下游數(shù)據(jù)

南京打政策組合拳限價地產

2007年06月11日07:22   來源：西本資訊
摘要：

    南京市突然出臺的一系列房地產政策讓市場瞠目結舌。

　　“限定開發(fā)商利潤率為8%”、“普通商品房實行政府指導定價，上漲幅度不得超過5%”、“房地產企業(yè)領取預售證前需先到物價局核價備案”、“銷售還沒有完全結束的項目，銷售的剩余房屋的價格不能高于5月14日之前銷售的最高價格”……

　　是管控還是調控？地方政府有無權力為普通商品房定價、界定企業(yè)利潤率？

　　“完全不是一刀切地去卡死，也不是重回計劃經濟，應該通過‘歷史延續(xù)’看，這是社會主義市場經濟中的宏觀調控。”南京市物價局一位官員對本報記者解釋說，“有時候市場之手會失靈，需要政府進行干預?！?/P>

　　地產政策組合拳

　　“所謂‘只許降、不許漲’的‘價格新政’，只是簡單的理解，實際上南京的普通商品房一直實行政府指導價管理。”南京市物價局官員對記者表示，“南京實行這個管理體系已經有十幾年了，有一套行之有效的方法?！?/P>

　　5月份南京市物價局連續(xù)出臺了三個房價調控意見，南京市政府這一套政策組合拳揮舞下來，使得整個業(yè)界都為之震動。

　　根據(jù)規(guī)定，南京市對經濟適用住房、普通商品房實行“政府指導價”管理，并把開發(fā)商的銷售利潤率控制在8%以內。政府指導價，即南京市物價局的核準基準價格，為成本與利潤率、稅金之和。

　　而在具體銷售中，南京市物價局要求新項目不得超過價格主管部門核定的基準價加規(guī)定的浮動幅度 (普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%，經濟適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%)；做到“一套一價”；房地產企業(yè)必須到物價部門履行報價手續(xù)，否則房產(建設)部門將不予核發(fā)《商品房銷售許可證》；而對于經價格主管部門核價已開始銷售但尚未銷售完畢的老項目，不僅要執(zhí)行這個規(guī)定，還要遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價代數(shù)和為零的原則。

　　著名房地產業(yè)內人士任志強在個人博客中質疑說，“中國的任何法律沒有給物價部門剝奪企業(yè)商品房定價權的權力?！?/P>

　　外界提出疑問，“南京的房價在5月14日這一天‘漲?！?，以后，只能降，不能漲，選擇5月14日這一天房價的作為最高房價的依據(jù)何在？”

　　該官員說，“這是對政策的誤讀，實際上只是針對在售樓盤中價格超過5%上浮幅度的樓盤而言，以后銷售中不得超過這個價格；對于那些銷售價格仍在規(guī)定之內的，開發(fā)商仍可以在5%的范圍內自主定價?！?/P>

　　“5月14日之前的一段時間，南京的房價增長比較快，很多樓盤都超出了這個范圍?！痹摴賳T說，“在售樓盤往往有很多套房源，一般樓盤總是定個平均價，然后再按照樓層、朝向等條件在規(guī)定的浮動幅度內給房源定價，我們也不是‘一棍子打死’的，這也得到了開發(fā)商方面的理解?！?/P>

　　南京房價上漲緣由

　　“由于最近南京房價增長速度驚人，地方政府壓力空前，一位省領導在內部會議上要求南京市政府以及各區(qū)縣、部門的官員把抑制房價的問題提到很高的高度上?！币患夷暇┦兄康禺a公司的高管說。

　　5月15日，國家統(tǒng)計局江蘇調查總隊發(fā)布的 “4月份全省城市房價調查快報”顯示，當月南京房價漲幅為11.5%，創(chuàng)兩年來新高，是國家宏觀調控兩年來從未有過的。

　　高房價如何產生的？今年3月28日的南京市十三屆人大常委會二十八次會議上，南京市房管局局長陸春林表示，土地市場持續(xù)升溫，一定程度上引起房價的同步上揚，并呼吁要對地價上漲“踩剎車”，增加土地供應。

　　但隨后不到一周，在江蘇省國土廳“2006年度江蘇省城市地價動態(tài)監(jiān)測報告”發(fā)布會上，江蘇省國土廳副廳長吳震強公開反駁說，“房價為什么會那么高？主要還是由其供求關系決定的，我倒不覺得地價上漲，引起了房價大漲；相反，正是因為房價高，開發(fā)商才敢出那么高的價格拿地。”

　　根據(jù)南京網尚房地產研究機構公布的數(shù)據(jù)，去年南京全市商品住宅累計上市量為697.15萬平方米，而商品房銷售量為899.27萬平方米。

　　今年4月，中國社科院公布的《2007年房地產藍皮書》顯示，2006年南京市地價綜合水平為每平方米3754元，居全國第三位，當時這還引起了南京市國土局的駁斥。

　　6月4日，南京市房管局主辦的南京網上房地產網站悄悄取消了公布全市商品房“成交均價”，南京市房管局人士稱，“由于部門職責中并無公布房價這一職能，并且此前公布的數(shù)據(jù)存在與統(tǒng)計部門‘打架’的狀況，今后他們都不再公布房價了?！?/P>

　　到底是地價高導致房價高還是房價高導致地價高，現(xiàn)在這還是一本糊涂賬。但是不斷高企的房價，把南京市物價部門推到了房產調控的最前線。

　　賣白菜的利潤？

　　“現(xiàn)在每周物價局都要來檢查，包括公示的內容是不是按照他們的要求。具體一共有十幾項?！币晃荒暇┓慨a界人士表示，“給我們壓力最大的還是5%的上漲幅度限制，至于企業(yè)的核價手續(xù)，這個很容易通過做賬來操作?！?/P>

　　“實際上在銷售前根據(jù)成本進行核價也是比較荒唐的，我們的很多項目都是分期開發(fā)的，不停申報不停投入，這樣成本怎么說得清呢？很多利潤是要在樓盤交付之后來評估的。把企業(yè)的利潤率限定在8%？現(xiàn)在賣賣白菜也不止這個利潤，如果真是這樣，誰還來搞房地產？”上述人士稱。

　　而對于如何防止企業(yè)虛報成本，南京市物價局也有自己的說法：“首先我們本身有作價辦法，各種費用成本都有嚴格規(guī)定；再者，各種造價都有社會平均水平，物價局有一個成本數(shù)據(jù)庫，這么多年報價下來，大量的數(shù)據(jù)進行加權平均后，平均成本已經非常接近正常成本了，企業(yè)是不是作假很容易看出來；另外，對于企業(yè)實際發(fā)生的成本，我們都要求根據(jù)票據(jù)和財務資料核查，對于未發(fā)生的，如招投標，以中標價格為準?！?/P>

　　該物價局官員指出，“政府目的不是管控，而是規(guī)范、促進行業(yè)的發(fā)展。”

　　在他看來，所謂的“新政”應該通過“歷史延續(xù)”看，“政策是根據(jù)《價格法》第18、19條制定的，《江蘇定價目錄》早就規(guī)定對于普通商品房實行政府指導價管理，1998年江蘇省政府辦公廳發(fā)布的 《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》也早規(guī)定房地產企業(yè)利潤率應低于8%，這些都不是新的內容，是比較符合本地實際情況的?！?/P>

　　而一位熟知《價格法》的律師則對記者表示，《價格法》第18條規(guī)定實行政府定價或者政府指導定價的只能是“與國民經濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數(shù)商品價格、資源稀缺的少數(shù)商品價格、自然壟斷經營的商品價格、重要的公用事業(yè)( 2908.807,18.80,0.65%)價格、重要的公益性服務價格”，商品房顯然不在此列。

　　中國政法大學法學院副院長何兵在接受某媒體采訪時稱，南京的規(guī)定涉嫌行政違法，比如不核價就不發(fā)給房屋銷售許可證，屬于未依法律規(guī)定增加行政許可條件的行為。

　　“政府把地賣了高價，現(xiàn)在意圖通過控制開發(fā)商來控制房價?！币晃划?shù)貙W者說，“建造地鐵二號線時，南京市政府先把周圍的地塊儲備起來，然后再大張旗鼓地發(fā)布消息，于是，這些地塊高額的溢價，流進了地方財政?！?/P>

　　“南京未來房屋的有效供應依然不足，現(xiàn)在政府又給房價設了限，以后的情況只能是，投機客和自住者爭搶房子，政府設好圈子，讓自住者和投機客在其中進行博弈?！鄙鲜龇慨a公司高管分析認為。

　　不過，這位房地產公司的高管也直言，“但不管怎么說，南京房價是穩(wěn)住了?！?/P>

　　完全不是一刀切地去卡死，也不是重回計劃經濟，應該通過‘歷史延續(xù)’看，這是社會主義市場經濟中的宏觀調控。來源：經濟觀察報

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