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面對(duì)1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)和5000億元的建設(shè)資金缺口，地方政府首當(dāng)其沖。但事實(shí)上，保障房的“困局”似乎還不僅在于此。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，地方政府、開發(fā)商與保障對(duì)象圍繞保障房展開的利益平衡成為保障房建設(shè)中最為“糾結(jié)”的節(jié)點(diǎn)。據(jù)記者了解，目前多地均在探討地方政府與開發(fā)商可以接受的模式，比如廣東省的聯(lián)合開發(fā)模式，公租房“先租后買”政策以及多地的“共有產(chǎn)權(quán)模式”。而對(duì)于這些探索，住建部?jī)?nèi)部稱將“不會(huì)卡得太死”。

保障房建設(shè)的土地“潛規(guī)則”

事實(shí)上，地方政府手里能夠自主支配的，是土地。而地方政府的管理者們也明白，只有給開發(fā)商點(diǎn)“好處”，才能讓開發(fā)商來參建保障房。而這“好處”并非保障房自身杯水車薪的盈利，最實(shí)惠的也還是土地。因此，目前似乎對(duì)吸引開發(fā)商參建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。廣東省住房保障建設(shè)智囊團(tuán)一名不愿意透露姓名的專家向記者表示，目前廣東省也正在討論一種聯(lián)合開發(fā)模式，選擇城郊一塊大的區(qū)域，政府先劃比較大的一塊地下來，以較低的租賃金租給開發(fā)商聯(lián)合體，由他們共同建保障房。再按照支出的比例，政府把保障房地塊附近的地以優(yōu)惠的價(jià)格出讓給開發(fā)商聯(lián)合體中的個(gè)體，供他們自主建立商住樓宇。

事實(shí)上，類似的形式在其他省市也能夠窺見。4月份，河北省住建廳與北京萬科簽署協(xié)議，萬科將在河北省的 6個(gè)城市建設(shè)6000-8000套保障房，其中以租賃性住房為主，即主要建設(shè)廉租房和公租房。同時(shí)，根據(jù)不同城市中低收入群體的不同需求，萬科還將建設(shè)一定規(guī)模的限價(jià)房。而記者了解，此次萬科建設(shè)保障房所需的土地，將由地方政府無償提供。

而記者從一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士處了解到，目前大塊配建保障房的住宅地塊在出讓時(shí)，開發(fā)商之前都會(huì)與政府“溝通”，在土地和融資上得到政府的“額外承諾”，“這幾乎已經(jīng)成為一種潛規(guī)則”。

“共有產(chǎn)權(quán)”加快資金回籠

此外，保障房的產(chǎn)權(quán)也成了地方政府“出招”的焦點(diǎn)。在上海提出來的“共有產(chǎn)權(quán)”保障房建設(shè)模式中，“向保障對(duì)象出售一定的產(chǎn)權(quán)用以回籠部分保障房建設(shè)資金”的思路成為這一模式的核心。這也就是說，在廉租房、經(jīng)適房等保障房當(dāng)中，申請(qǐng)人可以先購買保障房的部分產(chǎn)權(quán)，比如20%或者30%，政府持有剩下的70%-80%。達(dá)到一定年限后，保障對(duì)象可以通過購買的方式，將政府產(chǎn)權(quán)部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋。

目前，除上海以外，江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個(gè)省市也都紛紛開始試點(diǎn)，成為各地政府破解廉租住房建設(shè)的巨大資金壓力的“救命稻草”。關(guān)于萬科與河北省的保障房合作計(jì)劃，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)朱正舉表示，保障房建成后，河北政府將通過回購，或以合作產(chǎn)權(quán)、“共有產(chǎn)權(quán)”的方式運(yùn)作。上海城投置地集團(tuán)董事長(zhǎng)俞衛(wèi)中公開表示，在理想條件下，“共有產(chǎn)權(quán)”房銷售能較快實(shí)現(xiàn)成本回收以投入后續(xù)開發(fā)，并能有3%左右的利潤(rùn)。根據(jù)規(guī)定，政府可優(yōu)先回購保障對(duì)象意欲出售的“共有產(chǎn)權(quán)”房，并提供給符合條件的家庭。而事實(shí)上，在這樣的運(yùn)作模式下，地方政府也從中尋找到了提高保障房建設(shè)積極性的“動(dòng)力”。

住建部選擇“靜觀其變”

面對(duì)地方政府這些“變通的法門”，作為保障房建設(shè)主管部門的住建部似乎選擇了“靜觀其變”。住建部一位內(nèi)部人士稱，住建部也研究過這種出售保障房產(chǎn)權(quán)的做法，最初并不認(rèn)可。但由于今年建設(shè)保障性住房的時(shí)間緊、任務(wù)重，各地在推進(jìn)上確實(shí)資金困難，開發(fā)商、銀行參與性不強(qiáng)，因此現(xiàn)在住建部“對(duì)此表示默許，允許各地試點(diǎn)，不會(huì)卡得太死，但也不會(huì)專門推廣”。

但是，業(yè)內(nèi)人士也對(duì)此存在擔(dān)心。易居研究院北京所副所長(zhǎng)牟增彬告訴記者，目前的保障房分配仍然存在諸多制度上的漏洞，經(jīng)適房上市交易的利潤(rùn)滋生了大量分配不公的案例，現(xiàn)在允許公租房出售產(chǎn)權(quán)雖然緩解了當(dāng)期政府的資金壓力，但仍然會(huì)存在分配不公的問題。

據(jù)了解，《住房保障法》方案已起草完畢，目前已將經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”、公租房“只租不售”的思路納入方案。但參與立法討論的中國政法大學(xué)學(xué)者王涌認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定可以起到壓縮利潤(rùn)空間的作用，仍沒有解決根本問題。同時(shí)，上述住建部人士也表示，從目前各地的保障房建設(shè)情況來看，大城市和小城市對(duì)保障房有不同的需求，因此目前允許各地自發(fā)嘗試，但法律上仍需對(duì)保障房制度作出長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，同時(shí)更要建立公開透明的機(jī)制。