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在上月公布的2011年度 (第八屆)《中國(guó)10大超級(jí)豪宅》排行榜上，連續(xù)多年沒有獲得冠軍的 “國(guó)內(nèi)第一天價(jià)豪宅”湯臣一品，再次與冠軍無緣。此前，高裝修標(biāo)準(zhǔn)一直是湯臣一品賣高價(jià)的一大理由，“百度文庫(kù)”上甚至有專門的湯臣一品裝修標(biāo)準(zhǔn)檔案，稱僅廚具就值100萬(wàn)～120萬(wàn)元。另有媒體報(bào)道稱湯臣一品的裝修成本超過2萬(wàn)元/平方米。

不過，歷史財(cái)報(bào)顯示，湯臣一品土地外的建筑、裝修等各項(xiàng)成本總計(jì)很可能不足2萬(wàn)元/平方米，其實(shí)際開發(fā)成本和外界報(bào)道的裝修標(biāo)準(zhǔn)，可能存在相當(dāng)大的距離。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，豪宅的標(biāo)榜更多是營(yíng)銷上的，真正在建筑用料等方面的投入并不會(huì)很多。

毛利率高達(dá)85%？

湯臣集團(tuán)2010年年報(bào)顯示，在集團(tuán)去年接近40億元的營(yíng)業(yè)額中，有48.4%的營(yíng)業(yè)額(18億港元)來自湯臣一品的確認(rèn)銷售額、物業(yè)管理及租金收益，另外有40%來自湯臣湖庭，共計(jì)14.86億港元。

湯臣集團(tuán)財(cái)務(wù)部近日回復(fù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也明確表示，2010年度綜合利潤(rùn)表中提及的約9.77億港元銷售成本，主要來自湯臣一品及湯臣湖庭花園兩個(gè)項(xiàng)目，約占營(yíng)業(yè)額的1/3。

湯臣一品的銷售額被確認(rèn)并列入年報(bào)，最早是在2007年年報(bào)。2007年年報(bào)稱，湯臣一品的銷售額分別約占該公司銷售總額的30%和毛利的38%。湯臣集團(tuán)2007年年報(bào)顯示，其經(jīng)營(yíng)收益總額是7.85億港元，毛利是5.29億港元。按上述比例推算，當(dāng)年度湯臣一品的確認(rèn)銷售額約為2.355億港幣，毛利約2.01億港元，即湯臣一品2007年的毛利率大致在85%左右。

中房信集團(tuán)監(jiān)測(cè)網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)顯示，湯臣一品在2006年的8月、12月和2007年的2月共有三套房源成交，其中的部分銷售收入得到確認(rèn)，并被納入到湯臣集團(tuán)2007年的年報(bào)中。按照中房信的上述監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)湯臣一品的每平方米售價(jià)分別為11.54萬(wàn)元～14.24萬(wàn)元。按照當(dāng)時(shí)85%的毛利率計(jì)算，湯臣一品的開發(fā)成本僅1.73萬(wàn)～2.14萬(wàn)元/平方米？

有媒體2009年報(bào)道稱，湯臣一品的土地，由湯臣集團(tuán)自上海富都世界有限公司手中獲取，當(dāng)時(shí)該幅土地出讓金為5820萬(wàn)美元，按照當(dāng)時(shí)匯率以及湯臣一品142000平方米總建筑面積計(jì)算，每平方米樓板價(jià)約在3000元左右。

豪裝樓盤大量入市

湯臣一品網(wǎng)站公布的資料顯示，該樓盤使用了德國(guó)博得寶、漢斯格維等頂級(jí)品牌的裝修材料，全部220戶均帶私家門廳，每戶配備2部主人電梯。

“百度文庫(kù)”進(jìn)一步給湯臣一品的建筑材料估值：入戶門市值20萬(wàn)元，廚具市值100萬(wàn)～120萬(wàn)元，衛(wèi)生間的設(shè)備加起來值50萬(wàn)元。上海有部分媒體報(bào)道，湯臣一品的裝修標(biāo)準(zhǔn)超過2萬(wàn)元/平方米。但根據(jù)湯臣集團(tuán)的上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，湯臣一品的裝修成本很難超過2萬(wàn)元/平方米。湯臣集團(tuán)的銷售人員則表示，目前的裝修標(biāo)準(zhǔn)在1萬(wàn)元/平方米以上。

“提高裝修標(biāo)準(zhǔn)是提高住宅品質(zhì)的一種方法。”中房信分析師薛建雄說，在湯臣一品之后，的確有很多高端住宅項(xiàng)目的開發(fā)商通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，提高住宅品質(zhì)，進(jìn)而賣出比之前更貴的價(jià)格。裝修標(biāo)準(zhǔn)一提高，樓盤的身價(jià)也能提高，售價(jià)也就相應(yīng)提高，進(jìn)而可以過濾部分低端客戶，客戶的觀感也不同。

根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，繼湯臣一品之后，去年和前年上海也大量出現(xiàn)了高裝修標(biāo)準(zhǔn)的住宅，截至昨日，上海至少有20個(gè)高檔樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)超過10000元/平方米，達(dá)到上市樓盤總量的5%。超高裝修標(biāo)準(zhǔn)樓盤的大量入市，顯然對(duì)湯臣一品的 “一哥”地位構(gòu)成威脅。不過，薛建雄認(rèn)為，即使如此，湯臣一品的地位暫時(shí)不會(huì)受到影響。業(yè)內(nèi)人士稱，目前行業(yè)內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)大多虛抬價(jià)格。

宋會(huì)雍也表示，豪宅的價(jià)格和他們的品質(zhì)并不成正比。湯臣之所以能賣高價(jià)，主要是地理位置和營(yíng)銷上的原因。