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第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照申萬一級(jí)行業(yè)分類，截至4月11日，滬深兩市已公布年報(bào)的84家上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。

但與此相關(guān)的開發(fā)商“降價(jià)求生”現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)在樓市銷售中。

房企資金鏈緊繃正在陷入一種現(xiàn)實(shí)悖論：賬面財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)惡化，而開發(fā)商實(shí)際上并不缺錢。尤其是一季度銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)求生動(dòng)力不足。

資金鏈緊張≠缺錢

上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)的現(xiàn)金流大幅下降及負(fù)債激增，與開發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規(guī)模擴(kuò)張密切相關(guān)。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴(yán)格等因素，成為行業(yè)面臨的普遍難題。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~普遍出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢(shì)。其中，保利地產(chǎn)(600048.SH)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。萬科(000002.SZ)、華僑城(000069.SZ)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH)等公司資產(chǎn)負(fù)債率均超過70%。

但開發(fā)商似乎并沒有像財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示的那么缺錢。資金鏈趨緊導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)自保，在很大程度上仍是購房者的一廂情愿。

世聯(lián)地產(chǎn)(002285.SZ)市場(chǎng)研究總監(jiān)王海斌在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，分類來看，大型央企和地方國有企業(yè)背景的開發(fā)商根本不存在資金難題，上市房地產(chǎn)企業(yè)手中的現(xiàn)金流、未來三年循環(huán)貸款額度、預(yù)售資金回款仍可以支持全年的發(fā)展，中小民營(yíng)開發(fā)商融資方式靈活多變，市場(chǎng)上真正缺錢的開發(fā)商并不多。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，盡管開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期普遍不樂觀，但完全可以通過放緩?fù)顿Y步伐應(yīng)對(duì)調(diào)控帶來的壓力，比如萬科、金地集團(tuán)(600383.SH)已經(jīng)宣布無條件放緩拿地速度，而部分開發(fā)商依然能夠成功融資。

根據(jù)已披露的信息，恒大地產(chǎn)(03333.HK)、雅居樂、合生創(chuàng)展(00754.HK)、碧桂園(02007.HK)、首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式及早發(fā)力海外資本市場(chǎng)來儲(chǔ)備資金過冬；過去四年未在資本市場(chǎng)上融資的萬科，也在利用大股東華潤(rùn)集團(tuán)的平臺(tái)進(jìn)行合作融資；以華僑城為代表的央企開發(fā)商則更多依靠銀行巨額授信。

而中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2011年第一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，第一季度主要房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３执蠓仍鲩L(zhǎng)，其中萬科銷售業(yè)績(jī)?cè)龇哌_(dá)121%，恒大地產(chǎn)增長(zhǎng)135%。其他各主要開發(fā)商業(yè)績(jī)也表現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而且銷售業(yè)績(jī)過100億元的企業(yè)不斷增多，達(dá)到6個(gè)，去年同期只有1個(gè)。

短期難言降價(jià)

市場(chǎng)成交整體在往下走，但開發(fā)商的業(yè)績(jī)卻普遍大幅增長(zhǎng)，這種市場(chǎng)悖論下依然難見開發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性降價(jià)，更多的僅僅是一些限于尾盤、滯銷盤等非常規(guī)產(chǎn)品的變相促銷。

王海斌說，在嚴(yán)厲和嚴(yán)密的調(diào)控政策下，主要房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３指咚僭鲩L(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。“一般而言，企業(yè)要施行大范圍降價(jià)策略的前提是資金鏈吃緊、經(jīng)營(yíng)困難。而如今企業(yè)業(yè)績(jī)不斷增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況絲毫未見不良現(xiàn)象，企業(yè)哪來降價(jià)的沖動(dòng)？”

招商地產(chǎn)(000024.SZ)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前開發(fā)商確實(shí)沒有降價(jià)的動(dòng)力，因?yàn)楣┣箨P(guān)系在發(fā)生變化，全國近三年的土地供應(yīng)量和開工量并沒有增加多少，且今年和未來幾年內(nèi)，各地的保障房土地供應(yīng)要多于商品房，這勢(shì)必會(huì)減少以后商品房的供應(yīng)量。

但年報(bào)顯示，開發(fā)商大量資金被存貨所占據(jù)，這意味著降價(jià)總體上仍可以給開發(fā)商帶來巨額資金回籠。根據(jù)資訊統(tǒng)計(jì)，上述84家上市房企去年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長(zhǎng)42.3%，其中存貨增加值為3181億元。而如果開發(fā)商持續(xù)捂盤惜售、持續(xù)增加存貨，經(jīng)營(yíng)性資金依然會(huì)持續(xù)緊張。

王海斌認(rèn)為，即便是調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)，仍然要視開發(fā)商類型和城市而定。國企背景的開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足，而上市房企為追求資金回籠，可能會(huì)犧牲某一階段的局部利益以取得良好的市場(chǎng)回饋，率先采取局部降價(jià)或促銷措施。

從不同城市的開發(fā)商角度而言，北京、上海等一線城市所在的開發(fā)商降價(jià)壓力相對(duì)較大，但南昌、武漢、長(zhǎng)沙等二三線城市處于供銷兩旺、快速發(fā)展階段，開發(fā)商一推出新盤就會(huì)有購房者排隊(duì)購買，這些城市的開發(fā)商短期內(nèi)難言降價(jià)。