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21世紀經(jīng)濟報道 中資房企海外發(fā)債再創(chuàng)新高。

截至4月11日，記者綜合統(tǒng)計，2011年以來內(nèi)地房企通過海外發(fā)行高息債券等方式融資力度空前，達到700億元新高，其中最高利率達13.5%。業(yè)內(nèi)人士表示，國內(nèi)融資遭遇銀行利率和存款準備金率上調(diào)，開發(fā)商的資金鏈愈發(fā)緊張。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，海外融資很多是循環(huán)債，且持續(xù)高息，在內(nèi)地樓市漸趨低迷、成交量放緩的情況下，開發(fā)商回款出現(xiàn)困難，對沖海外融資的風險和成本加大。

資金來源跌破警戒線

作為衡量內(nèi)地房企資金狀況的重要指標，自“新國十條”頒布以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分類指數(shù)一直下滑，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一季度房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分類指數(shù)降至99.0，是調(diào)控以來首次跌破100。

世聯(lián)地產(chǎn)市場部分析，這種情況在近幾年只有2008年金融危機才出現(xiàn)過，并且該指數(shù)幾乎與房價保持同步，資金來源分類指數(shù)跌破100的一個月后，房價環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)下跌。

此外，一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，同比增長18.6%。其中，國內(nèi)貸款3837億，同比微幅增長4.4%；自籌資金、其他資金(定金及預收款、個人按揭貸款)增長顯著，增幅分別為27.2%和18.7%。

中國人民銀行南京分行副行長李文森認為，自籌資金增幅大大超過銀行貸款，應該引起商業(yè)銀行警惕，“兩者的反差顯示，房地產(chǎn)企業(yè)已在大量使用自有資金。在房屋銷售低迷的情況下，部分融資能力不強、應對市場能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能會出現(xiàn)緊張，引發(fā)貸款安全風險，其后期走勢值得關(guān)注”。

就銀行貸款而言，融資成本也在提高：部分銀行大幅提高貸款利率上浮幅度。對重點客戶盡可能提高貸款利率，總行級優(yōu)質(zhì)高端客戶，貸款利率不能低于同期基準利率；分行級重點客戶在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%；一般客戶則上浮15%-20%。

萬科總裁郁亮、金地總裁黃俊燦均對本報記者表示，今年以來公司新增貸款成本都有提高。黃俊燦透露，新增貸款成本上漲不超過10%。萬科、金地均為商業(yè)銀行總行級客戶，享有一定貸款優(yōu)惠，成本尚且提高，其他中小房企的資金壓力更大。

內(nèi)地房企海外發(fā)債全球第一

在資金鏈緊張的情況下，開發(fā)商轉(zhuǎn)向海外融資。

4月11日，方興地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行5億美元10年期保優(yōu)先票據(jù)，利息為6.75%。3月31日，龍湖地產(chǎn)公司與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗就發(fā)行2016年到期的7.5億美元有限票據(jù)訂立購買協(xié)議。發(fā)行優(yōu)先票據(jù)所得款項將用于為現(xiàn)有及新增物業(yè)項目提供資金來源及用作一般公司用途。 上述公司還不是付出最高代價融資的。一季度開發(fā)商的海外融資利率大多在10%以上。

如華南城1月通過優(yōu)先票據(jù)方式融資2.5億美元，融資利率高達13.5%；盛高置地4月4日通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資2億美元，利率也達13.5%。

世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至4月11日，開發(fā)商通過海外發(fā)行高息債券等方式融資力度空前，20余家開發(fā)商累計融資額超過了620億元。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)則顯示，通過在境外發(fā)行美元和人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券等，僅在香港市場，今年以來內(nèi)地房企融資約700億元。 從房地產(chǎn)資金來源構(gòu)成看，去年四季度開始，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資同比增長首超自籌資金同比增長幅度。而這一情況，只在2008年底和2009年出現(xiàn)過。 清科研究中心統(tǒng)計，今年一季度，募集到位的5只房地產(chǎn)基金中，3只為外資機構(gòu)管理，單只基金平均募集2.39億美元，大幅超越本土機構(gòu)房地產(chǎn)基金1.22億美元的平均募集規(guī)模。

此前，內(nèi)地房企主要是通過銀行直接信貸和銷售業(yè)績資金來維持運轉(zhuǎn)。2010年，中資房地產(chǎn)商新發(fā)債券規(guī)模達到近80億美元的歷史新高。標普亞太地區(qū)分析經(jīng)理李國宜認為：“今年很可能將再創(chuàng)新高，達到100億美元?！?/p>

高息循環(huán)債風險

記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)在香港發(fā)債融資的房企，同時也是為了能還之前的可轉(zhuǎn)換股債券，在標普信用分析師符蓓看來，為了贖回舊債而采取發(fā)新債的融資方式，在境外資本市場非常普遍。

但這種循環(huán)債方式在多輪宏觀調(diào)控下面臨風險。4月11日，標普向中資房地產(chǎn)開發(fā)商提出風險警告，認為其近期激進的大規(guī)模發(fā)債行為將削弱企業(yè)的信用狀況。今年以來，標普已將9家房企債券(非投資級)的評級由穩(wěn)定下調(diào)至負面，比去年年底新增了4家。認為他們4家用激進的債務融資來支持企業(yè)擴張。他們分別是世茂房地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)和人和商業(yè)。其余5家維持負面評級的開發(fā)商有：上海證大、綠城中國、沿海綠色家園、花樣年和碧桂園。

標普研究認為，由于房地產(chǎn)銷售和利潤率的削弱幅度超過預期，這些發(fā)債人的財務狀況將面臨挑戰(zhàn)。

受調(diào)控加碼預期的影響，上周各大城市住宅成交量仍于低位徘徊。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，上周9大城市新建住宅成交量與前6周的周均值相比微增4%，與去年同期相比下降66%，仍處低位。分城市看，北京等7個城市上周成交量僅為去年同期水平的2至5成。