?jī)r(jià)也會(huì)平穩(wěn)可控；如果是投資炒房者在推高，則樓市短期內(nèi)就可能迅速?gòu)摹盎嘏鞭D(zhuǎn)為“高熱”，價(jià)格也將再度飆升。

而目前形勢(shì)顯然不容樂觀。9月底啟動(dòng)新一輪調(diào)控以來，市場(chǎng)并沒有調(diào)整到位。各方博弈的力量仍然很強(qiáng)大，房?jī)r(jià)上漲壓力依然沒有消除，樓市調(diào)控還面臨很大挑戰(zhàn)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興11月26日公開坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點(diǎn)：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求，民間資本投資領(lǐng)域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距。因此，“現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有”。

“從目前市場(chǎng)表現(xiàn)看，買家還在積極入市，開發(fā)商將在年終最后一個(gè)月加大推盤。預(yù)期12月的供、需量會(huì)止跌回升，房?jī)r(jià)也有可能在短期回調(diào)之后，再度上漲?！敝袊?guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄的觀點(diǎn)，也是不少業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策要繼續(xù)組合使用，政策“工具包”主要包括土地、財(cái)稅、金融政策，保障性住房供應(yīng)，管制措施等，還要增強(qiáng)宏觀調(diào)控的靈活性和針對(duì)性。而當(dāng)務(wù)之急，是把啟動(dòng)實(shí)施的調(diào)控政策堅(jiān)持深入推進(jìn)下去，堅(jiān)決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭，并加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，為樓市調(diào)控打開更多空間；同時(shí)，做好更多的政策儲(chǔ)備。