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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張曉玲 魏懿 廣州、深圳報(bào)道 核心提示：申銀萬(wàn)國(guó)分析師殷資認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)2011-2012 年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)在25%-30%左右，不存在房?jī)r(jià)大幅度下跌的壓力。

上市房企存貨壓力露出冰山一角。5月3日，萬(wàn)科公布了前4月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，其中4月銷(xiāo)售環(huán)比3月出現(xiàn)下滑，萬(wàn)科稱(chēng)，3月以來(lái)樓市成交顯著放緩，房企存貨壓力上升，此為調(diào)控顯效所致。而與萬(wàn)科類(lèi)似，絕大部分上市房企4月銷(xiāo)售均環(huán)比下跌。從北京、上海等上市房企布局的熱點(diǎn)城市來(lái)看，可售房源也出現(xiàn)持續(xù)攀升狀況。

在樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊政策下，開(kāi)發(fā)商迫于存貨、市場(chǎng)和資金壓力而降價(jià)促銷(xiāo)，目前看來(lái)成為順理成章的選擇。

前4月存貨近萬(wàn)億

從2月到4月，上市房企的銷(xiāo)售和去化狀況漸趨惡化，成交逐月下滑，存貨不斷攀升。

根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，截至2011年一季度，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長(zhǎng)幅度超過(guò)了40%；環(huán)比2010年報(bào)顯示的合計(jì)數(shù)據(jù)，也增長(zhǎng)了9.07%。

其中，招商、金地、萬(wàn)科、保利2011年一季度的存貨數(shù)據(jù)分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比均大幅增長(zhǎng)，四家公司合計(jì)金額占136家房地產(chǎn)上市公司總存貨的37.6%。

與存貨上升相對(duì)應(yīng)的是，上市房企銷(xiāo)售顯著放緩。Wind數(shù)據(jù)顯示，剔除ST公司后，2011年一季度113家房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入546.46億元，較去年同期的574.39億元下滑4.86%。

4月的去化情況也不容樂(lè)觀。5月3日，萬(wàn)科公告顯示，4月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積67.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額79億元。與前3個(gè)月相比，4月份萬(wàn)科銷(xiāo)售增幅有所收窄。對(duì)此，萬(wàn)科董秘譚華杰表示，調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的影響十分明顯?！俺山凰俣绕毡榉啪?，隨著新增供應(yīng)的不斷上市，行業(yè)的存貨壓力將進(jìn)一步上升，萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持快速銷(xiāo)售的策略?！弊T華杰說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士表示，4月銷(xiāo)售進(jìn)一步放緩加上新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)上述136家房企的存貨繼續(xù)攀升在萬(wàn)億左右。

據(jù)譚華杰介紹，雖然萬(wàn)科前4月存貨約達(dá)到1500億，但截至1季度末，萬(wàn)科各類(lèi)存貨中，現(xiàn)房占比僅3.10%，環(huán)比2010年底的4%又有下降，顯示萬(wàn)科去化率跑贏大市。

供給壓力成共識(shí)

房企存貨大增之下，樓市供應(yīng)繼續(xù)增加，而需求不斷萎縮。

“相比之前兩輪調(diào)控，第三輪調(diào)控直接抑制了過(guò)半需求?！北本┲性禺a(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

在4月28日安信證券內(nèi)部由安信證券分析師徐勝利、萬(wàn)科證券事務(wù)代表梁潔以及其他中介機(jī)構(gòu)人士參與的討論會(huì)上，供給壓力成為共識(shí)。

安信證券調(diào)查80余家樣本公司顯示，2011年一季度，樣本公司銷(xiāo)售回籠資金同比增速明顯低于2010年同期，15家大公司今年一季度同比增速為38.8，而去年一季度同比增速為83.1；50家小公司一季度同比增速僅8.3，而去年一季度同比增速達(dá)86.2。

德邦證券分析師黃玉梅表示，從4月下旬開(kāi)始，樓市供應(yīng)量已經(jīng)開(kāi)始明顯回升，去化率下降，價(jià)格整體水平保持穩(wěn)定。目前政策的效力還在觀察中。

進(jìn)入2011年第18周，德邦證券調(diào)查的樣本城市整體成交同比下降19.68%，與第17周相比，樣本城市整體可售量環(huán)比增加2.98%，可售面積已經(jīng)達(dá)到2010年四季度以來(lái)的最大量。其中深圳、上海、南京的可售量增加幅度最大。黃玉梅認(rèn)為，市場(chǎng)供應(yīng)將在2季度末和3季度達(dá)到高峰。隨著供應(yīng)逐漸增大，價(jià)格將面臨小幅調(diào)整。

萬(wàn)億存貨壓頂 上市房企降價(jià)動(dòng)力大增

另一方面，樓市需求進(jìn)一步受到抑制。張大偉對(duì)記者表示，疊加的加息、取消貸款利率優(yōu)惠政策等，使得炒房者利用資金壓力大漲，投機(jī)投資需求已被逐出市場(chǎng)。在持續(xù)的限購(gòu)、限貸政策下，一季度，個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)明顯的下降。

降價(jià)成必然選擇？

東方證券分析師楊國(guó)華微觀調(diào)研顯示，5-6 月開(kāi)發(fā)商推盤(pán)將增多，而初次推盤(pán)大多會(huì)采取“低價(jià)開(kāi)盤(pán)，以?xún)r(jià)換量”的策略。楊國(guó)華認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”的局面。

這幾乎是近期分析師們的共識(shí)。申銀萬(wàn)國(guó)報(bào)告顯示，目前地

產(chǎn)股的估值仍然處于較低，一線(xiàn)公司動(dòng)態(tài)PB為2倍，處于2008年歷史最低水平，市場(chǎng)整體RNAV 折價(jià)幅度為15%，隱含房?jī)r(jià)下跌10%-15%的負(fù)面預(yù)期。

10%-15%，跌幅是否到此為止？申銀萬(wàn)國(guó)分析師殷資認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)2011-2012 年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)在25%-30%左右，不存在房?jī)r(jià)大幅度下跌的壓力。

市場(chǎng)方面，五一期間深圳中海推出千套房源促銷(xiāo)，雖然最終價(jià)格僅比市價(jià)低10%左右，但仍然受到市場(chǎng)熱捧；在廣州，5月1日開(kāi)盤(pán)的碧桂園清泉城也降價(jià)10%以上。

上述兩個(gè)項(xiàng)目均位于廣深遠(yuǎn)郊區(qū)，尚未帶動(dòng)主城區(qū)和核心區(qū)域房?jī)r(jià)下調(diào)。不過(guò)，有深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后期將有開(kāi)發(fā)商繼續(xù)跟風(fēng)中海降價(jià)。

張大偉認(rèn)為，從2010年已經(jīng)出現(xiàn)部分企業(yè)的虧損現(xiàn)象，而房?jī)r(jià)最先降價(jià)很可能出現(xiàn)在這部分樓盤(pán)中。市場(chǎng)的均價(jià)往往由中小公司的行動(dòng)來(lái)決定。他預(yù)計(jì)二季度將開(kāi)始區(qū)域性的價(jià)格下調(diào)。