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    凡是在今年準(zhǔn)備買房子的人都會驚訝地發(fā)現(xiàn)：房價悄悄地漲了。而打算在今年賣房子的人則成了房產(chǎn)中介們的寵兒，就算你把房價掛得如同天價，照樣有中介給你找到買家，臨到你準(zhǔn)備簽約賣房子了，肯定還有其他中介跳出來大吼一聲：別賣，我們這里還有出價更高的。
　　
　　與股市相比，如今的樓市是波瀾不驚但是暗潮涌動，不少在股市上賺錢的人把賺得資金套現(xiàn)買房，大部分市民現(xiàn)在買房的目的是為了自住，所以在地段、朝向和樓層上比較講究，價格稍微高一點(diǎn)，也認(rèn)了，反正股市全買單。
　　
　　房產(chǎn)之窗網(wǎng)上海樓市監(jiān)測系統(tǒng)顯示，2007年4月份，上海市商品住宅成交面積為198萬平方米，與上月成交面積187.9萬平方米相比，環(huán)比上漲了5.4%。其中，普通商品住宅成交面積147.1萬平方米，成交套數(shù)12750套，分別較上月上漲24.8萬平方米和2380套，但與去年同期相比，成交面積下降32.2萬平米，成交套數(shù)下降2645套。別墅類項目本月成交20.6萬平米，較上月上漲6.1萬平方米。
　　
　　本月，上海新房市場延續(xù)了上月的上揚(yáng)態(tài)勢，成交量繼續(xù)放大，隨著4月份新盤的大量上市，尤其是一些低總價、小戶型樓盤的推出，再度刺激了消費(fèi)者的購房需求。
　　
　　對于陋室近期的表現(xiàn)，我們做了一個系統(tǒng)報告。
　　
　　供應(yīng)量報告：警惕供求失衡導(dǎo)致房價上升
　　
　　關(guān)于后市供應(yīng)量，現(xiàn)在最大的看點(diǎn)就在于“五一”節(jié)前上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會所給出的當(dāng)前樓市供求比為1.5：1。據(jù)上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會給出的數(shù)據(jù)，“當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與需求是基本平衡的，2006年新增上市住宅超過2000萬平方米，今年一季度新增上市面積比去年同期約增長6%。從后續(xù)供應(yīng)看，全市目前在建住宅施工面積保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模，近6000萬平方米，比去年同期也有所增長。預(yù)計今年上市供應(yīng)量還將與去年基本持平?！?BR>　　
　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認(rèn)為，如果上海市在建住宅施工面積不到6000萬平方米，那上海市未來兩三年內(nèi)，如不迅速采取增加住宅供地和擴(kuò)大住宅在建規(guī)模的話，上海住宅的房價將可能面臨進(jìn)一步上漲的內(nèi)在壓力。
　　
　　其實(shí)上海市住宅在建規(guī)模和一年的住宅成交量大體上應(yīng)該是3比1到4比1。3是一個底線也是一個低限，低于3將造成供不應(yīng)求的局面。4是一個高限，高于4將造成市場供過于求。這個比值是由上海商品住宅的開發(fā)周期決定的。也就是說上海市場上的商品住宅從規(guī)劃、決策、動拆遷，到施工、配套、交付使用，大體上就是一個3年到4年的周期。
　　
　　合理的上海商品住宅在建規(guī)模應(yīng)該保持在6300萬到1億平方米之間。假定年銷售2500萬平方米商品住宅，較為理想的在建商品住宅規(guī)模比值是3.5，即在建規(guī)模應(yīng)該在8700萬平方米。
　　
　　綜合上述情況，如果上海商品住宅在建總規(guī)模滿足不了6000萬平方米，即使網(wǎng)上房地產(chǎn)的供應(yīng)量低于1000萬平方米的話，都有可能造成上海市房地產(chǎn)供求失衡的問題，從而導(dǎo)致房價因市場供求的原因而上升。這是需要我們保持高度警惕的。
　　
　　成交量報告：好一個先抑后揚(yáng)
　　
　　開盤3天成交95套住宅，建工的大唐國際公寓一推出即在浦東的樓市上掀起了不小的波瀾。
　　
　　大唐國際公寓所在的世紀(jì)公園板塊，在經(jīng)過幾年開發(fā)建設(shè)后，逐漸成熟。生活配套設(shè)施和市政交通的完善，為營造居住社區(qū)打下了良好基礎(chǔ)。占地面積140.3公頃的世紀(jì)公園作為上海內(nèi)環(huán)最大的生態(tài)型城市公園，使整個板塊內(nèi)的居住環(huán)境有了質(zhì)的提升，越來越多的樓盤依世紀(jì)公園而建，形成了市區(qū)最大的宜居板塊。
　　
　　均價低、總價適中，1.62的容積率是大唐國際公寓熱銷的重要因素。隨著人們對生活質(zhì)量和居住環(huán)境要求的不斷提高，公園板塊的高品質(zhì)居住環(huán)境吸引著越來越多的購房者。世紀(jì)公園板塊內(nèi)的住宅價格也隨之水漲船高。近期推出的一棟均價估計將上升到1.5萬元，主打房型是三房和四房。
　　
　　一個個案不能說明問題，根據(jù)天天房展網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，黃金周后的一周（8-14日）,全市共成交房屋(剔除配套房動遷房,含商鋪辦工廠房車庫等)5562套,成交面積69.94萬平方米,成交均價為10593元/平方米，是歷年最高的一個節(jié)后成交量。其中住宅(剔除配套房動遷房,別墅和公寓)成交4747套共計61.75萬平方米,成交均價10533元/平方米，也是歷年之最。
　　
　　但上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭表示后期市場將出現(xiàn)盤整。楊紅旭認(rèn)為“五一”長假之前的三四月份整體市場的確出現(xiàn)了回暖的跡象。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份成交量相比2月上漲了88％，與去年同期相比也上漲了6.3％，4月份市場則得到延續(xù)，雖然最后數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計，但可以肯定的是市場表現(xiàn)相當(dāng)不錯。但季節(jié)性因素也是需要考慮的，三四月份是傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售旺季，而且相比前兩年今年并未出臺較大的宏觀調(diào)控措施，只是相對在督促與執(zhí)行力上加大力度，這也是之前成交情況不錯的原因之一。不過對于“五一”之后的市場，成交量上漲的狀況應(yīng)該不會持續(xù)下去，而是將出現(xiàn)一個盤整，主基調(diào)則以平穩(wěn)為主。
　　
　　價格報告：5月新開樓盤價格上漲
　　
　　據(jù)天天房展網(wǎng)研究中心的濫測數(shù)據(jù)顯示，4月30日新湖明珠城將推出三期的3棟88套房源，網(wǎng)上房地產(chǎn)報價達(dá)25000元/平方米，而該案之前在售房源報價最高的也僅14800元/平方米，一夜之間上漲了10000多元/平方米。4月28日，推出新一批房源的萬科新里程，報價10000元/平方米，比一個月前推房源的報價又高出500元/平方米。據(jù)悉，該案2005年11月開盤時的報價只有8100元/平方米。和萬程新里程同天推出的仁恒錦繡花園19號樓，網(wǎng)上房地產(chǎn)報價22000元/平方米，而該案1月推出的最高價房源，16號樓也才20000元/平方米。
　　
　　除此之外，新推盤的寶山康橋水都加價200元/平方米,報價達(dá)7000元/平方米；同位于寶山區(qū)的鉑金華府,24日推盤也是加價200元/平方米；達(dá)102000元/平方米。21日推盤的楊浦海上海報價達(dá)16500元/平方米,比前期漲500元/平方米；與之同天推盤的浦東仁恒家園報價12000元/平方米以上,其前期推出的房源報價最高不到11000元/平方米；徐匯的太原邸11日推出二期房源，30000元/平方米的報價比一年前的一期高出了整整4000元/平方米。這些新推房源樓盤的漲價，可能只是上海房價上漲的冰山一角。
　　
　　自進(jìn)入4月以來，上海房價持續(xù)攀升。天天房展網(wǎng)分析師薛建雄指出,近期房價的上漲，主要與今年以來新房供應(yīng)的嚴(yán)重不足有關(guān)，特別是外環(huán)線以內(nèi)新房供應(yīng)的緊缺，導(dǎo)致了久違的排隊購房現(xiàn)象又重現(xiàn)上海。
　　
　　上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭則表示，外環(huán)外地區(qū)后市仍不容樂觀。他認(rèn)為目前價格上漲的只是一些個別現(xiàn)象，如果從整體市場上看，則需要從板塊上進(jìn)行區(qū)分。來源:申江服務(wù)導(dǎo)報