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21世紀經(jīng)濟報道 11月份的樓市再現(xiàn)反彈。與此前不同的是，這一輪反彈中，限購令之外的二三線城市領(lǐng)漲，其火爆程度超過了一線城市，從而引發(fā)泡沫論者的擔憂。

本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多主流房企已經(jīng)安營扎寨的二、三線乃至三四線城市，尤其是位于大城市周邊的“衛(wèi)星城”、“后花園”之 類城市，在強烈的通脹預(yù)期下，吸引了大量來自周邊的投資客，推高了本地房價，這一現(xiàn)象，也已引起了當?shù)赜嘘P(guān)部門的憂慮。

業(yè)內(nèi)人士認為，房價上漲的傳導(dǎo)效應(yīng)，已從一線城市蔓延至二三線，房價泡沫的風(fēng)險正在聚集。

二三線領(lǐng)漲

主流房企11月銷售數(shù)據(jù)顯示，二三線城市快速崛起，貢獻良多。如恒大前11月已經(jīng)有477.2億元的銷售，其認為，多個新項目成功開盤，表明公司二三線城市有效開拓了市場，同時規(guī)避了中國宏觀調(diào)控的風(fēng)險。

從萬科、保利等公司公告來看，其戰(zhàn)略布局在2009年底便已深入二三線城市，拿地占比高達80%以上，如今這些項目進入收獲期，11月銷售數(shù)據(jù)顯示，二三城市對其銷售貢獻已達70%左右。

正是基于看好二三線市場，諸如深圳佳兆業(yè)集團等后起之秀，加快全國化布局。佳兆業(yè)于一個月之內(nèi)，增加約300萬平米土地儲備，均位于二三線城市，其戰(zhàn)略布局覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海、成渝、華中地區(qū)，深入到江陰、太倉、南充、營口等15個城市，進入全國化深度拓展階段。

然而，伴隨著二三線市場爆發(fā)的，是其房價的迅猛上漲。本周國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。

其中，“二、三線房價呈領(lǐng)漲趨勢，”海通證券分析師涂力磊稱，從其重點監(jiān)測城市來看，11月一線城市平均環(huán)比增長幅度為0.04%，二、三線城市平均環(huán)比增長為0.42%。

長江證券分析師蘇雪晶認為，本輪房價的上漲第一是源自于全球量化寬松的貨幣政策使得投資性需求爆發(fā)以及超強的通脹預(yù)期；第二是由于土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性不足引起；第三是由于再融資的限制，使得絕大多數(shù)地產(chǎn)公司融資成本上升引起。從結(jié)果來看，目前房價上漲已從一線城市傳導(dǎo)到了二三線城市。

投資驅(qū)動

中原地產(chǎn)指出，今年以來，大型房企轉(zhuǎn)移供應(yīng)重點，相比往年的大城市占銷售重點，今年大部分企業(yè)的產(chǎn)品大部分是面向剛性需求的中小戶型；主要布局大多是正在崛起的二線城市，比如無錫、沈陽等，而這部分市場受到調(diào)控影響較小，是調(diào)控的盲區(qū)。

9·29新政的核心政策是限購，佳兆業(yè)總裁黃傳奇對記者表示，限購在一線城市確實產(chǎn)生了抑制作用，但在二三線城市，則無多大影響。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以珠三角為例，廣州、深圳出臺樓市“限購令”兩個月，不少廣深投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角其他城市購房。包括肇慶、東莞、佛山等城市，都在大舉吸納廣深兩地投資客，樓市成交不跌反升。

佛山東平板塊一樓盤銷售人員對記者稱，佛山?jīng)]有限購措施，9·29新政對佛山的項目基本沒有影響。在廣佛地鐵沿線以及佛山與廣州交界的區(qū)域，如金沙洲等板塊，近日成交火爆，購買者很多是來自廣州的居民。

肇慶房協(xié)近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在該市鼎湖區(qū)置業(yè)的當?shù)鼐用駜H占26%，珠三角其他城市居民達48%，港澳臺、華僑占10%，其余16%為省外城市人員；東莞中原地產(chǎn)的研究報告也指出，11月東莞樓市商品房成交5200套，環(huán)比10月上升了14%，成交量上升主要是廣深投資客的進入。

“看看現(xiàn)在的惠州，都是深圳投資客在買。”深圳一位中介機構(gòu)人士對記者表達了擔憂，他認為，這樣的樓市成交缺乏支撐。

泡沫危言

社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2010-2011）》指出，上述這些嚴厲調(diào)控所不能覆蓋的盲區(qū)，成為了中國房價泡沫指數(shù)最高的危險區(qū)。

該報告通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，其平均房價泡沫為29.5%。

其中，泡沫成分占實際價格比例在50%以上的七個城市中，沒有一個是一線城市，而是南寧、蘭州、石家莊等二、三線城市。而泡沫指數(shù)高達70%的，是福建省省會福州。

“目前全國二三線城市還沒有泡沫，但是我非常擔心這種泡沫向二三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經(jīng)濟時代?！比f科董事局主席王石在去年12月表達過這樣的擔憂。

在萬科總裁郁亮看來，目前二三城市房價并無泡沫，反而是一線城市“更加危險”。

但不少二三線城市已經(jīng)意識到風(fēng)險。肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長孟廣生近日直言，雖然歡迎廣深市民來買房，但也擔心大批投資客涌入讓當?shù)胤績r急漲；惠州市房產(chǎn)管理局負責人近日也表示，惠州目前沒有對外來購房者設(shè)置限制性規(guī)定，但是反對惡意購房，比如一次性購買10套以上房產(chǎn)的，需要向房產(chǎn)部門寫出書面說明，解釋購買的原因。

對于房企來說，進入二三線城市也有風(fēng)險。資深地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問張朝峰指出，二三線城市的游戲規(guī)則不規(guī)范。一家進入黑龍江某二線城市的開發(fā)商抱怨，土地市場環(huán)境不規(guī)范，本地開發(fā)商和外來大鱷可以輕松拿到核心地段的低價土地，而外來普通開發(fā)商則只能從招拍掛市場取得土地，土地獲取上先天不足；而且，二三線城市的產(chǎn)業(yè)鏈條不完善，導(dǎo)致企業(yè)習(xí)慣于外包的一些環(huán)節(jié)出現(xiàn)新問題。

中原地產(chǎn)主席施永青曾對記者表示，“如果是投資，我看好北京上海深圳，反而我不傾向去二三線城市，因為它們一般僅會吸引本地人口，對房子的需求有限?！?/p>