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    新聞背景：2006年底，上海社科院房地產業(yè)研究中心的研究曾顯示：上海房地產價格指數(shù)從2000年開始增長，增速在2003年到達頂點后放緩，與之相對應，上海房價上漲幅度也在逐步回落，住宅價格上漲幅度已經低于消費品價格的漲幅。房價運動已經進入“正?！狈秶?。而同期，另一份出自易居房地產研究院的報告《2006年上海房地產發(fā)展實證數(shù)據(jù)》則顯示，2006年上海商品房均價的漲幅在4%左右，2005年度的漲幅則超過20%。一時間，圍繞上海房市的爭論四起：是漲還是跌？多年的調控是否到位？商品房是否“3年內將出現(xiàn)供大于求”？
　　
    楊波：近期，有關上海房地產市場的爭論和數(shù)據(jù)異常繁雜，專家之間的觀點也都差異很大，不由讓人心生疑竇：究竟是因為事實太過于復雜，還是分析者本身有問題？

　　張泓銘：談房地產問題首先一定要放正心態(tài)，否則方法的合理性與結論的準確性也會大打折扣。分析者應該要站在獨立的、客觀的角度去認識房地產市場，既不能簡單地站在消費者的角度，更不能站在有房者的角度，或者站在某一個政府部門的角度來看問題，發(fā)布言論。應該說，現(xiàn)在很多有關房市和股市的分析和討論，都有利益相關人的主觀意愿摻雜其間的痕跡，呈現(xiàn)出來的觀點也是大相徑庭。

　　房地產作為一種特殊的商品，不僅有地域性，而且有異質性。分析房市有一套復雜的指標體系，比如購買土地，開發(fā)土地，工程施工，商品預售、銷售，空置率以及價格指標等。用什么方法、指標來分析房地產市場，因人而異，千變萬化?，F(xiàn)在很多評論文章僅從某一個指標入手，意圖說清復雜的房市問題，顯然不夠科學，不夠嚴密，不夠準確。我認為，要測度房產價格穩(wěn)定與否，應該采用能反映供求變化的同質價格指數(shù)，所以我們選用了發(fā)布多年的“中房上海價格指數(shù)”作為數(shù)據(jù)來分析上海房地產市場。

　　楊波：可是有業(yè)內人士對“中房價格指數(shù)”的客觀性提出了質疑，認為該指數(shù)并不是所有交易成交價格的統(tǒng)計，而是“選擇了一些樓盤的價格作為樣本來進行統(tǒng)計”。

　　張泓銘：選擇中房價格指數(shù)，首先因為它時間長，是從1995年開始長期觀察的結果，有延續(xù)性，有可信度，能夠比較好地反映市場供求關系。其次，住房價格是一個立體的概念，分析房市的價格指標很多，究竟用哪一個？有人用“平均價格”來分析房市，“平均價格”受房市結構的影響很大，高價房多了，平均價格上揚；低價房多了，平均價格則下跌。再有，我們現(xiàn)在很多住房價格并未納入統(tǒng)計，因此單純地采用“平均價格”是不夠準確的。

　　楊波：是不是說，有關房地產市場供求狀況的觀點差異，是由于分析方法的差異所導致的？

　　張泓銘：應該說，媒體的報道也有誤導的成分。一些報紙就喜歡尋章摘句，斷章取義。我2006年末個人說的“上海宏觀調控基本到位”的話，結果就變成了最近一個報告的基本觀點。還把2006年年中別的機構一份報告的內容，如“上海商品房供大于求至少三年”也安在2007年的報告里。這是技術層面的失誤。還有一些報道則是道德層面的問題，它追求的是眼球效應，所以發(fā)布言論就有點不負責任。

　　我們觀察和研究房地產市場，主要是看它的一個長期走勢，看它的價格是不是穩(wěn)定，是不是與GDP增幅、與職工收入水平、與CPI相協(xié)調。我們的研究表明，2005、2006兩年，由于中央政府加強了對房地產的調控力度，這兩年上海的新建住房價格和新建住房市場基本上是穩(wěn)定的。

　　楊波：調控基本到位，評判的標準是什么？難道不是看房產價格與老百姓的收入水平是否相匹配嗎？

　　張泓銘：上海目前的新建住房價格水平是否合適，是否同消費者的承受能力相匹配，那是另外一個重要問題，需要在調控中繼續(xù)探索解決。不能因為對價格水平的質疑，而否認目前房地產市場基本穩(wěn)定的結論。

　　調控政策是國家對房地產市場的特殊管理手段。調控有階段性，更有針對性?？v觀2004年以來中央政府對房地產業(yè)的調控舉措，主要是為了解決四大問題：房產投資過猛；房價上升太快；住房結構不合理；房地產市場秩序比較混亂。2004年春夏，針對當時房產價格飆升、投機成分過大等問題，中央政府有過一次收緊地根和銀根的調控，對市場起到了某種收斂作用。但是2004年秋冬房市價格再次飆升，一直延續(xù)到2005年春。假如不予調控的話，后果不堪設想。按照中央部署，上海實施了一系列規(guī)范投資、抑制投機的措施。兩年以來，上海房地產投資增速下降，價格平穩(wěn)，投機者相繼離場，房地產市場供求關系導致的混亂基本上得到緩解。

　　從階段性目標來看，調控顯現(xiàn)了成效。至于住房結構不合理，價格水平偏高，這些問題不是一兩年間的階段性調控能夠達到的目標，需要通過長期的有智慧的房地產管理來加以解決。

　　楊波：國際上對于一個地區(qū)房價是否合理，通常使用一個房價收入比來衡量。根據(jù)這個指標，很多人認為，我們現(xiàn)在的房價還不太合理。

　　張泓銘：我們必須反思一個問題：房價收入比過高的情況下，為什么那么多人買了房？這是不是另一個不合理呢？我覺得我們可能把所謂的房價收入比看得過分簡單了。比如現(xiàn)在有人算出來的11：1，究竟是哪個價格與哪個價格的比值？如果是平均價格與平均收入水平的比，我覺得是片面的、不完整的，至少在學術上是不嚴密的。

　　中國有自己的國情。由于目前住房保障體系還不到位，造成房地產剛性需求太強，某種意義上擴大了市場需求，導致住房價格居高不下。房價有不合理的地方，但不是一個單純的價格問題，還有一個供求關系的問題和住房保障問題需要解決。

　　楊波：有人說，股市上漲房價下跌，政策風向不容樂觀，這十六個字，大致可以反映上海地產界對2007年樓市發(fā)展的普遍預期。

　　張泓銘：在資本市場不很充分、貨幣緊缺的前提下，是有可能會出現(xiàn)這種情況。但現(xiàn)在在人民幣流動過剩的條件下，股市的上漲只是降低了對房地產市場的沖擊。2006房地產市場保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，2007年將繼續(xù)企穩(wěn)，這不僅是慣性使然，從供求關系來看，市場的真實需求和理性投資的量也會相對穩(wěn)定。此外，從全國來看，宏觀經濟的穩(wěn)定，將為上海未來幾年房市的穩(wěn)定奠定堅實的基礎。其中，有兩項重大的或決定性的因素：中央要求2007年經濟發(fā)展“又好又快”，“好”在“快”前，確保宏觀經濟不過熱，這將消減房地產過熱和價格上升的基礎；中央將把促進國際收支平衡放在突出位置，降低人民幣流動性過剩的程度，這將降低對房地產消費和價格沖擊的可能性。此外，在房地產管理上，中央要求增加住房供給，直接從供求關系上調節(jié)房價；要求各地抓緊建立住房保障體系，從另一面降低“房市”過熱的可能性。

　　楊波：有觀點認為，房價問題首先是政治問題，其次是政策問題，最后才是市場供需問題。您是否同意？

　　張泓銘：住房價格問題首先是經濟問題，同時也是政治問題。但不要把什么問題都政治化。說到底，住房是與民生息息相關的問題，房地產價格劇烈波動，比如猛漲或猛跌，都有可能會釀成嚴重的政治問題。

　　我們認為，目前上海房價指數(shù)基本在正負1%-2%之間波動，是在合理、正常范圍。當然，因為房地產是非常特殊的商品，總價值非常高，而且交易時間較長，市場反應相對遲鈍，供求的數(shù)據(jù)往往來不及反映即時的變化，因此不能光看一兩個月的數(shù)據(jù)，也不能將由個案的研究得出的結論整體化。

　　如果從長時段的發(fā)展來看的話，1999年，按照中房指數(shù)，上海房價大體跌掉27%，處于歷史的低谷，其時房屋空置率也是最高，但是為什么消費者仍然覺得房價高？市場也沒有出現(xiàn)瘋搶的局面？或許從消費心理學角度才能更好理解，價格的高低永遠只是個相對的指標。

　　楊波：長期來看，上海房價的走勢是否與經濟發(fā)展水平同步？

　　張泓銘：根據(jù)我的觀察，房價的走勢與經濟發(fā)展是密切相關的。這一點很多國家、地區(qū)的經驗都可以證實。當然，在經濟總體上升的過程中，也不排除房價某些年份上升、某些年份下降的情況。因為除了供求關系是否協(xié)調，也要考慮季節(jié)性、地域性因素的影響?？傮w而言，未來上海房地產市場的供求關系，在各項政策基本穩(wěn)定的前提下，不會有重大波動。來源:解放日報