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    中國的地產(chǎn)行業(yè)在兩年多的宏觀調(diào)控的“修理”之下，雖說擺在地產(chǎn)商們面前的道路并不清晰可見，多如牛毛的政策讓企業(yè)的決策者有時(shí)仍把不準(zhǔn)國家調(diào)控的“脈”，但基本的行業(yè)發(fā)展方向已經(jīng)確定了，行業(yè)需要洗牌。隨著生存環(huán)境的改變，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅是從一級城市轉(zhuǎn)向二三線城市市場，在發(fā)展方式上也必須做出自身的調(diào)整。尤其是行業(yè)中的標(biāo)桿企業(yè)，將先市場一步來調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，這樣才能搶占先機(jī)。

    目前來看，似乎這個(gè)時(shí)機(jī)已經(jīng)到了。據(jù)有關(guān)媒體透露，2007年會(huì)成為萬科的調(diào)整年。萬科集團(tuán)總部正在考慮將兩個(gè)重要部門撤離深圳，一個(gè)是董事長辦公室，一個(gè)是資金中心，遷往北京。據(jù)透露，遷移部門只是一個(gè)開始，萬科今年的大動(dòng)作在于內(nèi)部部門的精簡，萬科將從一個(gè)五臟俱全的開發(fā)型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)資源整合型的企業(yè)。首先試點(diǎn)將部分部門的業(yè)務(wù)外包，這涉及設(shè)計(jì)部門，工程部門，還有采購部門。然而，這樣的調(diào)整只是第一梯隊(duì)，以后調(diào)整將涉及各個(gè)部門，包括營銷部門等，這樣萬科將成為一個(gè)資源整合中心，在產(chǎn)業(yè)鏈的上游打開融資渠道，下游將業(yè)務(wù)分包，同時(shí)增加客戶服務(wù)的隊(duì)伍，擴(kuò)大品牌的影響力。

    萬科撤離的消息雖然還需證實(shí)，但估計(jì)會(huì)讓深圳市有些不快，雖然萬科董事長王石今年初曾表示對深圳滿懷熱情，但萬科的部分撤離也會(huì)讓人擔(dān)心：從金融企業(yè)到實(shí)業(yè)企業(yè)都在逐漸撤離深圳，是否意味著深圳的區(qū)位特點(diǎn)并不適合全國性公司的發(fā)展？不過從企業(yè)發(fā)展的策略來看，這種調(diào)整無疑是有意義的。了解萬科的人都知道，萬科近十年的公司戰(zhàn)略非常明確，就是做“減法”——賣掉一切不想做的，專注于想做的，并且通過賣出非核心產(chǎn)業(yè)而獲得足夠的財(cái)政支持。萬科在公司歷經(jīng)多個(gè)階段轉(zhuǎn)型的時(shí)候，都并沒有放棄深圳這個(gè)“總部基地”，而今卻偏偏選在今年考慮“遷出”，這其中必有很重要的原因。

    分析其原因，我們認(rèn)為最主要的在于兩方面考慮。首先，早在三年前，萬科就啟動(dòng)了工廠化戰(zhàn)略，逐步提升工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化率，進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式的根本性變革。王石曾表示，“住宅產(chǎn)業(yè)化可以提高我們的資金利用率，將來項(xiàng)目交付面積與開工建設(shè)面積的比例會(huì)由1∶5提升到1∶3，甚至1∶2?！弊≌a(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展，使得作為開發(fā)商的萬科對于建筑施工企業(yè)的要求將會(huì)更高，對于住宅建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)化的依賴更高，對于資金利用效率的要求也會(huì)更高。這一切也要求萬科站在更高的全國性的平臺上，來尋求各方面專業(yè)資源的整合。鑒于深圳市的局限，與北京相比在信息、金融、人力資源方面都不占優(yōu)勢，加上萬科自己在工程設(shè)計(jì)以及施工承建方面也是規(guī)模有限，為了共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化，萬科今后必須尋求與更多國有背景的大建筑公司合作。因此，北京成為萬科部分部門的轉(zhuǎn)移目的，就有了其理由。

    其次，從萬科所走的路可以看到，它正在沿著一種歐美開發(fā)企業(yè)的模式來發(fā)展。它將住宅開發(fā)視為一種高度細(xì)分的專業(yè)化分工。從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成。這其中的關(guān)鍵是金融資源的整合。萬通集團(tuán)主席馮侖過去就一再向國內(nèi)介紹美國的房地產(chǎn)開發(fā)模式，稱美國的房地產(chǎn)開發(fā)其實(shí)就是一個(gè)金融安排。從美國等成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)土地實(shí)現(xiàn)完全市場化的公開供給后，土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格將基本體現(xiàn)市場對土地未來價(jià)值的預(yù)期，結(jié)果是開發(fā)商將難以從低價(jià)囤積土地并高價(jià)賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金“空手套白狼”。在這種情況之下，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力以支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨量需求。因此，如果萬科真的將“資金部門”遷到北京，看中的將是北京的金融平臺。北京是全國最主要的金融中心之一，并且是核心政策的發(fā)源地，因此要想做到獲得全國性的乃至國際性的金融平臺和資源，更快地對國家調(diào)控政策做出應(yīng)對，將這塊核心業(yè)務(wù)遷到北京是符合邏輯的選擇。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    作為中國地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)和指標(biāo)性企業(yè)，萬科的轉(zhuǎn)型在一定程度上代表了中國房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。從目前萬科的企業(yè)動(dòng)向，我們可以看出趨勢，這個(gè)企業(yè)正在向著資源整合型企業(yè)轉(zhuǎn)變，也在向?qū)I(yè)化進(jìn)一步靠近。有理由相信，這預(yù)示著中國未來的房地產(chǎn)開發(fā)方式會(huì)有很大變化，這也會(huì)影響到未來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭方式。整體上看中國的房地產(chǎn)企業(yè)，它們走過了這樣一種發(fā)展軌跡：關(guān)系型－開發(fā)型－資源整合型，萬科正在向后一個(gè)階段發(fā)展。