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    剛剛過(guò)去的4月，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)人氣聚集、逐漸升溫的景象，中房上海指數(shù)、上海二手房指數(shù)、上海房屋租賃指數(shù)三大指數(shù)均有不同程度的上揚(yáng)。

　　從宏觀方面分析，由于我國(guó)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩態(tài)勢(shì)依舊存在，將刺激股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的膨脹，股市快速上升將導(dǎo)致一部分資金涌入房市，引發(fā)股市、房市雙雙上揚(yáng)的可能或?qū)⒊蔀槭聦?shí)。

　　新房成交同比增長(zhǎng)

　　4月，在多個(gè)大型新盤旺銷的推動(dòng)下，中房上海指數(shù)出現(xiàn)較大幅度上揚(yáng)。中房上海綜合指數(shù)為1398點(diǎn)，較上月上升16點(diǎn)。其中，中房上海住宅指數(shù)為1325點(diǎn)，較上月上升15點(diǎn)，漲幅為1.2%，與去年同期相比上漲4.4%。

　　從住宅市場(chǎng)分析，銀行貸款多輪微幅升息并未對(duì)成交量產(chǎn)生負(fù)面影響。4月本市新房成交規(guī)模達(dá)198.7萬(wàn)平方米、16713套，較上月面積增幅為5.8%。今年累計(jì)新房成交量為660.3萬(wàn)平方米，與去年同期相比增幅為1.7%。從微觀供求看，當(dāng)前1.5∶1的供求比偏緊，新房供應(yīng)量仍顯不足。

　　在4月的住宅調(diào)查樣本中，個(gè)案上漲情況非常強(qiáng)勢(shì)。有33%的樓盤出現(xiàn)不同程度上漲，平均上漲3.9%，受世博會(huì)利好影響，南市板塊及三林板塊價(jià)格上漲較為明顯，受地鐵建設(shè)利好刺激，普陀區(qū)2個(gè)大型優(yōu)質(zhì)樓盤漲幅最強(qiáng)勁，均價(jià)分別上漲10.3%和10.5%。在調(diào)查樣本中，有6.8%的樓盤下跌，平均跌幅為2.1%，最大跌幅為4.4%，單價(jià)每平方米下降250元，是寶山區(qū)某樓盤。

　　股市資金回流樓市

　　4月上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍，成交價(jià)和成交量出現(xiàn)明顯上升，前期受到抑制的有效需求在節(jié)后逐步釋放，同時(shí)，證券投資的火爆帶動(dòng)相當(dāng)部分獲利資金回流至樓市。上海二手房指數(shù)為1657點(diǎn)，較上月大幅上漲9點(diǎn)，環(huán)比上漲0.54%。

　　據(jù)調(diào)查，一些相對(duì)邊緣的區(qū)域二手房近期逐漸備受關(guān)注，價(jià)格上漲幅度明顯大于中心區(qū)域居住區(qū)。如普陀真北、桃浦板塊，4月分別上漲1.12%和1.32%，而長(zhǎng)壽板塊僅僅上漲了0.55%，曹楊以及武寧板塊在前期連續(xù)上漲之后，甚至出現(xiàn)了下跌情況，跌幅均為0.63%。楊浦控江與中原板塊也因軌道交通8號(hào)線的利好影響，漲幅不斷，分別上漲1.07%和1.13%。

　　通過(guò)對(duì)成交房屋的統(tǒng)計(jì)顯示，總價(jià)在100萬(wàn)元以下的房屋約占整體成交量的65%，為市場(chǎng)主力，表明購(gòu)房者較青睞該類低總價(jià)房屋。

　　低端租賃供不應(yīng)求

　　上海房屋租賃市場(chǎng)的走勢(shì)繼續(xù)延續(xù)今年以來(lái)的發(fā)展之勢(shì)，租賃指數(shù)上升步伐逐步邁大。4月上海房屋租賃指數(shù)為998點(diǎn)，較上月上漲3點(diǎn)，環(huán)比上升0.4%。

　　高檔商品房、一般商品房以及售后公房由于各自的市場(chǎng)供給需求狀況不同，表現(xiàn)迥異。其中，高檔商品房租金逾六成區(qū)域出現(xiàn)下跌，平均租金較上月下降0.3%，南京東路跌幅居前，下跌達(dá)1.8%。分析認(rèn)為，加息使一批原來(lái)封存的中高檔房源陸續(xù)入市，隨著中高檔租賃房源供給量的放大，租金出現(xiàn)了回落。

　　售后公房租賃市場(chǎng)近期則表現(xiàn)得十分活躍，市場(chǎng)需求量明顯放大，4月租金上漲0.8%，成為整個(gè)租賃市場(chǎng)的亮點(diǎn)。其中，徐匯、閔行、靜安、閘北、盧灣以及長(zhǎng)寧的租金漲幅均超過(guò)1%，由于主力租客可承受的租金范圍一般都在1000-2500元上下，且目前正處于人員崗位流動(dòng)的高峰期，租客的流動(dòng)以及增加使該類房屋的需求明顯放大，而房源卻一直處于逐漸縮小的趨勢(shì)之中，使售后公房變得更加緊俏，租金上漲明顯。來(lái)源:文匯報(bào)