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上海證券報(bào) 一線城市京滬分別下滑84%、44%，地方政府財(cái)政壓力加大

樓市調(diào)控不僅對(duì)開發(fā)商資金造成巨大壓力，對(duì)地方政府的收入也造成一定影響。

相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國128個(gè)城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。

業(yè)內(nèi)人士分析，上半年土地收入的減少與推地量縮減有關(guān)，下半年供地量或有增加，但由于開發(fā)商資金壓力不斷加大，土地成交金額料將維持較低水平，地方政府尤其是調(diào)控嚴(yán)厲城市的全年土地出讓收入明顯下滑基本定調(diào)。

莫尼塔投資發(fā)展有限公司的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， 1-5月128個(gè)城市土地出讓金總額約6659億元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出讓金約5193億元，同比下滑14%。

事實(shí)上，土地出讓金同比增速自2月份開始就已轉(zhuǎn)負(fù)，絕對(duì)量從4月份開始處于較低水平。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-3月128個(gè)城市土地出讓金總額均保持在千億以上，1月甚至高達(dá)2143億元，但到了4月份，迅速下降至786億元。5月土地市場延續(xù)4月較弱水平，土地出讓金以及溢價(jià)水平仍然較低，流拍率提高。這反映出隨著調(diào)控效力的釋放，開發(fā)商預(yù)期資金緊張而減少購地的心理。不過，由于1月份土地出讓金增長明顯，暫時(shí)彌補(bǔ)了近期土地出讓金的收縮，因此1-5月份 128個(gè)城市土地出讓金相比去年同期僅下滑5%。

分城市來看，一線城市中，北京、上海受政策影響最大，1-5月土地出讓金分別下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%，但廣州則大幅上漲119%。從住宅土地來看，一線城市下滑幅度更加明顯，北京今年1-5月住宅土地出讓金同比下滑了84%，上海則同比下滑了44%。

二線城市中，土地出讓金的上漲或下滑情況各異。值得關(guān)注的是，之前傳出限購政策可能放松的城市如海口和大連，1-5月土地出讓金均出現(xiàn)巨幅收縮，分別下滑了81%和27%。

莫尼塔地產(chǎn)分析師施琪認(rèn)為，地方政府之所以出現(xiàn)這種“變相放松限購的傳聞”，可能與近期土地流拍增加、土地出讓金收入下滑有關(guān)。由于限購等政策的影響，房屋銷售市場的低迷影響到土地市場的景氣度，地方政府收入的減少使得財(cái)政壓力劇增。

下半年土地成交料繼續(xù)低迷。

克爾瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)上海事業(yè)部研究總監(jiān)付琦說，土地供應(yīng)向來是前緊后松，下半年往往會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)放量。“但今年下半年土地供應(yīng)未必會(huì)大幅增加。”

付琦預(yù)計(jì)，現(xiàn)在中央有規(guī)定土地出讓收入的70%都要用來建設(shè)保障房，這可能會(huì)影響地方政府的供地?zé)崆椤?/p>

從上海來看，付琦預(yù)計(jì)全年土地出讓收入或?qū)⒚黠@縮水，同區(qū)域的同質(zhì)地塊價(jià)格將出現(xiàn)20%-30%的同比降幅。例如今年成交的松江樂都路地塊，成交樓板價(jià)為9000元/平方米，而去年同區(qū)域地塊成交樓板價(jià)則高達(dá)16000元/平方米，排除容積率因素，價(jià)格降幅應(yīng)該在20%-30%左右。

但從三四線城市來看，全年土地出讓金收入未必明顯下滑?！叭木€城市地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性更大，加上一二線城市限購影響造成的資金外流效應(yīng)，開發(fā)商和投資者前往這些城市開發(fā)投資的意愿強(qiáng)烈，這些城市政府的供地積極性可能更高。”付琦認(rèn)為。

施琪則認(rèn)為，由于開發(fā)商資金將進(jìn)一步趨緊，下半年土地成交金額仍將維持較低水平。